淡季不淡 调控不松

7月份历来是楼市销售的淡季，但是今年与往年略有不同。在央行两度降息、调整公积金贷款等一系列措施的影响下，刚需买家积极入市，连续的利好促使成交量大增，市场供应趋势加速，出现了淡季不淡的景观。

与此同时，7月31日，中共中央政治局召开会议，强调坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实防止房价反弹，增加普通商品房特别是中小套型住房供应，抓好保障性安居工程建设，满足居民合理的自住性住房需求。这也是中央两月内第11次释放坚持调控信号。

全国7月楼市依旧红火

经过5月和6月的“大红大紫”成交后，7月楼市依旧“红火”，显示今年市场逐步回暖。根据中原市场研究部统计数据显示，截至7月25日，当月内全国主要城市的商品房签约再创新高，合计总签约量套数达21.28万套，环比上月同期增长了6.9%，全月成交量有望达到28万套，再创年内成交量新高。其中北上广深四个一线城市商品房成交量的增速最为迅猛，达二线城市增速的6倍。

中国指数研究院发布的报告也显示，7月前三周，重点城市商品房成交量较6月底回落，但仍高于2008年以及2010-2011年同期水平，仅低于2009年同期。其中，10个代表城市商品房成交量为650万平方米。如果与2011年同比来看，7月前三周商品房成交量大幅增长63%，与2010年和2008年同期比较，增幅也在90%左右，虽比2009年同期的历史高位下降24%，但作为传统淡季，成交量仍旧突出。该院指数研究专家表示，从不同城市7月的商品房周成交数据来看，一、二线城市回升力度更大，回升力度高于同期三线城市。从绝对量来看，一线城市仍是老大。

业内专家表示，目前影响楼市回暖的主要原因是不少城市的楼市微调，以及宽松的信贷政策带动入市信心的增加，特别是信贷的松动在一、二线城市表现得尤为明显。

7月广州楼价微弱上涨

“五一”之后，广州楼市回暖的迹象愈加明显，从成交数据上看，连续保持了7000套/月以上的成交量。而在7月，更是高达9435套，日均网签套数达314.5套。

阳光家缘数据显示，前一个月和近一个月(6月26日-7月25日)的数据进行对比分析，显示广州市近一个月一手房网签套数为9435套，环比前一个月的7827套，增长20.5%;网签成交面积为106.6万平方米，和前一个月的90.9万平方米相比，环比增长17.3%;全市网签均价方面，近一个月网签均价为12999元/平方米，环比前一个月的12594元/平方米，继前一个月涨价4.1%之后，再次上涨3.2%。

7月，全市新增供应套数为9231套，新增供应面积为11.3万平方米，全市总未售套数达11.3万套，总供应面积达1490万平方米，未售套数约为广州市上半年成交总套数的2.85倍。

与此同时，网易房产在广州市有网签记录的楼盘中，抽调了100个楼盘的成交均价和前一个月进行对比。结果显示，有41%的楼盘成交均价出现上升趋势，比前一个月的32%增加了9%;仅有22%的楼盘成交均价出现了下降，比前一个月的26%减少了4%;37%的楼盘成交均价则基本保持不变。

调控仍处于关键时期

在楼市调控的微妙关口，广州市房地产行业协会近日专门召集业内人士开会讨论房地产市场现状，对目前的楼市形势作出预判。从专业机构统计的数据来看，随着连续降息等“稳增长”政策出台，购房者的预期已受到影响，超过四成的购房者看涨未来房价，购房者内心的房价焦虑正在逐渐显现。

据世联监测数据显示，广州楼市也出现了降价楼盘个数和幅度逐步缩小的趋势。广州资深房地产专家韩世同认为，2011年住宅开工量的下滑及2012年上半年土地市场遇冷，未来将会求大于供的市场趋势，届时或再度形成卖方市场和房价上涨压力。“未来房价上升压力点为2012年三季度及2013年的二三季度，其中2013三季度价格上涨压力将达峰值。”韩世同表示，近期房地产和土地市场出现的一些波动，虽并未改变市场整体格局，但市场运行的复杂性和不稳定性在增加，房地产市场调控仍然处在关键时期。

伴随成交量回暖，房价也水涨船高。但是，合富辉煌市场研究中心副总经理、合富置业首席市场分析师龙斌分析，未来房价不会大幅度上涨。他表示，未来房价以平衡为主。“政策层面上的限购限贷不会放松，这使得投资性需求得到抑制。目前开发商库存量仍比较高，后续供应比较充足。再加上房企的资金虽然已经过了最紧时期，但是现在资金仍然十分紧张，房企未来以回笼资金为主。而现在消费者都比较理性，这一系列的原因导致未来房价不会大幅上涨。”龙斌预测，未来广州市郊区房价会保持稳定，核心区某些之前开价低且地段较好的房产价格略有提升。

合富辉煌首席市场分析师黎文江也表示，未来房价整体不会上涨，但是房价可能会有结构性上升。7月楼市出现红火现象主要是开发商以价换量，促使刚需入市;信贷政策放松，使想买房的人能够贷款买房;再加上近期楼市成交量大，楼价有涨价预期，促使买家积极入市。此外，针对房地产开发商有涨价冲动，他建议政府应该压住房价上涨趋势，保持房价稳定。
责任编辑：张扬