猜不透的“微调风” 看不清的地产热

10月指数“原地踏步”，但地产股却暗自“阳光灿烂”起来：二三线地产股表现只争朝夕，一个月内数度出现冲击涨停的景象。地产股整体走强的背后，包含的是对地产调控政策已度过最严厉阶段、政策可能出现微调以及地产股业绩风险也已释放完毕的一致预期。今年以来，这种地产板块的脉冲行情屡见不鲜，且几乎都是基于地产调控政策可能出现微调的预期，但预期均被证伪，最终地产股还是奔向“原点”。究竟此次地产调控会否真的打开一扇门，地产股脉冲之后又会否正式演绎为板块趋势性的上升行情?目前还需边走边看。

谈到地产调控会否出现微调举措这一问题，近期市场热议的公积金政策松动或许能为我们提供一些观察政策动向的线索。据悉，自11月起，镇江市将调整住房公积金的相关政策，新就业人员购买自住住房需办理住房公积金个人购房贷款的，父母也可申请成为共同还款人，并使用其住房公积金账户余额转账还贷。除了镇江的公积金微调政策外，10月24日武汉所发布的《住房公积金管理委员会关于调整住房公积金相关提取政策的通知》中规定，异地购房可提取本地公积金还贷。很显然，这一系列公积金贷款政策的调整，都旨在提高购房人的支付能力，对鼓励刚需入市有很大的提振作用。

然而，需要指出的是，目前全国20多个城市所推出的公积金调整计划，都普遍是针对刚需，或者说首套房贷款，并未触碰限购的“红线”。也就是说，公积金购房政策更像是有关方面通过前几轮的试水后所选择的一种现实可行的微调政策，这样一方面继续贯彻了中央严控房地产的基调，另一方面，也适当提振了刚需，从而在一定程度上缓解了地产财政吃紧的问题。

事实上，当下地方出台提振刚需的政策举措，也确实是现实之举。毕竟，过去十年，房地产一直作为中国经济发展的主要支柱，地产行业的迅猛发展，对其广阔的上下游行业刺激很强，对GDP的贡献度也极大。而在中期中国经济尚难找到一个新的且产业链足够长的支柱产业的大背景下，房地产肯定不能就此一棒子打死。仔细回想，年初管理层拟定的大力发展保障房的政策，其实就是在严控房价的主基调下，所采取的一种折中办法。

不过，这类地产政策“微调风”最终会否演变为全局性的放松，我们不得而知，至少暂时还看不到相关迹象。应该说，在目前这一时点，地产调控大幅放松的可能性仍接近于零。众所周知，今年以来中央多次表态要严控地产，进而遏制房价的过快上涨;这期间的“三令五申”早已令市场人士普遍看淡地产调控松绑。毕竟，2008年超大规模的4万亿刺激政策以及与之配合的宽松地产政策，在一定程度上推升了房价。近两年来，尽管限购叠加严厉的信贷政策，都未令房价出现明显的下降;如果调控真的大规模放松，则房价毫无疑问会出现报复性反弹，届时此前执行的调控政策恐怕只能功亏一篑，从这个角度来看，地产调控的根基还不能动摇。

即便就目前的经济形势来看，现阶段也没有大幅放松房地产调控的必要。首先，9月经济数据确认短周期经济底，10月官方PMI数据重返50%的荣枯线，更验证经济的缓慢回升，在此背景下，预计前期的一系列调控政策将继续生效，四季度经济将稳中回升，全年完成7.5%的经济目标将是大概率事件。从这个角度而言，在熬过了经济最艰难时刻之后，管理层不太可能在此时出台更具力度的放松性政策。其次，就本轮政策的预调微调方式来看，管理层显然摒弃了此前的大规模强心剂的刺激方式，转而选择了走一步看一步的中医式补救方式，这从货币政策方面降准及降息窗口一再后延就可看出，而这就意味着接下来政策层面不可能会有过多过大的举措，因而，地产调控全面放松的概率微乎其微。

需要区别对待的是，当前地产调控政策整体不会放松，并不妨碍局部微调的判断，更不阻碍二三线地产股的阶段性走牛，投资者需要在不同阶段对地产股进行细致的风险收益评估。