地产界同业“搅局”： 从抢地到抢股权

8月8日早，融创中国董事长孙宏斌发布微博称，“融创没有买万科的股票，我也没有买万科的股票。无论是融创还是我个人买万科的股票既没有理由也不合逻辑。”

上述公开表态意味着，孙宏斌及融创不是万科股权大战的“搅局者”。不过，即使孙宏斌没有买入同行万科，目前的局势也逐步演化为，地产同行继险资成为地产股的新“搅局者”。

地产行业目前已落入白银时代，兼并重组不可避免。近期就发生了恒大控股嘉凯城(000918.SZ)、成为廊坊发展(600149.SH)第一大股东、入股万科以及宝能系成为万科第一大股东的热点事件，另外中海地产收购中信旗下地产业务尘埃落定，而保利地产和中航地产(000043.SZ)也双双筹划重组。

在业内人士看来，目前地产界已然从以往赤裸裸的“抢地”模式演化为“抢股权”模式，而后者风险较小，并且“省时省力”。

自去年年中股市剧烈下跌以来，以安邦、前海人寿、国华人寿、阳光保险、泰康保险等为代表的险资频频举牌地产股成为一大亮点。

值得注意的是，接棒险资成为地产“搅局者”的正是地产同行。继宝能系举牌成为万科第一大股东后(通过钜盛华及设立的保险公司前海人寿抢筹)，恒大也入主嘉凯城、成为廊坊发展第一大股东、入股万科，另外恒大还持有金科股份(000656.SZ)、粤宏远A(000573.SZ)等地产股。

8月8日，廊坊发展发布的股东权益变动公告显示，恒大地产集团8月4日在二级市场增持完成后，总计持有股份5702.46万股，占廊坊发展总股本的15%;同在8月4日，恒大宣布通过附属公司收购5.17亿股万科A，占其总股本的4.68%。

“地产行业本身有两个趋势：大者恒大和宏观调控。以往单纯依靠房地产业本身已经很难再有暴利的时代，因此这些前期积累者想要突破自身发展瓶颈，就需要借助资本市场。”香颂资本执行董事沈萌指出，如果宝能可以奇袭万科，那么恒大也可以。而且恒大如果拿下万科，协同效应更强;即便拿不下，作为一个重要财务股东，获利丰厚也是难免的。

恒大对于增持万科的表态是“主要基于财务投资的目的”。值得注意的是，二级市场对于恒大概念的A股追捧狂热。

8月4日-8日，万科A涨幅高达22%;7月29日-8月8日，廊坊发展涨幅高达66%;8月3日-8日，嘉凯城涨幅高达40%;另外粤宏远A8日也拉出涨停。

平安证券地产周报指出，“从险资抢筹房企股权，到房企纷纷设立保险公司抢筹优质房企股权，到房企直接增持其他房企股权，被二级市场投资者抛弃的低估值高成长高股息率的优质房企，正受到越来越多产业资金的青睐。”

“房企直接增持其他房企股权的原因上，涉及不同的场景，不同的主题，因此背后的想法都不一样。”同策咨询研究部总监张宏伟表示，恒大布局A股的背后可能考虑为其回归A股做铺垫，这是比较简单直接的理解。可循的案例是，万达上市前与万科合作，讲了一个美好的资本故事。

“房地产业虽然深受调控之苦，但核心城市、品牌房企的价值就越来越凸显，也就成为越来越集中资本的洼地。”沈萌认为。

面对越来越少的优质地块，房地产企业“抢地”早已进入白热化阶段。2016年以来，北上广深、南京、苏州、合肥等主要城市的地王频出。

因此在业内人士看来，对于主流房企来说，面临的问题不再是资金流紧张而是无地可拿，收购兼并成为很多房企青睐的拿地方式。

张宏伟指出，目前在北上广一线城市拿地的成本太高了，如果不是拿地，而是直接在二级市场拿股份，不仅可以赚取差价收益，如果拿的股份达到一定程度还可以并表，改善公司财务结构;另外通过股权合作的方式开发房地产业务，也是目前房产商倾向的方式。“本地房产商的资源比较丰富”。

在收购同行的股权大战中，长期以来高负债运行的房企们首先面临的问题便是资金。

以宝能系增持万科为例，其动用的资金是来自前海人寿的万能险以及钜盛华通过9个资管计划的融资，前后斥资超过400亿元;而恒大举牌万科花了99.68亿元，另外举牌廊坊发展也花了9.57亿元，再加上控股嘉凯城斥资36亿元，近期三笔对地产股的投资便合计花去了约145亿元。