京津冀一体化不应变成房地产盛宴

京津冀一体化终于迈出小小的一步：4月3日，廊坊市政府与北京西城区政府就未来的合作意向举行座谈会。值得关注的是，在京津冀一体化的背景下，人未动、市场未动，楼市先动了起来。

京津冀一体化的细节尚未敲定，一贯平淡的河北楼市开始不平淡起来，到保定买房、到燕郊置业、到廊坊看房，成为这一段时间以来的楼市看点。

就连低迷的股市也瞬间找到了突破点，京津冀概念股已经连续多日上涨。而在这些概念股中，房地产、水泥、工程建设等股票更是领涨先锋，一些地产股票甚至一度涨停。

河北楼市升温

今年全国两会前后，京津冀一体化的概念已经热得发烫，并带动河北部分城市楼市迅速升温，尤其是在3月26日，《河北省委、省政府关于推进新型城镇化的意见》、《河北省新型城镇化规划》公布之后，河北的保定、廊坊、石家庄、唐山、张家口、承德、秦皇岛等城市都被赋予了一体化的职能规划。

3月27日，多家房地产网站都将保定承接首都部分行政事业功能的消息挂在了头条。巧合的是，3月最后一周，保定举办春季房展，河北省这两个文件出台前后，房展呈现出截然不同的行情：文件出台前看房者寥寥，文件出台后大量看房团涌入，开发商趁机随行就市，有的楼盘单价上涨超过10%。到了3月最后两天，一些大的看房团人数过千。几乎每个楼盘的销售人员都信心满满地推销：赶快买，买了就赚了。

根据河北省保定市住建局的数据，2013年，当地共办理商品房预售合同登记备案14786套，而今年3月1日至24日就办理了3474套。不到一个月的备案数量相当于去年的近四分之一。 除了保定，涿州、固安、燕郊、香河等北京周边地区都纷纷出现楼市的利好。

北京一家大型房地产经纪公司的门店经理告诉中国青年报记者，他所在的门店在北京东四环，不少周边社区的居民都过来咨询河北的房价是不是要涨。让这位经理哭笑不得的是，他所在的房地产经纪公司根本就不做河北的地产业务。北京中原地产首席分析师张大伟不认为河北相关城市的楼市成交量明显增加，但认为确实出现了场面上的热闹景象。

资本市场更加灵敏，消息传出之后，京津冀的地产板块就异军突起。3月20日，沪深两市有17只股票涨停，这其中，地产板块就有4只股票涨停，38只股票飘红。这个势头至今仍在延续。4月2日，两市地产板块中有8只股票涨停，多只股票涨幅超过9%。

不仅地产企业股票吸引大量资金进入，工程机械、水泥、建材、钢铁、化工等房地产相关行业股票也随之受益。

只有投资楼市最靠谱?

近年来，只要出现与房地产沾边的信息、政策，都会成为搅动楼市的魔法棒。

“区域城市规划的本意当然不是房地产。”中国青年政治学院经济系主任林江告诉记者，京津冀一体化的规划，其目的有两点，一是为了减轻北京的城市负担，另一点则是要构建区域产业链条，发挥京津冀这个区域的比较优势。

在林江看来，京津冀一体化的政策确实会将北京的一些产业、人口转移出去，在周边城市形成一定的房地产需求，但如果产业还没转移，房价先涨起来了，对城市自身发展不会有好处。

中国社科院经济所研究员汪丽娜告诉记者，土地是产业发展的基础，如果地价上来了，房租也就随着上涨，产业发展所需要的各项基础都会随之水涨船高。

但从眼下河北多地楼市的表现来看，房价看涨的预期已经形成。在林江看来，房地产的资本属性最强，当一个地方出现产业集聚的时候，对土地、房产会形成切实的需求，尤其是在信息不对称的情况下，很容易引发投资冲动。

“从整个国家层面来看，高储蓄率的问题一直没能得到根本性的扭转。对普通人来说，有什么好的投资渠道呢?”汪丽娜说，国外很少会有这样的情况发生。完善的税制、产权交易制度会让消费者算账，算一下买房会有多大交易成本、持有成本，往往这样计算之后就会发现，投资房产不是那么划算。但在中国，算来算去都只有楼市，这些年的经验更是让大家觉得，投资楼市最靠谱。

不过，数据往往不支撑这种预期与经验。以保定市为例，根据中原地产提供的数据，2013年1月至11月保定商品房累积成交150.919万平方米，平均每月保定去库存化14万平方米。按照目前的可售面积584万平方米计算，保定去库存化时间高达42个月，是北京的6倍。

这也就是说，即使保定目前不再建设新楼盘，现有的库存也需要3年半的时间才能消化掉。

“可以说，这次保定等河北部分城市房价突涨，暴露出了我们经济发展中的问题。”中国社科院工业经济研究所工业投资与市场研究室主任刘勇说，这些年房地产的发展让大家觉得这是最有效的投资。

在刘勇看来，在京津冀一体化政策尚未出台的情况下楼市先涨，并没有太多可以惊讶的地方。市场经济的核心就是价格，而价格背后则是趋势、预期。

30年来，为何一体化推进效果不明显

到目前为止，京津冀一体化的大规划中，仅有河北省拿出了具体的方案，北京、天津还没有具体表态。

而从历史来看，京津冀一体化始于1984年，甚至在2004年还形成了加快推进的“廊坊共识”。但30年下来，一体化的推进成效并不明显。

“这个事情没那么简单。”汪丽娜说，北京想转移出去的产业是不是别人想要的产业?有多少产业可以转移出去?这些问题都不是一个城市一厢情愿能完成的。长三角、珠三角都是靠产业聚集发展起来的。京津冀地区能够把3个地方串起来的产业是什么?靠什么来促成3个地方的一体化?

林江告诉记者，北京现在的发展很明确，要发展高端服务业，低端的产业要转移出去。理论上，这种产业的梯度转移是合理的，但具体到不同的省市，各自的资源禀赋不一样，需求也不一样。

“大家都想发展高端产业，北京不想要的，河北一定想要吗?”林江说，落实到具体的操作上，一体化的推进并不会像普通人想象的那么简单，弄不好还会陷入囚徒困境。

类似的事情曾经在北京市出现过。

2010年年初，有消息说，北京市将通州区定位为次中心，北京市政府的一部分部门要搬迁到通州，结果造成通州房价的暴涨。大量购房人涌向通州，有的甚至不看房就买，办完过户手续当天就挂牌加价出售。在那一轮的购房大潮中，通州投资购房占比高达四成。结果在2011年的楼市调整中，通州很多区域房价腰斩。

汪丽娜表示，北京市试图将部分行政职能转移到通州，都尚且没有做到，又能有多大可能将部分行政职能转移到河北?

“在此次京津冀一体化的推进中，只有河北出台了规划，北京、天津还没有明确方案。”林江说。政府部门本应做得更好，更快、更统一、更透明地公开信息。

在一些专家看来，这段时间河北部分城市房价的上涨更像是炒作。林江认为，如果京津冀一体化最终成为现实，房地产会有发展，但房价也未必会像这段时间一样突涨。而如果最终没有成为现实，涨起来的价格还会回归。

那么，什么时候中国人对房地产的热情会降下来?

“这还需要时间。”汪丽娜说，改革开放之初，大家都在倒东西，市面上缺什么就倒什么，房子也一样，只不过是大宗的商品而已，等什么时候房子也供大于求了，也就没人倒了。那个时候，大家对房地产的热情就会下来。