三四线城市楼市风险叠压 开发商重回一二线

近日京沪深接连出现地王，其背后是开发商重回一线城市的冲动。

经历近两年的调控之后，开发商们发现，原来深入三四线拓展是一件有风险的事情，尤其是房价止跌回升的过程中，一线城市和热点二线城市更能带来销量和利润。

刚刚过去的11月，京沪深穗四大城市成交量均创下今年新高，其中11月广州新房成交均价14769元/平方米，更创下2010年以来的新高。

而众多的三四线城市却深陷库存和消化危机之中：全国商品房待售面积环比去年继续升高，其中三四线城市的库存巨大。

此时，正是高层密集推出城镇化政策之机，所谓城镇化，必然要与更多的三四线城市发生关联。在新的执政思路之下，三四线城市楼市将会往何处去?

三四线城市库存危机

在出现翘尾行情的11月，楼市库存也被高度关注。

“自今年6月份以来，全国商品房待售房面积一直维持在高位，并且有上升的趋势，这是需要警惕的。”全联房地产商会名誉会长聂梅生指出。

数据显示，三四线城市的库存量更大。摩根大通最新报告指出，从地区来看，明年一线城市更乐观一些，三四线城市去库存压力会更大。据克尔瑞“中国城市房地产市场风险排行榜”数据显示，全国城市市场风险排名前50位城市中无一例外均为三四线城市。

克尔瑞报告测评的287个城市中，房地产风险排名倒数前三的分别是深圳、北京和上海，广州、杭州、南京等重点一二线城市的风险也较低。

该风险榜单前50强几乎都被三四线城市占据，排名第一的是酒泉，第二为呼伦贝尔，备受关注的鄂尔多斯排名第六，其土地消化周期长达9.71年，供求比高达3.88，市场严重供过于求。分区域看，风险排名前50城市主要集中在华北、西北、西南中，大多数集中在内陆城市。

克尔瑞董事长丁祖昱强调，进入三四线城市要非常谨慎，这些城有限的客户需求、市场需求和相对无限的土地供应，构成了这些城市最大的风险。克尔瑞分析师陈啸天指出，中国目前面临着换届的特殊节点，楼市注定会有短期的震荡，不可避免。

开发商争抢一线城市土地

今年5-7月以及11-12月的两轮楼市回暖中，开发商们发现，北京、广州、深圳的房子太好卖了，包括豪宅，都很容易销售出去，而价格和利润也是节节升高。

反观三四线城市，“卖出去第一批后，接下来就很难卖了，因为没有太多刚需买家，这些地方又没有投资客，”广州一家大型房企高管人士坦言，在三四线城市，往往还面临当地开发商的低成本竞争，以及先进入者如恒大地产的竞争。

招商地产董事长林少斌明确表示，招商的战略布局只进入核心二线城市，以及部分三线城市的核心地段，未来一二线城市仍然是公司销售和利润的主要来源。在此背景下，下半年开发商争抢优质土地资源尤其是一线城市的土地便不难理解。

机构报告显示，11月，包括北上广深在内的10个典型城市土地出让金收入为663亿元，环比增长23%，创16个月新高。其中仅11月13~15日3天，上市房企公示的拿地总规模就高达近180万平方米。9月至今，保利、中海外等大型房企共创造了11个“地王”。其中，上海、深圳、北京出现地王最多。

房企的新增土地储备也基本位于一二线。本报记者统计显示，万保招金四大房企今年的拿地区域回归一二线。

三季度以来金地拿地速度明显加快，并主要集中在已进入的一二线城市。截至10月底，公司新增项目6个，建筑面积约96万平米，累计地价约26亿。金地共进入5个城市，其中仅有余姚三线城市。

保利表现更为迫切：截至目前，保利今年共进入13个城市拿地，其中三四线城市仅为2个，在北京和上海就新增土地储备约80万平方米。

万科相对平衡，今年所进入的大约40个城市中，有15个为三四线城市，表明其战略纵深仍然在延续，但步伐谨慎。华润置地则通过旧城改造形式拿下深圳近1000万平方米的土地储备，占公司总土储的35%。

从上述公司拿地区域来看，即使是进入三四线城市，万保招金也基本上都避开了经济欠发达，或者此前泡沫较高的城市，如酒泉、黑河、大同、温州、鄂尔多斯等地。

过去十多年，推动中国商品房市场发展的两大因素为城市化和人口红利，它们提供了商品房市场最大的需求主体。根据中央高层领域的表述，未来几十年，中国经济的发展潜力在城镇化。在此背景下，三四线城市理应迎来发展良机，知名开发商缘何有意回避?

海通证券首席经济学家李迅雷(微博)认为，中国或已步入城镇化的后期。他指出，目前中国官方公布的城镇化率为51%，是按常住人口概念计算的，但实际上，目前中国农村主要从事农业劳动的人口大约只有1.6亿，比官方数据少一个亿，而未来农村可向城镇转移的劳动力数量大约只有4000万-6000万。这意味着，到2020年前后，中国的城镇化进程就大致结束了，将步入城镇化的后期。

对于开发商来说，更大的可能是，一二线城市获得的利润远大于三四线城市，仅此而已。