冯仑称中国人巨有钱又爱买房 是做房地产天堂

冯仑在清华大学蒙民伟厅南方周末主办的中国梦论坛上发言。 (图片来源：南方周末 冯飞)

冯仑的中国梦：希望中国有一个法治基础上充满竞争和富有活力的市场经济体系。

王小乔

“做企业永远面临两种选择：追赶或转型。如果做跟随性的决策，那么企业家很轻松;转型很累，并且有风险，但可能成为行业领导者。马云[微博]当时完全也可以做个庸俗的中介公司，那叫跟随;但是他转型做电子商务，今天就成为领导者。”

“我所讲的‘野蛮生长’特指的是1993年之前，对于今天创业的人来说，我认为理想丰满不应该是野蛮生长之后的事情，而是从创业第一天开始就要理想丰满。因为创业者所面临的法治环境已经比我们那个时候不知道好了多少。”

在中国地产界，少有人有冯仑这样的学历背景——本科在西北大学读经济，研究生跑到中央党校钻研马列，所创立的企业走上正轨后他又去社科院拿了个博士学位。

冯仑还被打上“92派”企业家的标签。1992年，一批在政府机构、科研院所的知识分子受小平南巡讲话的感召，纷纷下海创业，成为今天中国商界的中坚力量。创立万通之前，冯仑就先后在中央党校、中宣部、体改委这三个体制内单位工作过6年。“92派”的代表中，还有当年的万通六君子——潘石屹[微博]、易小迪等等。

冯仑爱讲段子，尤其喜欢用男女关系来阐述他对企业和政府关系的思考，比如“政府不要到企业的怀里乱摸”，这也是他给公众和朋友留下印象最深刻的性格特点。某场论坛上，冯仑没有讲段子，同场的嘉宾、复星集团的梁信军还有些不习惯，演讲中数次提及。

“我这个人本身就比较粗俗，后来发现这样更容易被人理解和记住，就慢慢形成了这样的说话风格。”冯仑说。

另一位以说话风格犀利而知名的思想型地产商任志强，卸任后开始创办书院，试图对民众进行启蒙。相比而言，冯仑自言暂时还没有“布道”的欲望，他现在的重点，还是做好万通、参与各种公益事业，并且试图用一个“立体城市”的概念来改变大城市病的现状。

2013年12月7日，在那间摆满了线装书的办公室内，冯仑接受记者记者专访，谈论自己对于房地产行业、大城市病以及企业家身份定位的思考。

“转型很累，但可能成为行业领导者”

记者：十年前，为什么会想到去纽约的世贸新址上做一个“中国中心”，当时的万通已经发展到需要海外布局吗?

冯仑：“中国中心”是我对房地产企业的一个梦想，不是为了海外布局。“9·11”发生后半年，世贸中心的重建方案出来了，极有想象力的一个设计，远看是展开了裙摆的自由女神，标志着美国的自由精神不垮。

第一次知道这个设计，是我在北大上课时听美国哥伦比亚大学一个教授说的，当时我就有一种冲动，想参与这个地球上最具挑战性的房地产重建项目。

第二年去美国哥伦比亚大学读书时，我找到了纽约合作组织，跟他们说想买5万-10万平方米做中国中心，随后就开始了漫长的谈判。

记者：这是一个梦想和挑战，但并不一定赚钱?

冯仑：赚钱不赚钱固然很重要，更重要的是，借着做“中国中心”，我们得以研究房地产在随着经济成长的过程中商业模式的变化规律。纽约是人均GDP6万美元的市场，当时北京的人均GDP才5000美元。在5000到6万美元之间，到底房地产都发生了哪些故事和变化，怎么提升和进步，我把这个路径找出来，就能知道万通未来应该怎么走了。

回国之后，我开始提美国模式，推动万通从住宅向商用不动产、工业地产的转型，就是从价值链的下游制造业，更多地向价值链的中游和上游聚集。传统的房地产是用开发来推动销售，万通的转型是由服务业带动开发和销售。

所以说这等于是完成了我在房地产行业中的一个梦想。房地产终极的路线图是什么，通过中国中心，我完全搞清楚了，对万通的未来也起到了一个路牌的作用。在这个过程中，我去了五十多次纽约。

记者：当时的万通发展很顺利，是需要一些挑战，还是遇到了瓶颈，需要进行模式的改变?

冯仑：不是瓶颈，我是在做一个选择。做企业永远面临两种选择：追赶或转型。如果做跟随性的决策，那么企业家很轻松;转型很累，并且有风险，但可能成为行业领导者。马云当时完全也可以做个庸俗的中介公司，那叫跟随;但是他转型做电子商务，今天就成为领导者。

跟随并不等于错，住宅这几年在中国的发展依然很好，如果万通和我把所有的精力都放在住宅上，我们在住宅领域的规模肯定要比现在大很多。但是有没有未来呢?我放弃住宅，去做转型，是一种牺牲，但我拥有了未来。能不能成功，概率一半一半。这就是企业家。

当年马云找投资的时候，我们投了他的竞争对手ebay易趣，当时确实是易趣强、马云弱，结果最后看走眼了。所以我说风险一半一半。我们现在选择的这个转型，成功率也是一半一半，但是企业家就要做这个决定。

记者：这几年中国房地产企业纷纷去海外盖房子，跟国内的商业环境和房地产发展有关系吗?万通又是基于什么考虑?

