抛房好时机 房贷新政最大受益者是换房人(2)

新一轮刺激政策给楼市带来了非常明显的影响，成交状况在复苏，持续升高的库存压力暂时得到了缓解，甚至连谨慎的开发商也表现得较为乐观起来。当然，人们担心的房价，不会因此飙升。

文/本刊记者 甄爱军

成交开始回暖

新政对楼市已经产生了实实在在的影响，主要表现在市场交易活跃程度的提高，近期交易量有了明显回升。不过需要留意的是，三、四线城市观望情绪还是比较浓厚。

房贷新政对一线城市市场信心的恢复作用最为明显。根据中国指数研究院公布的市场监测数据显示，在10月12日～19日一周中，一线城市成交量环比出现明显回升，成交面积突破百万达到108万平方米，同比增幅约80%。其中北京增幅最为明显，环比大增134%。上海、深圳、广州等城市也出现了50%以上的增幅。

受新政影响，重点及二线城市的交易活跃程度也有了明显的改善。数据表明，以武汉、长沙、济南、青岛等为代表的16个监测城市，在此前一周成交量达到279万平方米，环比增幅达到34%。其中长春、济南、厦门、宁波等城市增幅最为明显，超过50%(具体可见下表)。

表 部分城市住宅成交情况(10月12日～19日)

数据来源：中国指数研究院

三、四线城市的成交状况虽然也随之回暖，但幅度较小。监测数据显示，在此前一周内，一、二线城市累积成交面积回升明显，整体增幅超过20%，一线城市甚至接近3成，但三线代表城市的回升幅度则明显要小得多，只有10.2%，明显小于前者。

市场交易活跃程度的提高，得益于新政的出台，使得部分改善型需求加速入场。德佑地产市场研究总监陆骑麟表示，多家银行房贷执行细则陆续落地，使得改善型需求的购房成本大幅降低，因此加速了这部分购买力的释放，进而促使市场活跃程度提高。

三、四线城市缘何表现得不温不火，专家认为主要原因在于三、四线城市的供需状况已经严重失衡。中国房地产数据研究院执行院长陈晟举例说明，一些小城市的人口总量只有40万人左右，但却建造了可容纳100多万人口的商品房。

库存压力缓解

新政对缓解当前过高的库存压力，也在开始发挥作用。

数据表明，截至2014年10月19日，中国指数研究院监测的包括北京、上海、南京、苏州等在内的17个主要城市，库存总量较一周之前(10月12日)环比下降了0.49%，幅度虽然不大，但其积极的一面，就是库存已经达到顶部并出现回落趋势。

其实，在9月底之前，全国楼市库存压力处于持续上升过程中。上海易居房地产研究院跟踪监测结果显示，截至9 月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3794、20167 和4052 万平方米，环比增长分别为8.8%、3.5%和2.2%，同比增长分别为39.6%、21.8%和21.1%。三类城市库存均呈现环比与同比双双上升的态势(如下图)。

图 一、二、三线35个城市新建商品住宅库存量变化情况

来源：上海易居房地产研究院

分析人士指出，9月份库存的持续上升，跟市场供应增加与需求并无明显改善有着极大的关系。上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，进入8月份以来，二线城市纷纷跟进限购政策松绑，同时还出台各类刺激消费的做法，这调动了当地开发商的推盘积极性，导致供应量增长。但9月份的交易量却并未出现明显回升，因此库存量进一步抬升。

而在10月份前三周，开发商推盘速度并未减慢，在这种情况下，库存出现回落，表明市场人气已在慢慢攀升。

至于库存过高问题是否就此迎刃而解，专家表示还需进一步观察。数据表明，截止到9月底，包括北京、上海在内的35个新建商品住宅存销比为17.7个月，这也意味着市场需要用17.7个月的时间才能完全消化现有库存。该数值已经超过了15个月的警戒线，处于库存高压阶段。目前房贷新政在悄然改变这种现状，但能否一举扭转当前局面?广州知名房地产专家韩世同在接受本刊采访时表示，这还要看银行支持力度的大小。他指出，当前银行利率已经实行市场化，再要求银行给予房贷利率折扣，已经有些勉为其难了。在这种情况下，银行会不会持续支持，很难下结论。

投资热情回升

新政的实施，也刺激了开发商的投资热情。

就在房贷新政出台半个月后，北京出让了两幅地块，其一是门头沟区永定镇(南区066号)地块，起始价25亿元，成交价达33.8亿元，溢价率为35.2%;其二是门头沟区永定镇(北区066号)地块，起始价为43.5亿元，成交价达59.7亿元，溢价率为37.2%。在此前长达半年已习惯于底价成交的土地市场上，这样的表现显得有些突兀。此外，上海挂出“董家渡地块”，起始价高达248亿元，对于这幅有望冲击国内“地王”的地块推出，其时机选择也颇有讲究。

其实，我国房地产开发投资在今年2月份经历“断崖式”下跌之后，虽然在恢复过程中，但幅度不大。前三季度，房地产开发企业房屋新开工面积131411万平方米，同比下降9.3%，降幅收窄1.2个百分点。其中，住宅新开工面积91754万平方米，下降13.5%。9月份，房屋新开工面积同比下降0.2%，其中，住宅新开工面积同比下降6.2%。此外，前三季度，房地产开发企业土地购置面积24014万平方米，同比下降4.6%，降幅比1~8月份扩大1.4个百分点。

严跃进表示，从全国房地产投资同比增幅走势看，虽然目前在持续走低，但预计在第四季度，随着市场信心的提振和房企资金面的改善，房企投资热情将逐渐恢复。所以基本可以判断，随着第四季度成交水平的逐渐抬升和去库存压力的减缓，房企的投资热情会加大。对于部分重点房企来说，今年整个销售业绩并没有一落千丈，那么最有可能在土地市场、资本市场上谋求新的扩张动作。

房价难以上涨

新政不会促使房价反弹，更不会导致房价大涨。

近日，青岛绿城项目6.5折打折促销，引发万科、中海等房企跟风降价。其实，从目前来看，降价打折已经不再是秘密。从记者掌握的一份资料显示，近几个月以来，全国范围内降价楼盘数量在持续增加，同时降价幅度也在震荡上行。根据世联行房地产研究机构对包括“北上广深”等一线城市在内的24个重点城市监测结果表明，截止到9月26日，共有525个楼盘降价，较8月底增加了两成多。此外，大幅降价的楼盘数量也明显增加，结果显示，截止到9月底，共有123个楼盘降价幅度超过15%，较8月底增加了27个。

专家分析指出，当前“以价换量”已经成为市场共识。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授表示，持续低迷的市场态势，让开发商意识到，“以价换量”成为目前最为务实的选择，加快产品去化速度以回笼资金，成为今后一段时间房企的第一要务。目前市场交易活跃程度虽然有所提高，但在库存压力并未减轻的前提下，开发商不敢轻易涨价。

而现实情况也确实如此，从目前各开发商销售任务完成情况来看，除了恒大、万科、中海、融创等之外，大多数还需为完成目标而竭尽全力。数据表明，目前包括绿地、保利、碧桂园“千亿级”企业，目标完成率不到70%;龙湖、金地、远洋、首创等企业，目标完成率才刚刚超过50%。面临这种情况，利润显然已在其次，完成业绩指标才是主要任务，所以可以初步判定，开发商在短期内并不具备调高房价的动力。


 

责任编辑：辛欣