住房供应的“双引擎”

高利锋

本周楼市，最让人吃惊的莫过于周一，上海两块土地的出让情况，让大家普遍“有点懵”。

公开的报道显示，7月24日14时，上海首批公开出让的两幅租赁住房用地在上海市土地交易市场成交。两幅土地分别位于浦东张江和嘉定新城，采取“只租不售”模式，项目建成后，将至少提供1897套租赁住房房源。而竞得两幅地块的，均为国有企业。

这两个地块，最终成交折合楼面价都不到6000元，仅不到相近地段楼面价的20%，也就是几乎是相近地段，相近时期，地价暴跌了84%!

毫无疑问，这是一个特别重大信号，意味着中国房市一个新的时代到来了，那就是房子真的是用来住的，不是用来炒的。

种种迹象表明，在大城市供地弹性低，即便增加供地，也难以避免高地价和高房价，难以满足新市民住房需求的情形下，楼市重心向租赁转移，包括土地自持，已成供给侧改革和长效机制探索的重点内容。

我们梳理发现，随着楼市调控进入下半场，前期以“限购、限贷、限价、限商、限售”为主的需求端调控，其效果正在逐步显现。与此同时，随着各地陆续调整在未来五年时间内增加住房用地供应量以及管理层对于加快租赁市场发展的态度，可以预料，调控政策将在供给端进一步发力。

首先，供给端开始发力。住建部等八部门近日联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》(简称《通知》)，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市被列入首批试点。

其次，租赁市场将活跃。从“居者有其屋”到“房子是用来住的、不是用来炒的”，再到此次文件中提及的“实现租者幸福居住”，中央政府想要解决市民无力购房的困境，开始寄望于租赁市场发挥更大作用。这主要体现在，北京上海等城市开始公开出让租赁住房用地，要求开发商采取“只租不售”模式，增加租赁住房房源;此外，像广州等城市，开始探索“租售同权”，租房者也可以享有部分购房者所拥有的权益。

事实上，我国各大城市已相继进入了存量房时代，租房已成与买房自住并驾齐驱的住房消费模式。

一个很重要的指标是，居民首次购房年龄一再推迟。如北京首次购房平均年龄从2010年的30岁推迟至2016年的34岁，偏好租房的“单身贵族”崛起，外来人口居住呈稳定提升趋势。

可以预见，未来，我国主要大城市的居住需求，将形成50%通过商品住宅解决、50%通过租赁解决的整体格局。租赁将与房屋购置平行，成为住房供应的“双引擎”。

在租赁市场供需两端都快速崛起的大背景下，各地政府都在纷纷加大公租房源供应，如未来5年深圳和北京将分别建设40万套、50万套保障房，70%为公租房，广州年内就将推出1.2万套公租房。

非常确定的趋势就是，我国楼市将很快迈入租售并举的新阶段。

责任编辑：白岚