冯仑：这是一个偏见。我一直说，做房地产，中国是天堂，因为中国的市场巨大，人巨有钱，中国人又特别喜欢房子。为什么不在中国本土市场做，非要跑海外做?我们就两个理由，一个是我刚才讲的，在海外做一个小的项目，做成标杆来引导国内，搞清楚本土的房地产的未来模式和增长路径。

第二，本土的客户有要求。比如我的客户想去台湾，我就在台湾做了一个;他想度假，我就给他做个度假产品。我只是为中国的客户提供服务而已，不是抽象地说非要做海外业务。我们又不是新加坡，本土业务太小，做大了就必须发展海外。中国房地产企业做海外业务只有这两种可能是赢的，其他赢的概率都比较小。

“立体城市的核心是就业机会，而不是居住”

记者：最近五年，你的工作重心转到了“立体城市”，从设想到落地，你用了“墙上的美人和炕上的媳妇儿”来形容。

冯仑：五年前，一个朋友送我一本非公开出版物《中国梦》，其中有一个超级想象，是做一个系统的巨构建筑，来改变现有城市的问题。

后来跟这个作者见面沟通，我提出来巨构建筑做不了，垂直向上的城市，商业上倒是有可能实现。巨构建筑这个想法给我的启发是，城市实际上是可以提高密度的，在有限的土地资源上更有效地利用空间，这可以说是人类共同的愿景。

把城市立起来之后，农业可以在顶层，办公室可以在30层，警察局在20层，医院在10层，所有相关产业和社会机构纵向存在。生活在这种城市中，节省下来的时间成本以及交通减少带来的环境改善，更有幸福感。

过去的模式是错误的，政府圈地，开发商卖住宅，摊大饼，结果越来越远。大家离幸福生活就越来越远。

记者：为什么用自己和企业家朋友的钱做立体城市，而不是放在万通集团的架构里?是因为相对而言，这个项目风险更大吗?

冯仑：从一开始做立体城市，我就说了是追求理想、顺便赚钱。我把利润排在了第二位，第一位的是靠使命感去驱使。

正因为这样，股东们起初觉得不一定能赚钱，所以不愿意投资。没事，我自己拿钱做。等到商业层面上有点眉目了，刘永好他们也进来了，成为我的合作伙伴。做到今天，在西安和温州都落地之后，万通股东们的看法开始改变了，未来应该还是会纳入万通集团。

2012年一年我飞200次，这么折腾这事，还自己掏钱冒险，是为我自己吗?没有强大的使命驱动和价值观牵引，根本不可能。

记者：立体城市要解决的是大城市病，应该在北京、上海、广州这样超大城市做，才更有价值，但是目前落地的都是二线城市，这是“曲线救国”吗?

冯仑：梦想落地的时候，我们面临着三个成本。第一，财务成本，这是硬成本;第二，制度成本，这是软成本;第三，我个人的机会成本。

制度成本看的是哪里适合创新。北京的市场很大，财务成本肯定是合适的，但是北京的体制有多复杂你知道吗?在北京做创新要面临的制度成本是巨大的。所以我们先选在西安这样的二线城市，制度成本低。

第三个是机会成本，做了立体城市之后，一年到头跟万通的人交流的机会就少了很多。也有股东批评我，说我把精力都放在立体城市了。但我只能去衡量，等立体城市变成一个成熟的模式。

每天我都在算这三个成本，一出差我就在想，今天一天可以安排5件事，我选哪个事。因为这三个成本，我先选了二线城市，但是未来一定会在北京和上海。

二线城市为什么选择在新区做?因为新区用的是新规划，制度成本更低，老区的规划冲突就多。先在新区做，我们找到了跟传统规划模式相磨合的办法，做成了一个规划导则，现在即便在老城区做，也能说服城市管理者们来接受了。

记者：听起来，这些制度的突破和创新，还是少不了一个愿意接受新鲜事物和变革的地方领导。

冯仑：立体城市如何在温州落地?非常偶然。我一个朋友，有一次坐飞机恰好跟当地一个官员邻座，朋友手里拿着我那本《理想丰满》的样书。两个小时的飞行途中，这位官员看完了样书，就说要找我去温州坐一坐。

中国正好处在改革年代，改革最大的好处就是人们在本能上认为有些事是可以改的。所有的官员、企业家、民众都对未来的美好生活充满期待，对于变革又不拒绝，所以总有机会。

记者：把工作、生活、居住都放在这样一个立体城市里，是避免睡城的好办法，但是如果有的人就是希望孩子能去北京四中读书，老人能去协和医院看病，而这些最好的资源又都在市中心，怎么办?

