后调控时代 商业模式实现升级跳

受限购影响，投资者由住宅转身商业地产;同时，为了规避限购风险，追求后续升值空间，实现产业的多元化发展，地产商也将目光瞄向商业地产。需求供给的双动力，将商业地产推向欣欣向荣之势。在传统商业模式接近饱和的状态下，商业模式的升级给商业地产带来勃勃生机，从单一购物模式，到吃、喝、玩、乐、购为一体的体验式商业模式，石家庄商业地产演绎着升级的跳跃式发展。

体验式购物中心对抗网购冲击波

从单一的购物模式，到餐饮加购物，再到娱乐、餐饮加购物，石家庄的商业模式实现着升级跳，从传统购物模式，发展为吃喝玩乐购一条龙的商业模式，开发商的定位与运营能力也在不断进步。目前，在呈井喷状态出现的城市综合体中，体验式购物中心的模式逐渐进入市场。以万达广场为例，伴随餐饮、电影、娱乐、购物等多种模式的发展，购物不再是主要的消费模式，反而在多样娱乐方式的带动下，将万达广场变成为了休闲时尚的代名词。

“人们对于精神与文化的追求，随着生活方式和家庭方式的变化而发生变化，品位也不断提升，在购物过程中能产生的精神享受将催生购物环境的优化，同时带动体验式购物中心的发展。”河北省商业联合会秘书长曹润亭说道。

同时，在曹润亭看来，体验式购物中心的发展，是伴随城市发展和需求的增加应运而生的产物。“无论从建筑理念的进步，还是现代时尚概念的推进，都是与时代品位相协调而产生的，过去的商业模式缺乏对于这些因素的考虑，而伴随人们对于这些元素的追求，相应的产品也应运而生。”

在联众同业苗向华看来，石家庄商业伴随城市一起向前发展，购物中心是通过特定的方式、方法，让居住者感受到产品的定位，并实现其所带来的功能。

体验式购物中心不仅满足了购物者对于高端商业模式的追求，同时，在实体购物受到网购强烈冲击之时，体验式购物模式成为实体商业对抗网购的有效模式之一。今年“双11”淘宝网销售额突破191亿，巨额的销售业绩，令所有人对网购的冲击力咋舌。对于网购的威力，传统商业也从开始的不屑一够，到现在的足够重视，甚至开始担忧。然而电影、娱乐、餐饮等体验式的购物，却是网络无法比拟的。“在传统店受到网络冲击时，体验店便受到商业的追捧。”勒泰中心副总裁凌家彦说道。在大多商铺自持或者返租统一管理的综合体中，体验式购物中心对于人气的聚集效果，成为开发商运营能力的考验。

快销品牌风靡综合体

商业地产在不断扩张的过程中，开发企业在商业地产开发和运营模式上也做足功夫。目前，石家庄传统商业模式已接近饱和，传统百货类商场因同质化程度高，已经逐渐被新兴商业模式所摒弃。寻找差异化的商业道路和形式成为目前商业地产项目立足的根据地。

体验式购物中心的模式进入大家的视野时，快销品牌入驻购物中心，也一度引爆石家庄的购物狂潮。目前来看，已开业的乐汇城，即将开业的勒泰中心，都将自己打造成购物中心的模式，快销品牌也成为这些购物中心纷纷争抢的客户。

“作为高端奢饰品的平民版，设计先进、灵活多变、更新速度超快的快销品不但受到普通消费者的欢迎，也越来越被许多明星大牌所接收。”凌家彦认为，快销品牌在石家庄尚处于真空地带。石家庄以百货公司为主的传统模式占据主体地位，自从万达广场购物中心将快销品牌带入石家庄之后，这些品牌才逐渐被石家庄市民所熟知。

“在购物中心争抢快销品牌的同时，这些品牌的先天基因也决定了只能进入购物中心。”凌家彦认为，快销品牌不仅样式新颖，同时，快销品牌产品类型涵盖范围大，一般同时具有男装、女装、儿童装类型，配饰、鞋包等也同样在同一店铺展示出售，这样的铺店模式需求的不仅是面积足够的店铺，其自主管理、独立营销的思路也是其产品经营的需求。“快销品牌的这些特性，决定了它不能进入传统的百货公司，只能进入购物中心来自主管理。”

购物中心引入的快销品牌是否会与传统百货品牌一样，达到饱和甚至过剩?在凌家彦看来，快销品牌去年才由万达广场引入石家庄市场，在石家庄尚处于真空地带，目前的供给量远远达不到饱和的地步。不过，凌家彦也透露了目前快销产品在石家庄市场水土不服的状态。石家庄本土消费者购物习惯的改变需要一个过程，对于传统品牌的认知度不容易转换，造成目前快销产品销量并不理想。“从静态角度来看，目前快销产品在石家庄销量并不高，但是从动态长远角度来看，随着品牌影响力的不断提高，消费习惯的更改，人们的接受度会逐渐增加。”在凌家彦看来。

奥特莱斯国际品牌折扣瞄准石家庄

而同时，另外一种购物中心模式，奥特莱斯国际名品折扣店的打造，也是商业地产的一大亮点。目前，祥云国际、海悦天地、天元蓝拓均将引进国际品牌折扣店作为营销重头戏。据天元蓝拓相关负责人介绍，位于北国商城以及勒泰中心之间的天元蓝拓，在传统百货和购物中心之间，选择了差异化的运营模式。该负责人认为，名品折扣店将会把具有购买力的石家庄人，锁定在本地消费。

据了解，虽然石家庄零售业不断扩大，业态结构不断优化，然而标准的奥特莱斯在石家庄却仍是一个缺口。即使石家庄市面上存在奥特莱斯店面，但业内人士普遍认为，缺少真正国际一线品牌的奥特莱斯只能算做“山寨版”。

“真正的奥特莱斯应该具备三个条件，首先是具备世界一线名牌产品，第二，奥特莱斯应该是这些名牌产品的聚集区，并且保证超低的销售价格，第三则是要具备舒适的购物环境。”在曹润亭看来，缺少任何一个条件，也不能保证是真正的奥特莱斯。

对于奥特莱斯进驻石家庄，近几年一直有争论，争论焦点则是集中于一线品牌进驻动力。“许多来到石家庄的外地人都会发现，石家庄最近几年发展速度非常快，变化很大，从城市发展和经济角度来讲，已经具备了国际一线品牌进驻的条件。”曹润亭看来，已经具备客观存在环境的石家庄市场上，未来检验奥特莱斯成功的标准就要看其能否去伪存真，做到纯粹的奥特莱斯。