链家研究院院长杨现领：未来一二线换房需求将加快释放

6月29日，链家研究院《百日调控全景速览》数据报告发布。在317楼市调控百日之际，链家研究院基于庞大的交易数据展示了市场全景：线“速冻”、僵而脆弱，处于刀刃上的平衡;二线城市的表现“冷热不均”，强二线在“四限”调控之下，成交量明显收缩;曾经不受关注的“弱二线”例如沈阳则出现明显上涨。此外，在货币化补贴和加杠杆的刺激之下，尤其是环沪、环深、环京的三四线城市则出现显著的成交量上涨。报告强调，人口流入多、年龄结构年轻化的一二线城市，换房需求依然存在，且近几年会越来越多。

据链家研究院院长杨现领透露，一线城市“面积改善”和“学区改善”会越来越多。由于一线城市人口结构更加年轻，因生命周期带来的内部换房也将长期存在，但2016年以来重点城市快速上涨的房价使得不少需求恐慌入市，购买力不足使得其无法一次性满足居住、交通、学区需求，“先上车”成为不少刚需的第一选择，后期因为居住环境、品质或是学区需求带来的换房需求将会不少。

此外，部分刚需因购房资质或是购买力的不足，首选在环北京、环上海、环深圳买房，其后期卖掉这些地区的房子买北上深也是重要的一部分换房需求。相反，由于房价相对低且住房自有率高，人口净流出，常住人口结构老龄化趋势严重等因素影响，三四线城市的换房需求则较弱。

杨现领建议，考虑到目前金融市场的紧缩仍在持续，短期政策应以稳为主，不宜变紧。考虑到一线城市换房需求仍然在观望，政策更不宜放松。

从中长期角度看，调控应与城市圈发展趋势相契合。以北京为例，调控应与京津冀城市圈发展相契合，应当与北京疏解非首都功能相契合，北京采取调控手段的同时，应当对周边地区采取放松政策，引导产业和住房需求向周边地区疏导转移。