抛房好时机 房贷新政最大受益者是换房人

文/本刊记者 甄爱军

央行、银监会放松限贷，鼓励刚需和改善型需求，正式从“行政调节”向“市场调节”回归，政策拐点显现，这将对未来楼市产生深远影响。这样的变化，也许意味着刚需购房者可以考虑择机入市，改善需求者可以巧妙换购。

9月30日，风传甚劲的房贷新政落地，中国人民银行与银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(以下简称“9·30房贷新政”)，重新界定了首套房和二套房的认定标准，鼓励刚需和改善型需求。

以放松限贷为主要手段的第二轮刺激楼市消费措施的实施，表明了政府稳定楼市的强烈愿望。

限贷放松鼓励消费

随后，各地纷纷出台实施细则，力求中央的新一轮刺激政策能够落到实处。10月13日，央行上海总部宣布将“贯彻并落实‘9·30房贷新政’”，即对拥有1套住房并已经结清房贷的家庭，如购买第二套普通住宅，银行执行首套房贷政策。此外，包括中农工建等四大国有银行在内的多家银行也纷纷出台了具体措施，并已按照新的房贷政策开始执行。

从中央到地方，对楼市的微刺激政策还未停止。住建部、财政部、人民银行近日联合发文推出公积金贷款新规。据了解，三部委出台的住房公积金新规也有利于刚需购房者降低购房成本，提高购房能力。虽然公积金新规效果有待观察，但与房贷新政形成的政策“组合拳”无疑有利于释放购房者的观望情绪，提振市场信心。

地方政府的微刺激手段也有不少。比如，前不久宁波市出台文件称，毕业10年内在宁波购房的大学生买房可以享受购房补贴、首付降低和贷款贴息等多项优惠政策。武汉等地也调整了当地的公积金政策。

政策拐点影响深远

随着房贷新政的推进与实施，我们可以清晰地看到，房产调控政策的拐点已经显现。楼市政策开始转向，以前中国房地产市场的调控更多是用一些行政手段，现在逐步减少行政干预，更多让市场发挥调节作用。这样的变化，势必对未来楼市走势产生深刻影响。

最近一轮调控始于2010年，并在2011年得到强化，当年1月，在“调结构、稳物价”的大背景下，中央政府继续加强房地产调控，以限购、限价、限贷、限外等政策全面升级并形成“组合拳”，开始全面向楼市施压，随后还不断出台新的政策进一步抑制需求，最终在2014年流动性匮乏的时候，楼市需求出现下滑，并由此导致市场预期的转变，进而形成当前这种局面。

目前我国经济发展速度放缓，根据国家统计局公布的最新数据显示，三季度GDP放缓至7.3%，创5年半新低。在这样的大背景下，房地产市场不可避免受到影响，发展速度也会随之下降。但我们应该看到，政府已经出台了一系列鼓励住房消费措施，这为楼市注入了“正能量”，并为保证未来楼市平稳发展，带来了诸多积极影响。

刺激政策可能还不止这些。有专家甚至预测，如果10月地产销售状况改善不明显，政府有可能继央行后，会考虑祭出2008年金融危机时财政部的减税大招：个人住房转让营业税免征时限由5年恢复至2年，并由此引出第三轮刺激政策。

国家统计局新闻发言人盛来运在10月21日的新闻发布会上也表示，近期，一些地方包括有关部门放松限购、限贷政策，这是政策在向市场调节回归。以前房地产市场的调控更多地是用一些行政的手段，现在放开限购也好、取消限贷也好，实际是减少行政的干预，更多地让市场发挥调节的作用，这是符合改革的方向的。

银行执行房贷新政各有不同

根据央行和银监会《通知》精神，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。可以看出，这并不是一份强制性文件，“具体由银行业金融机构自主确定”的表达给了各银行比较大的空间。换句话说，新政落不落实、如何落实还看银行的做法。

继央行发文之后，包括建行、招行、兴业、中行、华夏在内的多家银行总行纷纷发文表明态度，响应央行政策。不过同样的问题是，总行的文件也并非强制性，具体业务如何操作要由各地分行说了算。

目前多数银行认贷不认房，但即便符合“首套房”标准，想要获得优惠利率也相当困难。

房贷新政影响将逐步显现

新一轮刺激政策给楼市带来了非常明显的影响，成交状况在复苏，持续升高的库存压力暂时得到了缓解，甚至连谨慎的开发商也表现得较为乐观起来。

当然，人们担心的房价不会因此飙升。不过需要留意的是，三、四线城市观望情绪还是比较浓厚。

政策的效应还会持续发挥，后续房地产市场的趋势还要继续观察，因为央行的政策在9月30日才推出来，所以政策的体现还要有一个过程。

刚需买房时机或许已现

中国楼市带有强烈的政策市特色，因此在当前政策拐点已经显现的情况下，由抑制需求转变为鼓励消费，这说明购房时机已经出现，不管是刚需还是改善型需求，都可以考虑择机入市。

