1美元买房真相：持有等成本远大于房屋总价(2)

据Business Insider报道，去年底特律市政府被拖欠的房地产税高达1760万美元，根据规定，如果连续三年不缴纳房产税，房产将被政府收回。但面对潮水般的违约房产，人手紧缺的政府只好选择放任不管。

去年一年，底特律市所在的韦恩郡政府选择对底特律市4万处已违约的房产不采取任何行动，并且对今年可能出现36000户违约的房产不采取任何措施。

韦恩郡税务官表示，他们应对这些已经筋疲力尽。自从2008年金融危机以来，该郡的税务部门已经累计收回了逾期不缴纳房产税的64000处房产，而与此同时，由于财政困难，负责处理的政府部门工作人员反而从80人减少到67人。

“我们很缺人手。”韦恩郡税务办公室副首席税务官戴维•曼斯基说，“我们已经尽了最大努力。”

此外，还有大量的房产不得不被拆除。但由于底特律部分房产价值损失过大，拆除这些房产的成本甚至已经超过了房产本身的价值。

一位名为汉普顿的底特律居民，他的房产位于底特律东部地区。由于他房子的租户拖欠房租，被驱逐后，一气之下将他的房子烧毁，而面对残缺不堪的房子，房主要全部拆除需要花费1万美元，而这样状况的房子目前价值仅为2500美元左右，远远低于拆除的成本。

截至2011年12月份的数据显示，底特律市共花费了2000万美元拆除了4000栋房屋。到目前为止，共有6380万栋房屋被拆除，而底特律市长宾的目标是到今年底，拆除的总数达到1万栋。

密歇根大学经济学家马克·佩里表示，低房价有利于重振底特律经济，吸引人们来买房，在此居住，并改善政府财政状况。

也有人指出，房屋拆除工作为底特律带来的新的工作机会，房屋拆除甚至能够成为一项新的产业。“房屋的拆除将给城市带来新的工作机会并帮助经济增长。”底特律市政府的一份报告指出。

高失业率、高犯罪率

金融危机过去4年后，底特律的问题却在继续发酵，这座城市依然在和暴力犯罪和高失业率做斗争，城市人口进一步萎缩，房地产价格在过去三年，进一步下跌了35%， 目前的中位数是4万美元。大底特律地区2012年失业率达到惊人的17.8%，远高于美国7.8%的平均失业率水平。

根据底特律市政府的报告，居住并在底特律市区工作的仅有7万人，而有近30万人居住在底特律北部及西南部。可供对比的是，在北京，像回龙观这样的大型社区人口已经超过30万人了。所以底特律房产市场的规模，与国内城市存在着巨大差异性，这也意味着投资者必须更清楚地了解供需情况才能准确投资。

暴力犯罪活动猖獗，也是令人们不愿留在此地的重要原因。由于地方财政捉襟见肘，底特律的警力被大幅削减，从2000年起，底特律的警力减少了三分之一。很多地区甚至成了没有警察管辖的“犯罪天堂”。根据美国联邦调查局的报告，底特律每年每10万人中，便会发生1052起暴力犯罪事件。

高失业率、高犯罪率导致城市中居民外流，这进一步减少了财政收入来源，而财政状况恶化，则更进一步地使上述问题严重化，形成恶性循环。

事实上，底特律所面临的问题由来已久，以汽车工业为核心的经济驱动模式，在过去40年中，一直处于衰落，其背后原因是美国汽车业的不景气。经济增长乏力令地方政府的信用状况堪忧，早在1992年，评级机构穆迪便将底特律的政府债券评级下调至垃圾级。

根据底特律市报告显示，其财政收入近几年呈持续下滑走势。从金融危机前的2007-08财年的31亿美元，下降至2012-13财年的25亿美元。

其中房产税收入从07-08财年的2.45亿美元，下降至2012-13财年的1.9亿美元，收入税由2.77亿美元，下降至2.29亿美元。赌博税从1.93亿美元，下滑至1.72亿美元。

报告指出，房产税收入的下滑主要受房地产市场衰退影响，而收入税及赌博税的明显减少则反映了人口外流的趋势。

经济复苏?不要指望三大汽车巨头

虽然最近几年，底特律三大汽车巨头在政府的救助下，经营状况实现了复苏。整个3月份，通用、福特、克莱斯勒的销售业绩同比分别出现了6.4%、5.7%和5%的增长，其中通用24.6万量的销售业绩创下了5年来最佳3月份销售记录。

然而，三大汽车厂商也只能算是刚刚摆脱困境，要指望它们帮助底特律经济还不现实。在金融危机期间，通用曾一度考虑将总部搬离底特律，但最终在州政府的劝说下，以税收减免为条件，继续保留其在底特律的总部。当时的密歇根州州长坦言，通用总部在底特律的符号意义十分重大，通用离开底特律，将向外界传达一个非常糟糕的信号。

2008年全年，底特律市政府从通用获得880万美元的预扣税，相当于该政府当年税收总额2.51亿美元的3.5%。而在通用扬言要搬走总部时，无奈的底特律市政府也只好用减免通用大厦房产税的条件来挽留。

“市政府没有办法，如果通用走了，那么庞大的一座大厦在那里，政府还是要引入新的公司，但在当时的情况下，没有人愿意来。”一位知情人士透露。

通用总部所在的复兴中心，是底特律标志性建筑群。这座极具未来感的现代建筑，坐落在底特律市中心南端，与加拿大安大略省隔河相望。整个建筑群由七栋大楼组成，完成于1977年，见证了美国汽车业最辉煌的时代。

目前，通用依然享受着特殊的税收减免待遇。

近日公布的一项报告显示，通用以及美国银行等企业位列享受最佳税收优惠的前十大美国企业。从金融危机至今，通用都不用向联邦政府缴纳任何税款，尽管去年一年通用实现了1500亿美元的营业收入。

根据底特律市政府发布的2012-13财年的最新财务报告显示，从2001年起，汽车工业对底特律市税收的贡献率呈下降趋势，尤其是自金融危机以来，税收贡献率呈大幅下降趋势，从2007年的4000万美元的预扣税到目前不足500万美元的水平。

走在底特律街头，如果仅仅观察来往的车辆，这座城市和其他美国城市并没有明显的不同。各种品牌的车在这里一应俱全，除了通用、福特、克莱斯勒这三大美国汽车生产厂商的车外，日本三大汽车品牌丰田、本田和尼桑，也早已在这座汽车城里占据了半壁江山，然而对于底特律人来说，心中的那一份汽车情结依然难解。

“底特律人对汽车有着深厚的感情。”亨利·福特汽车博物馆馆长马修· 安德森告诉腾讯财经，“这里生活的人们，多多少少都和三大汽车厂商有着联系。”

在市政府工作的底特律当地居民哈利菲·扬对腾讯财经说，最好的时候是20世纪70年代，当时几乎所有底特律人都为“三巨头”，或者为“三巨头”的供应商工作，人们安居乐业，街头看不到流浪汉，普通工人阶层都是富裕的人群。

这座城市的另一大骄傲—底特律老虎棒球队。和热爱汽车一样，底特律人也同样疯狂地热爱着体育运动。4月5日，超过4万5千名底特律球迷来到老虎队的主场，为主队呐喊助威，在这场比赛中老虎队击败了纽约洋基队。

“只要老虎队的主场还在这里，我就不会离开这座城市。”头发花白的底特律居民路易斯对腾讯财经说，“最坏的时候已经过去。”(腾讯财经纪振宇 发自底特律)