叶檀：赴日买房旅游为何陡升?

赴日投资如臭豆腐，闻着臭吃着香。

据网易财经数据，中国大陆旅客到日本旅游的人数今年前三个季度同比增长达79.8%，中国投资者赴日本买房增幅更高，至今已是去年全年的3倍。

国际房地产专业服务机构仲量联行的统计数据显示，中国内地投资者赴日本买入商业地产的投资金额约2.3亿美元，至今已超过去年全年的3倍。

赴日投资潮与中国移民潮相关，事实上，中国海外投资热方兴未艾。2014年上半年，中国海外房地产投资总额达54亿美元，比去年同期增长17%;其中，商业房地产投资额占比74%左右，接近40亿美元，而海外住宅项目投资总额比去年同期大幅增加84%，高达15亿美元。过往吸引中国投资者的热门地区主要在欧、美、澳、加等地，赴日本投资近一年来越来越热。

境外环境、教育、医疗优于国内，到境外投资，相当于买财产安全保险，引进优质资源。

以英国为例，《金融时报》10月31日报道，英国政府宣布将偿还政府债务的一小部分，其时间可以追溯到19世纪。此次欲赎回的债券4%是1927年发行的，用以支付1917年战争。此外有些债券可追溯到19世纪中叶，因拿破仑和克里米亚战争而首次发行的战争债券，160多年的无限期债券还在偿还，可见政府信用具有延续性。这对于饱受政策变动之苦的中国投资者具有强烈的吸引力。

因为供应不足，中国高净值人群的老人、孩子的养老、医疗、教育有外移趋势，围绕着中国养老、教育群体，已经形成了一条国际服务链。日本是发达国家，距离比美加等国近，中国部分群体尤其是东北的高收入群体，愿意就近付出一定的代价购买国际一流服务。很多购房者的理由就是孩子接受教育。

投资者看中的是投资回报率。从日本国土交通省的数据可以看出，日本土地市场在回暖，2013财年东京圈住宅用地土地价格上升4.9%，今年上升1.7%。从搜房日本房产网来看，东京都港区公寓房使用面积20.16平米，售价93.6万元。另一则案例是东京六本木约25平米的1房1厅公寓，一次过付清约300万元人民币的房款，每月租金1.5万元人民币，账面回报约5%。东京核心地段每平米售价高达十几万，通常在4，5万左右，与中国一线城市核心区域的豪华楼盘比，这样的价格不高不低正合适，到日本投资房产不算是个高回报的投资，却是比较有保障的资产配置方式。

考虑到日本已经经历一轮惨痛的挤泡沫阶段，投资者高位接盘的可能性不大。日本楼价这两年上升步伐平稳，东京楼价每年约有10%的升幅，横滨物业每年亦升值约5%，另据日本Mansion Research Ltd的数据显示，去年位处东京地区的楼盘上升约10%，预期未来6年可按年升10%，租金回报约为6厘;仲量联行也预期，东京住宅的年均资本增值幅度预测将介于5%至10%。

再看赴日旅游，国人是消费的急先锋。日本日本观光厅近日公布的调查结果显示，2011年赴日旅游外国人中，中国大陆游客的消费总额最高，达1964亿日元(约合人民币154亿元)，约占外国游客整体消费额的四分之一。根据日本国土交通厅今年7到9月的最新数据，一个国外旅游者的赴日旅行总支出是24.45万日元(约合1.35万元人民币)，中国旅行者高于平均水准线，为31.04万日元。由于中国旅游者人数众多，作出了“杰出”的贡献。

资金与人才是全球竞争型的，韩国开放自由港济州岛，日本也作出了相应的调整：9月《日本经济新闻》报道，日本政府拟从明年4月起开始接待长期在日停留的外国游客，放宽海外富裕阶层来日旅行长期停留限制。此次，日本政府以60岁以上且夫妇合计拥有3000万日元以上(约合171.5万元人民币)存款等作为条件，允许海外游客最长在日本停留1年，为候鸟型的居留者提供了极大便利。

放开眼光，与中国服务业竞争的是全球服务业，与东北地区竞争资产价格的是日本、韩国等国家，在互联网时代，世界是平的。正如东北老人带动了三亚的房产，富裕起来的中国中产收入以上阶层正在成为全球服务业的主要目标。中国的服务业改革，必须与全球服务业水准相匹配，才能留住人才，留住资金。