反向投资者：投资中国房地产的时机来了

私募股权基金EXS资本创始人埃里克•索尔伯格认为，受经济下滑影响，中国房地产和钢铁行业面临极大挑战。房地产开发商长期依赖的一些融资渠道，如银行贷款、影子银行等，已经同时开始枯竭。而钢铁行业由于产能过剩，增长缓慢。不过, 对于反向投资者，这两个行业正是机会所在。在2007年创办EXS资本之前，索尔伯格曾担任花旗集团亚洲私募股权集团董事总经理及合伙人。

问：您于2007年离开花旗金融组织亚太投资有限公司亚洲(Citigroup Venture Capital International Asia)创办了EXS Capital。您做出这个决定背后的原因是什么?

答：2007年初，亚洲私募股权交易是非常火热的，公开市场平均市盈率倍数为60倍。CVCI那时已经募集了一只43亿美元的全球新兴市场基金。和所有合作伙伴一样，我需要投资我净资产的很大一部分—事实上，花旗打算借给我很多钱—这样我可以以个人名义向这只基金作出大笔投资。

但我担心当时的市场过热，估值过高，所以我决定辞职。我把所有的钱从这只基金中取出，并且以每股54美元的价格卖掉了我所持有的所有花旗股票，你知道此后该股价一路跌至每股97美分。所以，这是一个相当幸运的决定。

问：您能跟我们详细介绍一下您在中国的一笔交易吗?即对一个名叫Project Byblos的中国住宅项目的困厄股东进行收购的交易?

答：我们当时与一家中国开发商合作，他们在中国南部沿海有一个3900单位的住宅项目。这家开发商最初是由一个东南亚集团支持的，但后者在全球金融危机之后陷入了困境。

开发商认为这是一个很好的机会来买断这个东南亚集团。我们因此为开发商募集了一些资金，并对这一交易进行了结构化处理，给投资者保证最低的内部收益率(IRR)，同时，投资者与该开发商共享任何未来潜在盈利。结果很成功。

问：您认为中国房地产行业目前有哪些投资机会?最近，恒隆集团董事长陈启宗先生表示，其公司正在积极备战中国困厄房地产的机会。

答：和陈先生一样，我们也认为中国会有很多困厄房地产的机会，挑战在于对”接住往下掉的刀子”的恐惧。

由于我们商业模式的特点，我们并不太担心这一点。我们不必等待房地产底部的到来，我们只想找到好的资产和管理团队。

我们认为中国开发商拥的很多资金来源，如银行借款、影子银行、人民币私募股权基金和点心债券(或国内外股票市场)等，现在已经同时开始枯竭。作为一个反向投资者，中国因此非常引起我们的关注。

问：您认为中国现在还有哪些值得关注的其它投资机会?

答：很多人都下了这样一种结论，即中国存在双速经济。电子商务和医疗保健等行业增长非常迅速，而钢铁、制造业和建筑业等则增长非常缓慢。作为反向投资者，我们在那些增长缓慢的行业看到了很好的价值。

问：你现在在看哪些行业的投资交易机会?

答：现在我们正关注钢铁行业，这是一个极受产能过剩所累的行业，政府迫切希望对此进行整合。我认为这一行业将面临很多困难、很多破产和不良贷款。

但最终，我相信中国将仍然是全球最强大和最有竞争力的钢铁生产国之一，中国国内钢材消费仍将非常巨大。如果你能找到潜在的赢家，给他们提供资本资源，并帮助他们制定良好的战略和组建良好的管理团队，你就可以以非常廉价的成本进入该行业，因为没有投资人想要它。

问：所以您对中国快速发展的新经济没有太大兴趣?

答：我认为电子商务是整个世界未来发展的方向。但在全球范围内，尤其是在中国，我认为投资者现在的投资过多，并且高估了这些业务。

这些业务是真实的吗?是的。增长是确实存在的吗?是的。我要支付100倍的EBITDA(未计利息、税项、折旧及摊销前的利润)吗?不。

本文作者Nina Xiang是中国金融投资网(China Money Network)编辑。