房地产信托：减速抑或转向

近年来，政府调控房地产行业的决心坚定，自去年“新国十条”颁布至今，各项针对房地产的调控政策不断纵深，调控给房地产市场带来的变化也日益显现。

伴随着房地产调控的实施，银行信贷收紧，房地产信托产品深受追捧，成为地产开发商最为重要的资金来源，信托公司也借此赚得盆满钵满。一时间，房地产信托扛起了信托市场的半边天。

今年上半年的房地产信托发行市场可谓风生水起，数量规模涨幅均达到翻番。据用益信托数据，2011年上半年共发行536款房地产信托产品(含保障房信托)，发行规模达1670.1亿元，同比增长137.36%，发行数量同比增长145.88%，平均收益率高达9.81%，超出其他产品平均将近1.5%。

高收益率意味着高风险，火爆异常的房地产信托市场引起了监管层的注意，2月份印发的《信托公司净资本计算标准有关事项的通知》，对信托公司净资本、风险资本计算标准和监管指标做出了明确规定，并将房地产信托中最主流的融资类房地产信托业务的风险系数提高到最高3%的风险计提比例，与此同时，监管层多次约谈较为激进的信托公司注意控制房地产业务增速，加强风险监测。

进入第三季度，国内外经济形势日趋复杂，政府对于房地产市场的调控虽有所缓和，但随着限购范围的扩大、保证保障房的建设力度等一系列调控政策在广度和深度上不断延伸，房地产市场也随着秋天的来临开始降温，甚至在有“金九银十”之称的9-10月份，市场的销售情况也并不尽如人意。

房地产信托产品也被监管部门要求由事后报备改为事前报备，审批的速度放慢、审批程序更为严格，房地产信托产品的发行数量逐渐递减，总量规模受到控制。

市场对房地产信托的态度也变得谨慎， 一些信托公司经媒体爆出房地产项目“被叫停”以及监管层对房地产信托风险的多次提醒，投资者对于房地产信托项目的一腔热情逐渐趋于冷静，一些信托公司在做房地产项目时开始小心翼翼，毕竟现实情况是无论现房还是土地，资金流动性都在降低，虽然评价估值没有太大变动，但变现正在面临风险。随着房价在多地开始出现松动，一些楼盘开始呈现有价无市的销售窘境，地产行业不确定性增加。有学者开始担心，房地产信托项目在年底会面临“兑付”风险。

数据显示，2011年第三季度信托公司发行了233款房地产信托产品(含保障房)，发行规模为620.91亿元。与二季度相比，发行数量下降了33.05%，发行规模也下降了46.15%。2011年第三季度房地产信托产品的占比仅为38.84%，同比下降了7.42个百分点，环比则下降了14.01个百分点。房地产信托产品在三季度出现发行放缓的态势。

值得注意的是，三季度房地产信托发行大幅下降的情况下，保障房信托的发行较上半年仍在缓慢增长。据用益信托工作室不完全统计，2011年三季度，共发行了27款保障房信托，规模共计74.28亿元。其中棚户区改造为8款21.67亿元，安居工程12款共32.11亿元，经适房4款共8.5亿，廉租房、公租房和两限房各1款。

进入四季度，开发商们也迎来了难挨的寒冬，随着房价下跌预期的增强，投资者和信托公司更为深刻的意识到房地产信托蕴含的风险，数据显示，11月单月房地产信托成立规模为122.6亿元，仅仅占11月信托总规模的21%，环比下降18.3%;截至12月11日，房地产信托类产品新增发行仅23只，环比下降79.5%。

中国人民银行宣布从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点后，将为市场输送近4000亿元流动资金,业内人士表示，这些资金势必会有一部分流入房地产市场，多少会缓解一部分开发商窘迫的资金压力。但大部分开发商表示，存款准备金率的下调难以解决房地产行业的燃眉之急，并不能视作未来房地产调控将会放松的信号。

针对目前房地产市场紧缩调控，大规模保障房建设又缺乏资金的情况，一些专家学者提出了放开房地产信托基金以解决保障房资金困难的建议。对此，香港资深大律师梁定邦博士日前表示，开放房地产信托基金是好事，但需要一系列严格措施，如果说保障房建设用房地产信托基金来引入资金的话，保障房的收益可能不够有吸引力。

业内人士预测，明年开发商恐怕会继续面临融资渠道狭窄的窘境，房地产行业的分化也将日趋明显，对于中小开发商来说，降价增量恐怕是回笼资金的唯一出路。

第三方机构诺亚财富近日发布研报表示，今年以来监管层对房地产信托实施了提高风险资本计提比例、限制增量、报备审批等多项控制措施，信托行业已经认识到固定收益类房地产信托业务系统性风险的增加，解决办法或者是减缓速度，或者是驶向更为健康的地产基金业务。