目前市场之所以处于低迷态势，除了跟宏观经济下行有关，同时还受到今年上半年流动性收紧的影响，在多重因素的综合作用下，导致市场交易活跃程度降低、库存高企。但从长远来看，中国楼市并未走到尽头，市场需求仍然真实存在，这是因为我国的城镇化进程仍然方兴未艾。国家统计局公布的数据显示，2013年我国城镇化率为53.7%，与西方发达国家有不小的差距。可以预见，城镇化进程的推进，意味着会产生稳定的住宅需求，而这则是未来楼市发展的基础。

楼市暂时的低迷，不改长期向好的趋势。从目前看来，虽然获得7折优惠利率的可能性相对不大，但由于申请房贷的难度已经降低，以及放款的速度有所加快，对于那些已经具备购房条件(比如首付款已经筹集完毕)的刚需群体来说，可以考虑出手;而从某种程度上来说，新政对改善型需求的扶持力度更大，不仅降低了入市门槛，同时购房成本也有所降低，因此现阶段也可以积极行动起来，根据自己的实际情况来规划换房步骤。当然，对于投资者而言，尤其是房产占比超过八成以上的投资者，则可以适当考虑趁目前市场交易活跃程度提高的机会，出售部分物业，调整自身资产结构，使之更为合理。

需要注意的是，对于不同市场还是应该区别对待。有专业人士分析指出，一线城市属于外向型市场，市场需求长期处于旺盛状态，所以趁现阶段市场低迷时期买房，有望买在阶段性底部;中心城市和部分重点城市，房价虽然存在一定回落空间，但幅度不会很大，而且假以时日也会回升，所以只要选对项目，风险也在可控范围之内;但对于少数三、四线城市，以及靠资本推动的城市，则应该等到风险释放之后再出手，这类城市需求已经严重透支，或者房价泡沫成分过大，即使之前房价已经下跌，但仍然没有跌到位，所以还需进一步观察。

距央行发文支持改善型购房需求已有一段时间，但多数银行分行层面并没有正式对外宣布执行细则。从记者暗访结果看，“认贷不认房”的做法还是比较普遍的，但优惠利率可就不好找了。

房贷新政出台 银行如何操作

文 本刊记者 张安立

银行房贷有没有放松?对于首套房的认定是不是较过去有所宽松?贷款人能否获得折扣利率?

最近，有关央行调整房贷政策，对改善型购房贷款需求给予支持的消息成为大家关注的焦点。不过，一些有意购房者在向银行咨询后发现，房贷政策似乎并没有宽松很多，而要获得折扣利率更不是件容易的事情。

那么，到底当前的房贷政策如何呢?

央行发文 表态积极

9月30日，中国人民银行下发《中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(以下简称《通知》)。

《通知》指出，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。

对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。在已取消或未实施限购措施的城市，对拥有两套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。

银行业金融机构要缩短放贷审批周期，合理确定贷款利率，优先满足居民家庭贷款购买首套普通自住房和改善型普通自住房的信贷需求。

可以看出，《通知》对家庭合理的住房贷款需求表示出积极支持的态度。不过要注意，这并不是一份强制性文件，“具体由银行业金融机构自主确定”的表达给了各银行比较大的空间。换句话说，新政落不落实、如何落实还看银行的做法。

“首套房”认定标准有松动

我们了解到，继央行发文之后，包括建行、招行、兴业、中行、华夏在内的多家银行总行纷纷发文表明态度，响应央行政策。这也使不少有购房意愿者欢欣鼓舞，似乎看到了房贷利率打折的信号。不过同样的问题是，总行的文件也并非强制性，具体业务如何操作要由各地分行说了算。

为了弄清当前执行何种房贷政策，贷款利率有没有松动，10月20日，记者以购房者身份走访了沪上多家银行。得到的反馈可谓基本都是，房贷政策最近不太好说，变化随时会有。多数银行目前认贷不认房，但即便符合“首套房”标准，想要获得优惠利率也相当困难。

在记者走访的银行中，婉转拒绝的是平安银行。“我们现在基本都不做房贷业务，如果你需要购房，最好到大银行问一问。而且最近政策比较多变，大银行的调整会更快一些。”平安某支行工作人员建议记者换一家银行试试。

