我爱我家：小产权房清理5大猜想

国土资源部有关负责人2月21日表示，今年我国将在部分地区进行试点，为全面清理“小产权房”做制度和政策准备。

我爱我家市场研究中心对此的解读是，“国家终于要开始对小产权房有所动作了”。随着南京个别小产权房疑似转正的信息公布后，小产权房再次被推上公众舆论的焦点。

小产权房从诞生之日起就不存在商业合法性，不受法律保护。因此在小产权房的交易中不可避免衍生出比商品房多得多的问题。不过由于小产权房价格便宜(小产权房的价格一般在商品房的2/3左右，有一些甚至只有周边商品房1/3)再加上不少买房人的投机和侥幸心理，使得小产权房的交易也很活跃。目前，小产权房已经对房地产市场的正常发展造成了危害，国家因此下决心整顿。

那么小产权房的清理工作将会如何开展呢?我爱我家市场研究中心罗列出五种可能的情形。

一是单纯的回收小产权房。按国家法律规定，小产权房本身是违法建筑，不被法律所保护。由于没有产权，所以房源本身并不属于购买者，因此按照国家法律来说，小产权房是可以没收的。考虑到有些小产权房也有居住权，所以可能在回收时给予一定的经济补偿。但是小产权房的回收会牵扯大量人群的居住问题，因此单纯的回收可能性不大。

二是小产权房集体转正。小产权房目前已经占整个房地产市场的1/5左右，数量庞大。如果全部回收难免会让大量的人失去住所。因此有人预测，小产权房可能会在补办土地出让手续和交纳土地出让金后集体转正。但是这种处理办法无疑是助长了小产权房的违规建设行为，小产权房成功转正为商品房项目，其所付出的地价成本往往不到通过正规“招拍挂”程序地价的三分之一。如果小产权房的转正成为合法，那将会助长疯狂乱盖违章建筑的歪风邪气，也会对珍贵的农村土地资源造成极大的破坏，因此小产权房集体转正可能性也不大。

三是买房人出钱购买。和缴纳低成本转正不同，国家可能会按市场现状规定小产权房购买人补足与周边商品房相当的购房款，如果购买人愿意补款则小产权房转为合法，如不愿补款则国家进行有补偿的回收。这样做可以起到相对公平公正的原则，也会杜绝小产权房的投机性。

四是把小产权房转为廉租房。把小产权房转为廉租房是一个比较流行的设想。小产权房虽然没有产权但却有居住权。而购买小产权房的人群中有不少是经济实力相对较弱的困难户，把小产权房转化为廉租房，继续让购买人在其中居住，原先的购房款冲抵房租。这也是一种解决办法，但有可能会伤害到小产权房持有人的利益。

五是小产权房可能会按实际情况区别对待。小产权房涉及面非常广，牵扯的问题也较多。如果统一按一种办法处理难免会有所疏漏。因此小产权房可能会按实际情况区别对待。首先，在时间上区别对待。国家可能会在小产权房的建设时间上进行划定。在规定时间节点之前的小产权房以购买或转正为主，在规定时间节点之后的小产权房以回收为主，甚至对于影响和危害较重的小产权房采取没收和拆毁处理。其次，在处理方式上国家可能也会采取不同的办法。对于占优农耕用地的小产权房会坚决予以拆除，而对那些确实能解决困难群体居住问题的小产权房，国家可能会酌情进行转正、购买或者转化为廉租房。

总之，小产权房的清理工作是一个庞大的工程，单纯用一种方法难以做到合法、合理和面面俱到。在处理过程中需要政府既能按国家法规处理也能根据实际情况考虑民生。小产权房的清理工程无疑是一个艰巨的项目，正在考验着政府处理复杂问题的智慧和能力。(尹 巍)