公共维修基金为何难用

公共维修基金为何难用

本报记者 徐 达

日前，中国青年报社会调查中心调查显示，仅5.9%的受访者确认自己所在小区用过公共维修基金，71.3%的受访者表示“没用过”。

公共维修基金，也称“住宅专项维修资金”，是住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。2008年出台的《住宅专项维修资金管理办法》规定，商品住宅的业主应按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金。这笔钱相当于房屋的“看病钱”、“养老钱”。但统计数据显示，全国缴存的公共维修基金已超万亿元，使用率不足百分之一。往往一边是急需维修缺乏资金，另一边是维修金在“睡大觉”。公共维修基金为何难用?通过在北京的走访，记者发现，主要原因有以下几个方面：

部分账户无款。部分地区相关法规实施不严，一些较旧的小区建成时相关规定还不完善，造成住户缴纳情况参差不齐，维修资金账户无款现象普遍。

近年来夏季多雨，北京大兴区郁花园一里的不少业主家房子经常漏雨、墙体渗水。他们联合向小区物业反映了情况。物业实地勘查后，决定对小区内渗水严重的40至47号楼统一做防水，但需要这几栋楼的业主自己花钱。这样的“大修”为何不使用公共维修基金?负责该小区的安厦物业服务有限公司员工说，小区建成年代较早，目前共有47栋楼，其中只有1至8号楼的业主按总房款的2%缴纳过公共维修基金，要让当时没有缴纳这笔钱的业主补交很困难。因而，其他楼房的维修资金，都是由每户分摊。

申用程序繁复。2012年，北京丰台区芳古园二区进行电梯维修，60多万元费用全部来自小区公共维修基金。“动用这笔基金的情况可不多见，整个方庄只此一例。”负责该小区的方庄物业管理有限公司员工贾红霄告诉记者。

据介绍，2011年年中，小区电梯年检不合格，物业公司和业委会联系维修公司做鉴定，经测算，决定动用维修基金。同年7月，物业公司将电梯维修方案张榜公示，征求业主意见。《管理办法》规定，动用维修基金，必须征得三分之二以上业主同意。但是，当时低层住户因不常用电梯，大多不同意动用维修基金。另有一些业主房屋出租或长期在外联系不上，还有些未缴纳过基金的业主没有投票权，这让征求意见工作格外复杂。

经过整整两个月，终于有三分之二以上业主签字同意动用维修基金，物业公司会同业委会将使用申请上报北京市住建委。直到2012年7月，小区电梯维修才终于用上了这笔钱。

过户、续缴困难。《管理办法》规定，房屋所有权转让时，房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。从事多年房屋交易的西城区链家地产经纪人胡轲告诉记者，他经手的二手房交易中，大多并未进行公共维修基金过户。《管理办法》还规定，业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交，但对于谁来组织、续缴标准如何等缺乏详细的执行规范。部分业主特别是二手房业主不愿续缴，物业公司单方收缴很困难，造成账户资金不足。

对于公共维修基金的使用难题，中国房地产学会相关专家建议，应在确保其管理安全性的基础上，增强使用便捷性，同时加大透明度，让更多业主参与其中，形成有效管理;相关改革应着力于更加注重管理主体、减少使用壁垒等方面，以探索更合理的管理使用模式。