评论：房地产调控需要稳定的政策预期

就在国土部、住建部刚刚下发紧急通知，要求各地严格执行房地产市场调控政策，不得擅自调整放松之后，近日南京市政府又出台了拉动房地产消费的政策，被指有曲线救市的嫌疑，而此前珠海试图放松限购刚刚被连夜叫停。

今年以来，微调、试探、叫停、辟谣的大戏交织上演，楼市在混沌的预期中出现了回暖。业界人士认为，如要把调控向深水区推进，政府必须向市场释放稳定的政策预期，撇清杂音。而政策预期不仅要释放给购房者，更要释放给政策的执行者地方政府，以及掌握定价权和话语权的开发商。

“当前楼市走势不是市场机制内生，而是通过行政高压来实现的，因此调控基础并不牢固。”社科院城市与房地产研究室主任倪鹏飞表示。由于市场自发调节机制不完善，住房保有环节税负缺位，楼市仍缺乏自动抑制投资投机等不合理需求的内在机制，必须依靠限购、限贷等行政手段来保证市场调整顺利进行，在典型的“政策市”背景下，政策预期对于引导购房者行为具有莫大的作用。

经过近一个季度成交回暖，目前房价的反弹力量很大。虽然地方政府微调是为了支持刚性需求，但是暗渡陈仓救市的也不少，如果触及政策底线的“微调”动作不及时被叫停，那么很可能会被炒作为政策转向的信号。而且，房地产业与多个行业关联，与地方财政和地区经济增速密切相关。在把稳增长放在更加重要的位置之时，一种“稳增长就是保房地产”的论调开始甚嚣尘上，另外一些地方政府仍把房地产视为拉动地区经济增长的主要引擎。在当前对调控执行不利的地方政府仍缺乏监督问责机制的情况下，中央只有强化预期管理，释放出明确的政策信号，才能打消购房者对于调控放松的顾虑。

对于房价报复性反弹风险，社科院近日也发布报告进行了预警，认为近期楼市回暖已偏离调控目标，需要强化和完善调控政策，才能确保房地产市场理性和“软着陆”。来自中国指数研究院的数据则显示，二季度北京商品住宅成交套均面积达到123平方米，上海达到121平方米，与去年同期相比分别上涨了10.9%和8.3%。这意味着市场的观望情绪已经大为缓解，改善性需求的入市意愿增加。此时如果放松针对改善性需求的调控政策，将助推价格上行，不利于巩固房地产调控成果。

在楼市回暖已成定局、地王再现之时，为防止市场里的不实信息误导购房者预期，仅7月份以来政府就四度辟谣和澄清楼市传闻，并及时扼杀地方政府松绑调控的倾向。在调控进入关键期之时，中央屡屡重申绝不放松调控，无疑有利于厘清市场预期。事实上，中央政策层面坚决调控的基调始终没有动摇过，年初政府工作报告就提出，严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，7月初，温总理在江苏调研时又强调，要毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作。不过市场对政策预期却出现了反复，在地方政府微调之时，在强调稳增长之时，调控放松的预期均一度弥漫市场。

正因为房地产调控牵一发而动全身，所以才遇到了诸多阻力和干扰，过去我们已经有过许多教训，房价陷入屡调屡涨的怪圈。这轮调控承载着改善民生的重任，同时也关乎政府公信力，决不能再重蹈前几轮调控的覆辙。如果房价出现报复性反弹，如野马脱缰般无法收拾，那么房地产市场就只能“硬着陆”，不仅会给经济造成无法估量的影响，也会带来相应的金融风险。因此，楼市调控的根基不容动摇。 李文龙