抛房好时机 房贷新政最大受益者是换房人(4)

文/本刊记者 徐卓航

先卖房、再买房，还是反之?该怎么样挑选比较?有哪些税费和政策相关?央行新政之下，如何换房是一件颇具技巧性的事。

诚然，现阶段的楼市已经进入了一个可以适当“动起来”的新时节。不过，对于那些想要买房、卖房特别是置换住房的购房者而言，在央行新政之下如何去操作换房是一件颇具技巧性的问题。我是先卖房、再买房呢，还是反之?该怎么样挑选比较?有哪些税费和政策相关?只有掌握了一定的窍门，才能换得经济、换得便利。

不同情况分开看

新政出台将“认房又认贷”调整为“认贷不认房”，银行办理贷款时，不再考虑购房者曾经的房贷记录。因此我们可以看到，本次央行“限贷”松绑新政最大的受益者就是那些因为被限贷且无法支付高昂贷款利率从而难以实现购房计划的购房者。而现在随着央行新政的逐步落地，这些购房者只要不被限购，就能够享受到市面上最为优惠的购房贷款利率。这样一来，立刻能减去不少购房成本和购房压力，使不少购房者的换房计划成为可能。

不过，针对不同购房者的不同情况，仍需要具体情况具体分析，区别对待。

1.有房有贷有资金：

对于手头资金宽裕的购房者来说，原本购买二套房，贷款需要执行1.1 倍的高额利率。现在若还清贷款又可以继续享受基准利率，那么不妨考虑将手头一部分用于投资的、或是闲置的资金将原本的贷款还清，然后再申请优惠利率的房贷购买新房。如此一来，就能节省一大笔利息支出。

2.有房无贷无资金：

对于贷款已全部还清，但手头资金有限的购房者来说，想要换房就最好是走先卖、后买的改善型路线，这就需要购房者一边联系二手房买家，一边寻觅新房并申请新政房贷。卖房后，由于自己无房，原本的贷款记录也不再追溯，就能把卖房款用作首付，其余部分再享受新政优惠利率，达到自己的改善性需求。

3.有房无贷有资金：

对于贷款已还清、手头资金也较多的购房者来说，考虑到当前楼市环境因素可能不急于卖房，那么也可以通过新政享受优惠利率，在保留原有一套房的基础上，购买二套房。原有的房产则可等待今后更好的时机再考虑卖出。

4.多套房无贷款：

对于贷款已还清、但名下有多套房产的购房者来说，首要是让自己重新获得购房资格，不再被限购，然后才能享受新政优惠。通常，我们可以通过卖出多余房产、房产证减名字等做法来操作。

先卖后买更省力

那么究竟是先买、后卖好，还是先卖、后买好呢?其实，对于已有两套房及以上住宅、已经还清贷款的人来说，卖掉一套甚至两套房来购买新房是当前最行之有效的换房手段。如今“认贷不认房”的政策使得卖旧买新可以做到有效规避制约，同时，卖掉房产还可以获得较为充裕的资金来方便换购面积更大、房型更好、地段更佳的改善型房产，如小换大、旧换新、数套并一套等。

不过，需要留意的是，出售房产过程中有可能会面临承担房产营业税、个税等成本，像上海所规定的“个人将购买不足5 年的住房转手交易的，全额征收营业税”。因此对于换房家庭来说，还存在一个选择的问题。按照一般的思路，应出售免税而且升值潜力较小的物业;如果只能二选一，则选择最有利的方面。总之，要依照相关规定先作一个初步的预算来进行取舍。

另外，如果暂时手头还有贷款尚未还清，想要享受新政优惠就要先将手头的贷款全部还清才行。不过，这就需要购房者根据自身情况来仔细算上一笔总账了。毕竟，前几年购房者在购房时往往能更多地获得8.5 折这样的优惠利率，而当前新政后则未必能真正达到这样的利率水准。因此，如果为了在新政下“达标”，而把过去更优利率的贷款提前还清，则根据不同的年限、利率、总价，可能反倒未必划算了。所以，购房者也不要盲目地因为新政而急着还贷。

先买后卖可减名

考虑到当前楼市相对冷清，如果购房者资金充裕或有着其他方面的考虑，也可以在保留原有房产的同时去买新房，等到将来市场较热时再将多余房产卖出。至于限贷的问题，则可以采取变更产权证名字的方式来进行解决。

