朋友圈玩房产众筹 灰色地带游走或有法律风险

肖飒律师表示，房地产众筹模式不可能出现单份房屋产权和全产权一样合法有效的法律效果

今年8月份蓬达集团董事长盖其东，在其内部员工和朋友圈中发布了认筹青岛鹏利南华利源国际公馆2幢2010室的消息。

这一朋友圈里玩众筹的方式引发业内人士的争议。有专家认为，由于我国没有关于众筹的法律法规，这种操作手法极有可能面临法律风险，甚至涉嫌诈骗。肖飒律师在接受《证券日报》记者采访时表示，“如果有人恶意将陌生客户加入朋友圈，然后进行宣传诱导，在满足其他要件的基础上，可构成非法吸收公众存款罪等。”

欲推全国房产项目众筹

盖其东的具体操作方法是，将一个43.56平方米的公寓分摊给40人购买，每人出资2.98万元。他打算最近几天路演这个项目，完成众筹。如果这个项目成功，他就接着推进全国各地房地产项目的众筹。

青岛鹏利南华项目众筹计划招募书显示，发起人盖其东持有该房屋

1/40产权，该房屋房产产权登记在盖朋阳(盖其东之女)名下，暂为众业主代持该房产。盖朋阳只作为该房产代持有人不进行任何经营活动，保证该房产产权不受任何侵害。该房屋由青岛家家公寓酒店管理有限公司进行管理。众筹招募活动的发起人及代持有人，按照招募章程同所有参与者处于同等地位，没有任何额外特权，包括在日常消费折扣、享受度假权益等方面。所有业主平等享有分权认筹规定的相关权益。

与此次众筹相近的是，他近期推出的上海浦东丽君酒店200人的众筹项目，截至目前已经完成一半。这个项目位于上海浦东世博园区东部，毗邻张江高科技园区，是一家准四星商务酒店，总共有80个房间，计划募集600万资金，每股2万元，最高可购3股。目前，投资者数量在不断增长当中。

虽然房产众筹风险重重，但无法阻挡众筹地产的魔力。近日，团贷网推出的“房宝宝”第三期地产众筹项目也受到投资者的追捧。据团贷网官方显示，6月17日，房宝宝第一期在上线后仅2分多钟就筹到了500多万元，而第二天就完成了1491万元的众筹目标，前后不到21小时;第二期房宝宝在7月2日推出后，在9小时内迅速被秒杀完毕，众筹总额高达1800万元;第三期于8月27日上午11:00准时开抢，经过26日一天的预热，就在开标后11分钟完成1510万元的众筹总额。

而对于众筹者所关心的产权问题，团贷网方面表示，众筹购得别墅的产权将由第三方公司委托管理，待找到合适的买家后再交易给买家，筹集的资金也将委托第三方财付通方面进行管理。

记者注意到，团贷网对于房宝宝项目不做任何收益保障承诺。但上述众筹房地产如何解决房屋产权的归属权问题，则是无法规避的。

无法规避的法律风险

从事互联网金融方面的法律工作数年的肖飒律师接受《证券日报》记者采访时表示：“众筹法律风险中，最关键的是公众性规避。虽然2010年12月13日最高法院《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》中描述，为向社会公开宣传，在亲友或者单位内部针对特定对象吸收资金的，不属于非法吸收或者变相吸收公众存款。但是，如果有人恶意将陌生客户加入朋友圈，然后进行宣传诱导，在满足其他要件的基础上，可构成非法吸收公众存款罪等罪。”

虽然此次众筹中出现了有律师事务所做房地产众筹项目的“监督管理”，但肖飒表示，“律师不能出具相应房产证明。律师可以做的工作叫作见证，只能作为公证的一种补充，其法律效果是在争议时起到证人的作用。至于出具房产证明，这点估计是误读，有权机关是国家房产管理机关。”

肖飒对本报记者表示：“房地产众筹模式不可能出现单份房屋产权和全产权一样合法有效的法律效果。我国共有制度一共就两种：共同共有和按份共有。前者主要是夫妻共同共有房屋，后者是按照份额享有房屋所有权。本次众筹走的就是按份共有，但是按份共有人只能按照自己享有的份额享有特定部分的权益，远不是全部产权所有享有的占有权、使用权、收益权和处分权。”(记者 李 冰)