房企融资遇夹击 钱荒压力继续增大难掩经营困境

上半年销售热让房地产的业绩报告特别引人关注，买房人希望读出房价走势，投资者希望看出股价趋势。8月7日，产业龙头万科公布了今年上半年业绩报告，结算均价和利润率同比下降幅度出人预料。虽然多数房企放出的消息，楼市调控并没影响销售额，但利润率的下滑却难掩繁华下的颓势。专家分析，房企“钱荒”压力继续增大，下半年能否扛得过，依然是个大大的未知。

六成房企利润下滑

8月7日，万科公布了房地产业的首份半年报。报告显示，上半年万科实现营业收入307.2亿元，净利润37.3亿元，同比分别增长53.7%和25.1%。上半年万科的销售均价为10380元，较去年同期下降10.6%。记者在半年报的财务数据中也注意到，经营活动产生的现金流比上年同期减少26.31%，房地产业务毛利率26.5%，比去年同期降5.6%。

万科在半年报中称，尽管二季度销售回款有好转，但仅带来企业偿债能力的增强，开工、投资能力不足的问题并未解决。据机构统计，已经以预报或快报形式公布上半年业绩的24家上市房企，虽然总计出现25.87%的营业收入增长，但是去除万科和保利地产(微博)(10.87,-0.05,-0.46%)两家标杆房企，其余22家营收同比下降6.07%，利润同比下滑的房企更是达到六成。

“由于房地产行业特殊的结算周期，2012年上半年的业绩中，可能有很大部分是去年下半年销售而未结算的项目，如果扣除这个部分，上半年的实际销售估计更不乐观。”分析师如此表示。

房企融资遇夹击

营业收入下降、利润率下滑、资产负债率居高不下，背后反映的都是一个难题：钱荒。

“今年上半年房企总体资金状况和2008年差不多，应该是房企资金最紧张的时点。”上海研究院副院长杨红旭(微博)用“蓝色”紧张区表达房企的“钱袋子”危机。

而6月6日包头最大房地产企业董事长魏刚的上吊自杀一事，更是揭开了真实状况的冰山一角。巨额融资欠款，正是压垮魏刚的最后一根稻草。

“一些企业虽然表面看仍在运营，但项目停工、销售停止、运营停顿，和破产没有区别。”一位不愿署名的金融业内人士告诉记者。雪上加霜的是，融资解决钱荒的各种渠道，目前正日益收紧。银行开发贷批贷困难，房地产信托被叫停，A股对房地产暂时关闭，REITs在国内缺失，国内私募基金对项目的挑选又非常严苛，必须有绝对的回报率把握。

“以价换量”存变数

8月7日，万科、富力和融创中国三家房企发布了7月销售业绩，合计销售151.6亿元，环比下降22%。链家地产(微博)市场研究部陈雪分析：“差异化信贷和多城市政策微调等诸多利好政策被市场过度消化，而6月全国范围内价格上涨的现象引起了监管层警觉，中央和各个部委频繁表态将坚持调控。政策风向在一定程度上导致购房者的预期变化，需求减少。”

遭遇“钱荒”压力的房企，下半年会进一步“以价换量”来获取周转资金么?问题看似顺理成章，但业内专家均表示“很难说”。杨红旭告诉记者，房地产行业资金最难熬的日子已经过去了。从目前看，受国内经济超预期下滑的影响， 货币政策趋于放松，房企融资环境正在持续改善。企业资金压力缓解后，提高房价的可能性就较大。不过，一旦房价反弹，将可能招致更严格的调控措施。

地产股依然“政策市”

对股民来说，与房地产表现息息相关的地产股，同样面临着政策风险。8月2日，由于市场流出“住建部将取消商品房预售制”的传言，房地产股集体大跌，板块跌幅超过4%。当天收盘，苏宁环球(6.51,0.06,0.93%)跌停，北京城建(12.20,-0.04,-0.33%)跌6.19%，招商地产(微博)(21.29,-0.29,-1.34%)跌9.81%，保利地产跌9.17%，万科也跌了6.75%。虽然官方辟谣后，8月7日房地产股有了微幅上扬，但“政策市”对于它的影响由此可见一斑。

信达证券研究中心副总经理刘景德认为，投资房地产股仍应谨慎。他分析，房地产调控政策可能在执行过程中不一定力度那么大，但不会有趋向性放松，绝不会允许房价出现大幅上涨。前一段时间地产股维持强势，近期万科已跌破60天均线了，上升趋势线可危。而保利地产、招商地产、金地集团(5.61,-0.06,-1.06%)这几个股票，这一段时间都出现了一定的下跌，而且跌幅还不小。从政策面分析，房地产股即使短线有所反弹，反弹的力度也不会太大，所以对地产股还是谨慎一些。(赵莹莹)