在工商银行的两个支行网点，记者均被告知，虽然他们听说了央行下发文件，但目前的执行情况仍然没有放松，也就是既认房也认贷。即便贷款已经还清，只要名下有房，再购就算二套。不过工作人员也表示，后续可能会有文件下发，只是具体规定尚不得而知。

相对来说，建行、农行、中行、招行、民生、浦发等银行的政策要宽松一些。这些银行支行的工作人员均表示，当前房贷政策较过去稍松一点，可认贷不认房。如果名下有房产，贷款已经还清，那么有机会被认为是“首套”。

建行与农行工作人员告诉记者，能不能认定“首套房”与接下来想要购买的房产有一定关系。因为央行《通知》所表达的意思，是对“普通住宅”放宽贷款标准，所以如果购买的是普通住宅，首付最低仅需三成，而如果购买的是非普通住宅，那么视为“二套”，首付的比例可能还会在七成，购房者仍然需要筹措比较多的首付款，利率当然也会有不同程度的上浮。

对于记者提出的房贷政策似乎并未放松的疑惑，中行工作人员解释说，央行的《通知》其实是对部分购房需求的放宽，而非全面放开。最受惠的人群是，本来名下有一套住房，贷款已经还清，现在出于改善住房的目的想要再买一套普通住宅，那么就能从原来被认为的“第二套”住房变为现在的“首套房”，首付比例可从七成降为三成，利率也能降低。而从目前市场的反馈看，的确有一些购房者因此受惠，大大减轻了购房压力。

在咨询中，不少银行工作人员提醒记者，目前是政策的多变期，这一周执行的政策到下一周可能又会不同。而且每位客户的情况各有不同，还要结合是否与父母共同有房、婚后是否购房、最近一次购房是否早于限购政策出台前等等条件作判断。因此，如果购房者被告知现下能享有比较优惠的待遇，最好快点行动，今后政策是紧是松谁都说不准。

利率优惠不好找

在提到房贷利率时，几乎所有银行均表示没有优惠。“就算是‘首套房’，也不可能真的做到7折优惠，我们只会对优质客户，存款或是理财产品达到一定金额，同时期限比较长的给9.5折。”某银行工作人员告诉记者，要想获得优惠利率，至少需要在银行存款达到3个月以上，或是购买中长期理财产品，金额达到100万元。同时，贷款人的工作需要是银行认为“优质”的类型，比如企业高管等，否则，最低也就按基准利率执行。

实际上，要银行执行7折标准的确有点困难，因为这是笔亏损买卖。现在，5年以上定期存款利率为5.225%，而5年以上贷款利率为6.55%，如果贷款利率打7折，等于只有4.59%，比存款利率还要低。因此，有银行专家认为，优惠利率未来在9折至95折范围内的可能性比较大。

沪“标准住宅”条件太严格

无论是央行的《通知》，还是各分行的房贷细则，都绕不开“普通住宅”的评定。但在上海地区，“普通住宅”的标准是比较严格的，房屋面积必须在140平方米以下，内环内低于330万元、内环外环间低于200万元，外环外低于160万元。

根据有关统计，10月15日前，上海市一手房可售面积是1253万平方米，其中普通住宅面积为211万平方米，仅占比六分之一。所以，要想在市中心买到一套“普通住宅”，难度可想而知。

相关链接：各地房贷政策

厦门：厦门银行、邮储银行厦门分行已发布房贷细则。邮储厦门分行明确，还清首套房贷再贷款算首套，最低首付比例30%，优质客户贷款利率可享基准利率下浮2%。

杭州：工行、邮储银行、浙商银行房贷细则落地。其中，邮储银行最给力，最低能申请到9折的贷款利率，不过有两条规定：第一，无论之前贷款购买的是一套房还是多套房，都需要还清所有购房贷款;第二，放款时间要推迟到明年初。另外，中行、交行等银行也推出了房贷细则，最低利率可申请到9.5折。

重庆：中信银行重庆分行推“感恩1945”活动，只要贷款结清再购房，可认定为一套房。通过“中信房抵贷”，最长可贷款30年、最高9成贷款额度。而“存贷宝”产品，其实是一项“抵扣贷款利息”服务，银行将客户存入的活期存款视同为提前还款来抵扣贷款本金，银行定期将因抵扣这部分本金而减少的贷款利息支出返还给房贷客户的还款账户，若按最大收益计算，房贷利息最低可打“4折”。

深圳：中行、建行、招行、工行、农行、广大、民生等银行新政落地，均“认贷不认房”，但同时执行深圳的限购政策。利率方面，大部分银行的首套房贷利率处于9.5~基准利率之间，且不少实行“一盘一策”，根据客户资质决定。


 

责任编辑：辛欣