抛房好时机 房贷新政最大受益者是换房人(3)

文/本刊记者 甄爱军

房贷新政鼓励自住型消费，刚需和改善型需求都将因此而获益。相比较而言，改善型需求获利更多，故可以考虑在现阶段换房，改善居住条件。而对于投资者来说，也可以在市场好转之际抛出房产，优化资产结构。

改善需求受益颇多

房贷新政调整为“认贷不认房”，明显有利于改善型需求。

文件第二条重新强调了此前首套房贷款政策，即首付比例最低30%，下限为基准利率的0.7 倍。而对于已有一套住房，但已结清贷款的家庭，再贷款购房按首套房政策执行，相比调整前“认房又认贷”政策，首付比例最低限从六成下调至三成。

对于这样的变化，其直接作用就是使得购房门槛大幅降低。尤其是对于之前买过房的人来说，意味着重新获得了购房机会。此次的调整已突破2011 年“国八条”二套房首付比例最低限为六成的政策。卫民不动产营销智库总经理蔡为民表示，此前房贷政策，要求买过房的人再次购房时，首付比例达到六成，这对大多数人来说，难以实现，因此导致大多数改善型需求被硬生生排除在市场之外。

表 信贷政策调整前后对比

那么，央行房贷新政到底对改善型需求产生了怎样的影响，我们从以下两个方面来进行分析。

其一是降低购房门槛。如王先生有过贷款记录，而现在想要改善居住条件，购置一套300 万元的普通住房。如果按照之前的信贷政策，王先生需要筹集210 万元的首付款，这对他来说困难重重，所以只能放弃该想法。但根据房贷新政，王先生只需筹集90 万元的首付款，便可以出手买房了。

其二是降低购房成本。比如钟先生之前贷款买过房，再次买房时还要贷款200 万元。按照之前的信贷政策，钟先生属于“二套房贷”，利率最低需要上浮1.1 倍。按照当前6.55%的房贷基准利率，还款期限如果为20 年，那么连本带息共需向银行归还378 万元。而根据房贷新政规定，即使是按照基准利率执行，钟先生也可以节省19 万元;如果能够申请到8.5折利率，则可以节省46 万元。

不必苛求最大优惠

虽然央行重提7 折房贷利率，但就目前情形而言，很难获得如此巨大的优惠，所以专家建议购房者应该摆正心态，不必为无法获得7折优惠而纠结，进而错失购房时机。

专家分析指出，银行不会做亏本买卖，因此7 折利率在目前几乎不可能被执行。据了解，目前商业银行5 年期以上贷款的基准利率为6.55%，7 折利率就是4.585%，而5 年期定存基准利率为4.75%，相比之下要高出一点。此外，不少银行发行的银行理财产品收益率也接近5%左右，比7 折利率也要高出0.4 个百分点。由此看来，银行如果发放7 折利率铁定是亏钱的。

首套房利率不会很低。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授估计，此前通行的8.5 折优惠利率也可能难以获批，原则上仍会执行基准利率，对优质客户最多可以优惠到9.5折。

另外一方面，银行目前仍然面临贷款额度不足的问题。如果流动性不足的问题无法解决，银行也不可能给予购房者更高的房贷优惠。虽然央行、银监会提到，鼓励银行通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)和期限较长的专项金融债券等筹集资金以增加贷款投放，尤其是专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。不过专家认为，该办法还有很多局限性，难以解决实际问题。此举可以释放约10 万亿元资金，貌似能够解决银行流动性不足的问题，但问题在于，我国的金融市场 并不成熟，尚不具备推行MBS 的条件。在这种情况下，能够顺利申请到房贷，已属不易，如果还希望获得更高的折扣，显然难度不小。

当然，对于一些有望进一步松动的政策，购房者还是可以考虑稍作观望。整体而言，一线城市尤其是上海的房贷新政限制较多，使得受惠面有限。央行上海总部宣布“贯彻并落实‘9·30 房贷新政’”，即对拥有1 套住房并已经结清房贷的家庭，如购买第二套普通住宅，银行执行首套房贷政策。但问题在于，上海现行的普通住宅认定标准已经两年未作调整，标准过低，这导致受惠面极小，也就意味着政策几乎关闭了二套房政策优惠的大门。

考虑到上海普通住宅标准在未来很有可能会调整，对此专家建议购房者作“两手准备”，在考察目前符合普通住宅标准物业的同时，还可以同时选择有望被划进普通住宅的物业，一旦近期新的标准出台，便能立刻“换挡”。

而反观其他地方政府，扶持力度明显要大得多，很多地方政府出台各种各样刺激政策，来倒逼银行。最典型的要数四川，银行贷款给予优惠，同时政府还给予补贴。再比如北京，已经在日前调整了普通住宅标准，力图使得政策覆盖面扩大。

投资者应该“换筹”

考虑到改善型需求的释放，将带来结构性的机会，市场交易活跃程度会回升。所以对于手中掌握大量房产的投资者来说，可以考虑出售部分房产，以优化资产结构。

从投资回报来看，持有房产已经不太合适。目前持有房产的租金回报水平极低，甚至不及银行存款。如一套位于上海徐家汇价值500 万元的两房，月租金约7000 元，其租金回报率只有1.68%。如果把合理空置期考虑进来，租金回报水平还会被拉低。而目前银行理财产品收益率大多集中在4%～5%，远比持有房产要高得多。

从另外一个方面来看，目前的行情走势已经明白无误地表明，房价已经打破只涨不跌的神话，未来房价很有可能会面临震荡运行的格局，涨跌互现，靠投资房产获取巨额回报的时代已经一去不复返。即使未来房价上涨，但带来的收益应该有限，因此继续持有房产，其意义已然不大。

考虑到新政对市场会让改善型需求释放，进而促使交易活跃程度提高，专家建议应乘此机会减持房产，调整并优化自身资产结构。尤其是那些不动产占比超过七成的投资者，可以适当抛出一些物业，以获取货币资金，可以投资别的领域，或者改善自身生活品质。

此外，选择在现阶段抛出房产，其实时机并不算差。虽然目前房价已开始回调，但总体而言回调幅度并不大，因此现在抛出，收益情况不会受到很大的影响;而另外一个方面，考虑到这一轮调整时间有可能会延续到明年年底，还将面临诸多不确定性因素，所以选择现在落袋为安较为稳妥。


 

责任编辑：辛欣