我们该不该相信任志强？

过去的十几年中，任志强对房价的预测几乎全中。所以，对于那些相信任志强买了房的人来说，任志强就是他们的神，就是他们心中的“预言帝”。

而在行业人士眼中，任志强则是一位敢于直言的房地产专家。不管是谁，不管是什么样的权威，哪怕是政府的调控措施，只要他认为不对，就会劈头盖脸地一通狠批，不留一点面子。因此，人送雅号“任大炮”。

任大炮“鼓吹房价”的一贯作风惹恼了不少网友。所以，网友也分成了两派——挺任派和骂任派。挺任派相信他说的房价还会大涨，骂任派质疑他在为开发商代言。

任大炮的口无遮拦让他一度被封杀。不过，没有任志强的地产江湖实在太寂寞了。因此，在大家再次陷入迷茫的时候，任志强又开始放炮了，尽管如今的他已经满头白发，但是炮火威力不减当年。

90度地产梳理了一下任志强近期关于楼市的观点，不妨分析看看，哪些我们应该相信，哪些不能相信。

01

房价不高，离合理水平差得远

任志强的原话是这样的：

真正的房价有多高呢?超过一万元平均房的不到20个城市，其中超过两万块钱平均房价的不到10个城市。去年年底的统计数据，地级市平均房价不到4000元/平方米，今年10月份的统计数据，全国的平均房价7000多，我们没太搞懂，为什么你们觉得房价高，我觉得还早着呢......我们的房价离合理水平还差得很远。

听完这句话，大家第一反应就是，任大炮说胡话呢吧，房价怎么可能这么低? 别急，咱们先仔细看，任志强说的4000元房价有三个定语：去年年底、地级市、平均房价。这么一来就清楚了。

地级市主要是三四线城市，三四线城市房价上涨大部分是从2017年上半年才开始启动。然后再扣除房价比较高的一线城市和省会城市，再平均一下，所以我们心中的1万多、几万块的房价，就被平均成4000元/平米了。难怪之前有一位财经评论员批评任说，任志强总是把利于他观点的数据拿出来，而选择性的忘掉不利于他观点的数据。

如果地级市平均房价4000元/平米，算不算高，不和收入水平比，不好说。但是，今年10月就涨到了7000元/平米。10个月房价快翻了一番，这样的涨幅总不应该还是合理水平了吧?你能想象在中西部偏远地区地级市，房价平均7000，市中心2万吗?这是不高?是高的吓人!

02

房价收入比非常低，房价合理

任志强的原话是这样的：

我让易居帮我们做了一个调查，就是房价扣除地价以后的房价收入比是多少，非常低，全国大概不到1:6，可能北京、上海比较高，但是扣除地价以后相差60%。换句话说，中国从来没有出台一个政策限制地价，而所有的不合理大概都在地价上。所以，我们计算一个扣除地价以后的房价收入比，非常非常合理，而且比国际上还低。也就是说，当其他的国家不是一次性支付70年而且是竞拍价格的时候，房价是相对合理的。

扣除地价后，房价的收入比就非常低，房价也合理了。这句话我们必须得信。或许有人会说，这种废话有讨论的必要吗?如果扣除腿的长度，姚明还会变成小矮人呢!

对于这段话，我们不惮以最大的善意去猜测任志强，相信他是想告诉我们高房价的真相——是地价太高，想让我们知道“所有的不合理大概都在地价上”。可问题是，你做研究的时候可以拆开地价，大家买房时，地价却一分不能少地包含在房价里的，那可是真金白银啊。

“房价收入比”是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。一般认为，合理的房价收入比在4-6区间，若高于6，则认为房价偏高，可能存在泡沫。根据中国社科院最新报告，我国地级及以上城市的房价收入比偏高，其中11个城市高于10，严重超过了合理区间，其中深圳为23.75，为全国最高;三亚、北京分列第二、三位。

03

未来房价是涨还是跌?不知道!

任志强的原话是这样的：

你说未来涨还是跌?不知道，因为这个价格可以随便做，想做多少做多少，这可能是我们认为房地产市场拐点来了的原因。因为你永远不知道未来的价格信号是什么。

请注意!这是任志强第一次明确地不敢预测房价!一方面，任志强变得更谨慎了，另一方面，任志强真的不敢自信地喊涨了，因为“所有限的政策都破坏了市场规律，所有的价格信号都是假的”，而且“实在不知道政策怎么样”。所以请标题党们不要再写“任志强：房价明年还要暴涨”来忽悠吃瓜群众了。

未来房价到底是涨还是跌?需要界定清楚“未来”这个概念，是未来一年，还是未来3-5年甚至10年或者更长，也就是短期、中期，还是长期。

任大炮以前谈房价，基本逻辑就是看供求关系。但是，今年以来，任的逻辑有所变化，他的逻辑越来越和任二炮任泽平的观点接近。任泽平说，分析房地产周期，长期看人口、中期看土地、短期看金融。

任志强在最近的多次演讲中分析了是哪些因素影响了房价的涨跌，包括户籍、土地、金融、租赁等基本制度，它决定了长期房价的走势;其次，他分析了人口流动、土地供应情况，认为人口向大城市聚集、土地供应的错配是导致房价上涨的重要因素;同时，微观调控政策会影响楼市的供求关系，从而影响房价涨跌。

在任志强看来，人口向大城市聚集、城市化进程的趋势是不变的，人民向往美好生活的愿望是无法被改变的，且人民币存在长期贬值趋势，所以长期来看，房价向上无疑，短期则是不确定。

04

谁也不敢说何时调整政策

任志强的原话是这样的：

这次没有人知道会不会再启动了，谁也不敢说何时调整政策，以前我们都敢说，现在不敢说了，最近开一个会说建立长效机制和什么东西，忘了。就是说可能会有一些变化，但是这个变化是什么，没有人知道。

在90度地产的后台，经常会有朋友问，调控政策会不会放松，什么时候放松?因为大家都盼望政策放松后买房。其实你想想，如果大家都这么想，政策又怎么敢放松呢?放松后，房价的树还不涨上天?

在12月11日举行的和讯金融创新峰会上，任志强说，这是今年我们房地产对GDP的贡献度，到二季度的时候6.9，三季度变成了6.8，为什么少了零点一个点，就是因为房地产少的0.1，二季度的0.5个贡献度变成了三季度的0.4的，到四季度估计还得降0.2个点，如果别的补不上，四季度可能也就是6.6的样子，因为房地产掉下来了。拿什么补?短期之内出台的任何政策都补不上这多少万亿。

言下之意，经济下行是大概率事件，到时候估计还得靠房地产拉动经济增长。但是，是否会真的放松，还要看国家政策。又是一个不确定!

虽然任志强的部分观点我们还是不能赞同和相信，但他还是那个敢于直言的任大炮，他对调控政策、租售并举、长效机制的批评和建议很有道理，也很尖锐，也说出了不少真相。这一点特别值得肃然起敬。

责任编辑：郝杰