房价上涨动能或已减弱

项峥

经过持续近四个月刚性住房需求的集中释放，进入8月份后，楼市热度有所降温。据国家统计局公布的70个大中城市住宅销售价格变动情况，8月份新建商品住宅环比价格下降的城市有20个，比7月份增加11个。楼市“金九”也未如开发商预期带来成交量明显增长，房价总体保持稳定。需要注意的是，当前推动房地产周期运行的三大外生变量已发生重大变化，房价继续上涨动能或已减弱。住房市场供应充足，需求处在历史低位，供求关系将明显改善，未来房价上涨空间非常有限。

首先，房地产周期运行外生变量发生重大变化。我国房地产周期运行存在三大外生变量，分别是宏观经济变量、政策变量、货币变量。从宏观经济变量看，我国经济增速已经连续6个季度放缓，经济周期运行底部还未探明，宏观经济或将继续放缓。经济稳定快速增长是房价上涨的重要基础，随着宏观经济下行压力不减，房价上涨基础受到严重削弱。从政策变量看，国家仍将坚定不移加强房地产市场调控，严格执行住房限购措施，继续落实差别化住房信贷和税收政策，坚决抑制投机、投资性需求。从货币变量看，货币供应增长稳中趋缓，截至2012年8月末，广义货币(M2)和狭义货币(M1)增速分别比上月末低0.4个和0.1个百分点。

其次，住房供应充足。截至2012年8月末，全国商品住宅待售面积2.04亿平方米，约为前8个月商品住宅销售面积的40%，同比增长42%，再加上规模庞大的二手住宅供应，短期内住房供应较为充裕。2012年1至8月，全国住宅施工面积38.4亿平方米，同比增长13.1%;住宅新开工面积9.1亿平方米，约为2011年商品住宅销售面积的2.1倍。通常住宅施工到形成供应大约需要1年时间，未来住房供应将大幅增加。

还有，住房需求仍处于历史低位。据中国人民银行2012年第二季度全国城镇储户问卷调查结果显示，未来三个月内打算购买住房的居民比重为15.7%，略高于2008年第2季度的15.1%比重，但仍在历史相对低位。刚性住房需求价格弹性大，房价略有上涨，需求将受到很大抑制。虽然改善性住房需求价格弹性小，但对投资收益率较为敏感。去年以来，全国房价接近滞涨，投资收益率远低于银行存款利率。综合来看，在持续限购政策作用下，住房需求势必稳中趋缓。

从各国经济史看，还没有一个国家在宏观经济增长放缓阶段仍能继续维持房价上涨。2003年以来，国民经济连续保持两位数增长、房地产调控目标未触及房价以及货币供应较快增长等因素，成为推动我国住房价格快速上涨的三大动力。但随着房地产周期运行的三大外生变量发生重大变化，房价继续上涨动能或将衰减。特别是保障性住房建设大力推进，住房供应大幅增加，同时限购政策下住房需求增长稳中趋缓，未来住房供求关系将明显改善，也会明显制约房价上涨空间。