借力“总部经济” 传统商业区图谋“转型”

就在山西景峰国际商务大厦有限公司董事长闫利明为自己的商务楼做“减法”，寻求更契合金融类和泛房地产定位时，同至人商业集团公司总裁史红云也已经聚拢了足够多的品牌总代理商，并开始布局省内各级市场。

结束“房东式”管理后，闫利明期望未来会吸引国内甚至世界500强企业在山西的区域总部机构入驻。史红云同样也在调整入驻总代理商的结构，从传统的卖场到“总部基地”，这也是两年前同至人商业集团公司转型的一个定位。

闫利明和史红云的想法，与迎泽区眼下正在做的“总部经济”实施计划不谋而合。而这两家公司也有望因此成为政府扶持的“总部经济发展基地”。作为省会城市传统服务业较发达的中心商业区，迎泽区借力“总部经济”的动作，既是太原市产业转型的一个缩影，也可被视作传统老商业区破解区域发展瓶颈的一个样本。

1 一栋写字楼的“加减法”

地面27层的景峰国际商务大厦定位高端市场，是按照国际“5A”标准投资兴建的专业化智能型写字楼，拥有3万多平方米的办公面积。

按此规模，足以容纳近百家大大小小的公司。不过，山西景峰国际商务大厦有限公司董事长闫利明正在给这个数字做“减法”，他的目标是整栋楼里入驻企业不超过二三十家，但无一例外都是大公司，每个企业可各占整层办公。

“一直以来，外地大型企业入驻山西都比较分散，考虑到形象和配套设施，几乎都去了国贸大厦。”闫利明说，山西的写字楼专业化分工不明显，运营管理同样也处于初级水平，多数还是传统的房东式思维。

从去年开始，景峰国际商务大厦开始将自身定位与总部经济基地元素结合，在招商的时候，也有意识地对入驻企业进行筛选。闫利明告诉记者，未来入驻的企业主要是金融类和泛房地产类，包括证券、信托、基金、投资、保险等金融服务企业，以及跟房地产相关的国内顶尖企业，将这些企业整合到同一座商务楼内，形成一个合作体系。

“金融类企业，我们会邀请一些客户进来。”闫利明说，“在泛房地产领域，比如在房地产产业链条中，某类企业具有不可或缺的作用，但它的利润率并不高，我们有一个扶持政策，以较低的租金吸引这些企业入驻，为了定位我们有选择地放弃了一些利润，就是希望整栋大楼未来能够有自己清晰的定位和属性。”

现在，这两类企业加起来已经占到景峰国际入驻企业的70%以上，闫利明希望调整之后，这个比例能够超过90%。

闫利明并不避讳目前的短板，“如果世界和全国的500强企业让其办事机构或分公司入驻的话，我们会明显看到自己的条件确实不够完善。”闫利明说，最好的办法就是先满足需求，再来匹配总部企业所需的办公条件。

为吸引总部企业入驻，闫利明已经在商务服务硬件和软件上尝试改造。“我们正在做一个整合全大厦的局域网，建立数据中心。大厦里相关上下游企业，手里都有自己的客户资源，在不涉及竞争的前提下，他们完全可以利用这个平台共享资源，进而达成合作共赢。”除了线上的合作，闫利明还专门在大厦内设了一个沙龙会所，为金融和泛房地产两个板块的入驻企业提供线下的交流合作机会。

在闫利明看来，企业之所以选择入驻，主要是看重当地的产业政策和投资环境，“其实，发展总部经济，政府起一个号召和动员的作用，最终只能是企业去做。企业在做的过程中遇到困难时，需要政府深入企业来帮助解决。”他说，这远比孤零零的一座楼宇做总部基地更有意义。

2 从“房东租客”到合作伙伴

比景峰国际商务大厦更早一些时候，同至人商业集团公司就已明确定位于 “省级品牌代理商总部基地”。

同至人商业集团公司总裁史红云告诉记者，在山西省服装批发行业，朝阳街商圈有20多年的历史，容纳品牌达到7000多个。但在这个商圈里同时存在众多非主流品牌，且大多是散户经营模式。

同至人购物中心的前身是新东方品牌大世界，2010年年初更名后，同至人商业集团公司开始转型。“省级品牌代理商总部基地”的定位，也结束了过去单纯的租赁关系。

“我们提出的品牌总部基地概念，其实应该算作是总部经济中的关于服装行业的一部分。”史红云说，当初针对总部基地定位，集团花了4个月的时间做了6份市场调研和专家报告。

在史红云看来，太原市虽然是省会城市，拥有省内绝大多数的总部资源，但实际上并没有真正辐射到各个地市。这也是促使同至人商业集团布局省内各级市场的一个原因。

为此，集团公司专门成立了商业管理公司、品牌管理公司、人力资源管理公司和商业投资公司4个子公司。“其实这几家子公司最初是因为我们自己开店需要而成立的。”史红云说，随着规模拓展，这些子公司构成的商业运营服务链也逐渐服务于包括代理商和厂家在内的合作伙伴。这其实也是一个多方共赢的合作模式，同时也留住了一批品牌客户资源。

“现在我们与这些品牌厂家或者总代理商进行联盟合作，共同进驻省内各级市场，其中最大的一个变化就是，渠道从以前的分销变为直营，而且直营比例占到一半左右。”史红云告诉记者，到目前为止，同至人商业集团除了太原两家店，先后在阳泉和孝义开了分店。按照计划，运城、汾阳、离石等地的连锁店开业后年底将达到9家店，3年内省内大型连锁店的数量将达到30家。

为了吸引更好的品牌入驻，史红云每月都给入驻的品牌企业进行排名，实施优胜劣汰。不过她希望在淘汰过程中，“品牌换，但人员不换”。“我们的品牌管理公司是专门从全国各地拿品牌的，也可以转给他们去做。”史红云称，旗下品牌管理公司自己做起来的品牌已经有13个，今年年底自营品牌可能会达到50个左右。在总部基地的定位中，这被史红云称作孵化品牌功能。
 

责任编辑：王雪莲