北京平谷重演“土地生财”

借势轨道交通

尽管坚持依旧的楼市调控，已经让“土地财政”从北京各区县隐退。然而，长期以来并未受到土地财政“惠及”的平谷区，如今却谋划起“土地生财”，因为作为北京轨道交通建设长期以来一直未能覆盖的行政区，平谷区终于看到了“借势”轨道交通的希望。

日前，平谷区区长张吉福在接受《中国经营报》记者采访时表示，轨道交通平谷线的基本走向已经确定，初步确定为沿京平高速连接平谷和北京城区。建成后，从平谷到城区只需约30分钟的时间。

这让平谷区看到了复制通州区发展模式的可能——曾为北京“郊区县”的通州，由于城铁八通线的建设运营，从郊区县逐渐演化为CBD的“副功能区”，其连带产生的房地产开发、土地出让收入累计已经超过300亿元。如今的平谷区希望借势平谷轨道交通线，将自身的“后发优势”尽快“变现”。

“轨道”生财

“如果工作进展顺利，年底之前可能获批，其他的我们也不方便更多透露。”7月18日晚间，北京市交通委一位官员向记者表示。他所称年底可能获批的，是北京城市轨道交通平谷线，这是一条连接北京市平谷区和北京城区的轨道交通线。

按照现有工作计划，2012年9月底前，北京市交通委、规划委将会同平谷区政府完成规划方案编制，并于2012年底，报北京市政府审批。目前，平谷线已列入“2012年轨道交通，2020年建设规划及相关线路前期工作计划”，起点为平谷，终点设在朝阳区的东坝，全长52公里。

由于目前相关方案正在编制过程中，总投资额的匡算工作正在进行。不过，其投资方式已经基本确定为“市区两级财政分担”，并结合城市轨道交通建设融资平台进行市场化融资。在初期启动的财政投入中，市级财政将发挥主要作用。

“平谷轨道线得到有关部门支持，多次到平谷调研。去年，曾初步提出两个方案，一是将15号线延长，经顺义通到平谷;另一方案是在京平高速平行的线路上新建一条轨道。”张吉福说，最终市政府拍板，采用第二套方案，平行目前的京平高速新建一条城市轨道交通。

平谷区是北京各区中轨道交通覆盖较晚的行政区之一。截至2012年3月，平谷区内的轨道交通里程为0公里。在北京各行政区中，平谷区和延庆区是截至目前尚未开通城市轨道交通的区域。在此之前，没有轨道交通覆盖的大兴区、房山区相继开通了轨道交通，实现了与城区的轨道交通接驳。

“谋局”土地

“这条(轨道交通)线将不仅仅成为一条交通线，也会成为市民的观光线和平谷的发展线。”张吉福说。不过，在张吉福的强调当中，“发展线”自然是重中之重。而城市轨道交通最为直接的利好，便是土地开发。

“围绕规划中的城市轨道交通平谷线，平谷区政府已经有所收益。北京市土地储备中心相关资料显示，天润置地在2009年拿下平谷1号地，开发住宅项目天润·香墅湾1号，此外，首城置业则在去年连续拿下两块土地，涵盖居住、商业及综合等多种用途;北京昂内房地产开发有限公司与北京亚太环宇投资管理有限公司联合体、北京雨硕房地产开发有限公司等本地开发商也在近年拿下地块。

除此之外，平谷金海湖旅游度假区的后续开发工作目前也已基本商定。由北京山水文园集团进行开发，总开发的土地面积将近22平方公里。

根据北京市土地储备中心的土地出让记录统计，从2011年至今，平谷区的土地出让收入已经累计达到79.31亿元。环比上升将近70%。

一位接受采访的开发商表示，平谷地区具有独特的人居生态资源，外界称平谷为“桃花谷”、“绿谷”，而且空气质量为一级，在最为炎热的流火七月，平谷的平均气温比北京市区低3℃~4℃，很适宜休闲养性。

楼市“不唯一”

“把土地开发基础上的房地产当做区域经济发展的主要方向没有错，但是要注意两个方面的问题，才能保持区域内经济平衡、稳定的发展。”中国城市经济研究会副会长刘维新告诉记者。他所言的两个方面，一是在发展房地产过程中，要把好规划这一关，发展与自身发展定位相符的房地产;另一方面，要有配套产业支撑，不能简单地依赖房地产的发展。

刘维新向记者强调，房地产的发展和热度的提升，应该是一个“结果”，而不是一个“拉动”——即区域功能提升了整体区域的价值，最终房地产的价值得以释放，而不要把房地产当做拉动一个区域经济发展的“动力”。

记者了解到，在配合区域经济特色发展房地产方面，平谷区政府从规划工作入手，对房地产开发项目进行甄别和筛选。主要针对低密度、依托环境和景观资源进行开发的房地产开发企业“放地”，从而保证自身的自然资源特色不受房地产开发的“破坏”。

开发香树湾1号的开发商天润集团一位不愿具名的高管告诉记者，在获取土地后，依据地块控制性规划，天润和平谷区政府进行了多次沟通，最终在271820平方米的土地面积上，将总建筑面积控制在479180平方米，从而形成1.75的容积率，在平谷区内的住宅项目中，创下容积率新低。

为了规避单一依赖房地产发展的“风险”，在开发住宅的同时，平谷区已经开始规划建设一系列商业配套设施。在推出平谷1号地高端住宅开发项目后，近期又将在1号地一侧推出平谷2号地，该地块属于商业服务类项目。

“单纯依靠房地产的路已经走不通了，平谷尝试后发优势‘变现’的过程中，必须要注意到这一点。”刘维新强调。