营口等多个三四线楼市面临崩盘 房企退守一二线

有市场分析人士表示，三、四线城市房价开始出现调整先兆，多城房价环比下行，个别本地房企开始以房抵债

■本报记者 王丽新

“我们几家原来把钱集中起来借给了一家开发商，但两年期到期后，这家开发商无钱还债，追缴半年多之后，无奈之下，我们接受了以房抵债。”吉林省长春市李先生向《证券日报》记者透露，“抵债的房子作价比市场高很多，我卖了半年也没能以市场价格卖出去”。

事实上，正如李先生所言，现在多个三、四线城市房价开始走下坡路，库存高企却难以消化。此外，部分二线城市也由于大型开发商侵入，加之库存急速膨胀，个别本地房企顶不住压力开始下调在售楼盘销售价格。

“营口、常州、连云港等多个三、四线城市楼市面临崩盘，绿地集团、恒大地产以及保利地产等全国一线房企折戟连云港。”中原地产首席分析师张大伟表示，目前多个大型房企已经撤离三、四线城市，且集中退守一、二线城市”。

三、四线城市高库存压顶

“近两年，多地政府都有造城计划，甚至一个五线城市都在力争旅游大盘项目落地。”某地方政府人士向《证券日报》记者透露，这种大盘开发计划动辄几十亿元，甚至超过百亿元。然而，有的项目开发不足30%就暂时停滞，再次动工时间却无法确定。

“辽宁省营口市鲅鱼圈至少有50个楼盘在售，若以每个楼盘20万平方米的建筑面积估算，这里的开发面积已超过1000万平方米。”张大伟向记者表示，该区域人口和外来人口都不足以消化如此巨量的供应，该区域整体出现供给全面过剩现象。

事实上，2014年以来，自杭州首次出现房价下降之后，常州、营口、连云港甚至秦皇岛等地房价都开始显现出走下坡路的迹象。即使是房价坚挺的北京，成交量也明显下滑，且房企推刚需项目入市时已经调低原定销售价格，“平价走量”心理占上风。

据悉，2月23日，常州雅居乐星河湾率先降价，推出5、6、8、10四栋楼，最低价5380元/平方米。在这部分房源中，精装房均价12500元/平方米，毛坯均价降至约7500元/平方米，个别房源低至5380元/平方米。

对此，张大伟表示，三、四线城市房价已经明显开始出现调整先兆。统计局数据显示，全国房价环比下调的城市达到了6个，其中大部分是三、四线城市，预计这些城市的楼市将会陷入整体低迷状态。特别是库存严重的城市，人口新增放缓的城市，房价短期内很可能再度下调。

更为值得注意的是，《证券日报》记者获悉，长春以及黑龙江鹤岗市都出现了以房抵债的开发商，尤其是个别本地开发商，资金链岌岌可危。

“从连云港楼市目前的市场情况来看，绿地集团、恒大地产、保利地产、卓越集团等全国一线地产企业可谓集体折戟。”有业内人士向记者如是表示。

大型房企退守一、二线城市

事实上，泰禾集团董事长黄其森曾向记者表示，全国楼市已经出现严重分化。一、二线城市和三、四线城市出现分化，而且一、二线城市之间也已经出现分化现象。

对此，张大伟表示，一、二线城市房价整体依旧上涨，但三、四线城市房价已经平稳，甚至显得冷清。而从全国房地产市场看，很多城市的库存积压已经非常严重，局部三、四线城市市场酝酿崩盘风险。

事实上，中原地产监测的一组数据显示，2014年3月份，10家标杆房企在全国40个主要城市的购地金额仅为62.93亿元，为近19个月新低。

上述业内人士认为，这主要是由于3月份土地供应处于低位，加之今年春节以来楼市观望氛围浓厚，房企在销售额达不到预期的情况下，购地热情急速退烧，且开始转向谨慎，尤其对三、四线城市的投资布局，大型房企可谓集体撤离。

“我们原来在石狮有多个项目，但经过近两年大型开发商的抢占市场的快速布局，我们认为石狮楼市已经接近饱和，因此已经决定放弃石狮，快速消化现有尾盘存货后，不再去新增项目。”某房企高层向《证券日报》记者表示，相反，“我们今年初就在上海拿了一块地，一、二线城市将是我们今年拿地布局的重点区域”。

事实上，从泰禾集团加速北京、上海拿地的举动也可以窥见一二。今年以来，其所拿地块除其大本营福州外，多数资金都投向了北京和上海。

中原地产监测数据显示，2014年前3个月，10家标杆房企在一线城市、二线城市、三线及四线城市的购地金额占比分别为62%、5%和33%。与去年下半年的占比情况相比，一线城市购地金额的占比增加了24个百分点，二线城市占比下滑了28个百分点，三线及四线城市占比微增4个百分点。

张大伟认为，由此可见，标杆房企对一线城市后市仍持续看好，而近期杭州、常州以及成都等城市降价风潮的出现，致使开发商在二线城市购地转为谨慎。