冯仑：睡城是平铺直叙的低密度居住区，而且不具备城市的大部分功能。一个建筑综合体最多是7种功能，城市有一百二十多种功能，立体城市现在的规划是能实现六十多种功能。

在立体城市，核心是就业机会而不是居住。我选了医疗健康产业，以这个为核心来展开城市的规划、设计和发展。为什么选这个行业，因为医疗行业的就业系数高，一张病床可以带动4-6个就业。

至于北京四中和协和医院这样的需求，要么我们想办法引进尽量匹配的品牌，实在要求太高的极少数人，我们就不管了。我们能做的是尽量把生活配套的品牌做到能够把多数人留在这儿。

“守本分，有期待”

记者：2013年6月份，柳传志在“正和岛”表达的“在商言商”，引发了关于“企业家该不该谈政治”的热议，你站在哪一边?

冯仑：2013年年初的亚布力论坛上，我就讲了六个字“守本分，有期待”。当时大家调侃我，其实这个事我想了很久，直到今天，这六个字依然是我在这个问题上的基本立场。

企业家首先要守本分。企业家的本分是什么?代表所有的投资人，经营好你的公司，创造利润、扩大就业、完成税收，提供更好的产品和服务。

所谓有期待，我们期待社会更法治、更好地保护所有人的权利，包括公民的财产权、人身安全、发展的权利和自由呼吸的权利。

另外，期待政府转型，加快改革。把市场的东西还给市场，政府不要在市场的怀里乱摸。

记者：光期待不行动，有用吗?

冯仑：民营企业家的期待，我觉得很重要。我们的期待得让政府听得见，并且有回应。比如三中全会说要让市场在资源配置中起决定作用，要处理好政府和企业、市场的关系。这方面的期待有回应，我们就高兴，就鼓掌，然后再去期待别的事。比如现在雾霾严重，大家又发牢骚，政府回应说要治理空气，这是企业跟社会和政府良性互动。

期待不等于我要行动。我也期待法治民主，但只是期待而已。期待了不来，那也没办法。我又不是政治家，又不是专做社会活动的。

记者：期待有两种，一种是内心默默期待，还有一种是把期待表达出来。

冯仑：表达是对的。企业家有期待就要表达，我们觉得政府对于微观活动管理太多，就要表达;政府管制太多、审批太多，我们也要表达。但我们的表达得有个范围和前提，就是守本分，跟你本分有关的你表达;越过本分，尽量不表达。

比如很多公知讨论的话题，我跟企业家朋友聊天的时候，就一再说，这事我们不表达。因为第一，我们不专业，不专业就不要说话。第二，公知要生活在媒体中，这是他们的本分。我们生活在市场上，买卖是我们的本分，我们不能到别人的地界上去守他们的本分。假如我老站在妇女的角度表达，你们肯定觉得挺怪。

记者：所以是一个有尺度的表达。善于把握尺度，这跟你在中央党校读研究生，后来还在体改委工作过有关系吗?

冯仑：那倒没关系。这是我这几年的一个重要的反省和思考，就是企业家究竟应该在社会中扮演什么角色。反省到年初的结果，就是“守本分，有期待”。

过去二十多年来我的本分就是做生意。哪天我不做生意，又回大学教书了，可能会跟他们论一论，但是现在不会。

延伸一下，应该是三句话，守本分、有期待、善于表达或者正确表达。民营企业家如果把这个问题处理好，就是进步和成熟。三中全会说要提升国家治理能力和体系的现代化水平，这事情就该党中央、国务院管，这就是他的角色。如果说他不管这个事，老管企业赚不赚钱，角色扮演就错位了。一个成熟的社会，就是政府管好政府，政党管好政党，企业家管好企业，公民遵纪守法。

记者：你先写了一本《野蛮生长》，然后才写《理想丰满》，是不是说野蛮生长之后才能理想丰满?

冯仑：我所讲的“野蛮生长”特指的是1993年之前，对于今天创业的人来说，我认为理想丰满不应该是野蛮生长之后的事情，而是从创业第一天开始就理想丰满。因为创业者所面临的法治环境已经比我们那个时候不知道好了多少。

记者：你曾经采访过公司的两个80后，问他们20年之后的中国梦，你自己怎么回答这个问题?

冯仑：非常简单，希望中国有一个法治基础上充满竞争和富有活力的市场经济体系，这是我企业生存的一个最重要的环境。如果说再有期待，当然是希望法治成为社会秩序、人与人之间最大的一个安全保障，而不是领导批示。第三，希望天更蓝，水更好，生活的自然环境也要有安全感。(来源：南方周末)