不少家庭的房产是与父母等亲属共有的，产权证上写有多个名字，这时，就可以选择去掉产权证上自己的名字，使得自己家庭名下的房产3 套变2 套、2 套变1 套，从而再次获得购房资格。不过，不管是加名字或去名字，都将被视为份额买卖，要收取相应份额的契税及各项税费。

另一种做法则是赠与。按照目前规定，父母与子女这样的直系亲属之间可以将自己的房产通过赠与的方式转让，各地规定的赠与所需税费虽不尽相同，但都比份额买卖要来得划算。其所需公证费用、契税也按照受益额占房屋评估价值的比例来计算。不过，前提条件也是被赠与方要有购房资格。

总之，就是以顺利获得“房票”为大前提，再结合多种方式选取最经济、最便利、最适合自身的渠道去将名下的房产“做减法”。应该说，根据各自的家庭情况，合理地进行转让和置换，比较和计算具体操作的费用差异，才能选出最经济有效的方式。然而也要注意，不能一味贪图小利而采取借用他人名义购房或假离婚等伴随许多风险和麻烦的方式，以免得不偿失。

银行贷款有诀窍

此外，由于房贷、特别是优惠利率对于银行来说“利润低、不赚钱”，在每年年底这样的额度趋紧时期，虽然新政将最优利率下限降低到7 折，但面对银行的惜贷情绪，一般的购房者还是很难获得优惠贷款，毕竟主动权掌握在银行手里。能实际相对较快地获得优惠利率的，一定是在各方面都被银行认可为优质客户的人。不难想象，成百上千的购房者都排着队等放贷，银行有限的额度自然会批给最“优质”的那一小部分人。

那么，怎样才有可能成为那种“最优客户”呢?首先自然要满足贷款的基本条件，包括信用问题、贷款资质等等，力争样样“优质”。购房者可先向征信管理部门查询本人的信用报告，确认是否有不良记录、是否符合银行规定。对于日趋严格的资质审核，则还应自查诸如学历、工作性质、工作收入、名下拥有资产等等条件，并备好相关证明材料。一般来说，学历在本科以上、工作收入是月还款金额的2 倍以上、工作单位是国企或者世界500 强、征信记录良好，会是银行优先选择发放贷款的客户群。

购房者还应提前多向各家银行了解其各自的相关贷款政策和具体发放条件，特别是国有大银行、中小银行、外资行之间的差异。除了职业稳定、收入较高之外，一些银行对拥有该行白金卡、VIP 身份的客户，以及预先购买使用多项该行产品(如存款、理财产品、基金、保险等)并达到一定金额的客户，在放款速度和利率上也还会给予进一步的优惠。特别是当前各家银行细则陆续出台，比较各家银行间的差异、所需条件，是购房者寻找并获得最优利率的首要方式。另外，由于楼市处于宏观调控的大环境下，购房者也要时刻把握最新的政策性内容，以合理降低整体购房成本。

卖房也要讲技巧

当你想要通过买卖来置换改善你的房屋时，花心思把自己的二手房卖一个好价钱、促成一笔让双方都满意的交易也是很讲究技巧的。

首先，想要让自己的房子卖一个好价钱，就要对其进行一定的清洁和打扫。如果房内到处是垃圾，或者堆放有破旧家具，这会给买方留下不好的印象，因而买方在还价时也就会无所顾忌，往往出现随意还价的情形。而对于房内尚摆放有家具的，更需注重房内整洁。

其次，一些装修方面的小瑕疵也应花一定心思消除。如果房内有油漆脱落，或者出现水渍等，这些小问题都必须先行解决，因为小瑕疵也会对房屋给人的整体“印象”产生很大的影响。如果买家因为一些墙体裂纹、水渍、水管漏水等等为理由要求卖家降价，降价的金额肯定要远大于修补费用。

最后，对于屋顶漏水、阳台密封性能不好等质量问题，卖家也没有必要隐瞒，因为隐瞒反而会给自己带来法律上的风险。而一些可进行修补的房屋缺陷，则应该想办法对其进行修补。比如靠近马路、高架以及小区娱乐场所的房屋，肯定会面临噪音的侵扰，因而在出售时往往会因此而遭诟病。卖家可以对其进行修补，如安装双层玻璃窗，让买家亲身感受到修补之后带来的变化。

另外，如果是短时间内的置换型购房者，对于该先买还是先卖、中间时期如何过渡和有效衔接等问题也要事先有所考量，万一在卖房或买房过程中某个环节遇到问题，相应的合同、资金、贷款等方面的因素都可能会因此遭遇问题，容易产生不必要的损失。