未来的房地产税不能成为恶税

近日，有媒体报道透露，房地产税立法初稿已经基本成形，正在内部征求意见，不日将会提交人大完成立法。而房地产税的设计，是把现有的房地产税和城镇土地使用税合并起来，也就是增加房地产保有环节的税负，而且是以房地产的评估值为征税基础。

从房地产税征收的程序来讲，首先必须进行立法，即由政府有关部门组织专家写出初稿，经国务院同意后作为草案提交人大常委会，其间还要向社会公开征求意见。人大常委会如果认为草案成熟，就可以批准，如果认为尚有争议和不完善的地方，也可能不予批准，等待修改完善后在以后的会议上继续审议。像房地产税这样关系到城镇所有人切身利益的法律，从道理上来讲，应该允许纳税人广泛发表意见，立法者也应该考虑到各种细节和可能。要做到这些，上一次会是不能获得通过的，法律草案必须应该经过三读甚至四读。显然，目前房地产税还处于起草阶段，不但未进入人大立法程序，而且尚未得到国务院批准。

虽然房地产税“八字没有一撇”，但权威媒体言之凿凿的报道，显然不是空穴来风，那一定是有关方面故意透出信息来，观察人们的反应。而在我看来，报道中透露出来的房地产税的设计，面临无法解决的根本问题，那就是，土地国有制与房地产税是无法相容的，该方案还存在极为严重的重复征税甚至三重征税，无度加重税负的问题。

我国实行城镇土地国有制，个人并不能对城市土地拥有所有权。目前中国房地产的所谓70年产权，也不过是租借了70年的使用权。而占房价最大份额的土地出让金，就是一次性交给政府的租金。那么，对于租来的土地，征收地产税，有道理吗?

这个问题非常简单，在中国漫长的历史上，都是分得很清楚，从不含糊的。从秦汉到唐朝中期以前，农民向皇朝的最大义务，就是要缴纳“田租”，简称“租”。为什么叫作“租”而不叫税或者赋呢?因为，从秦汉到中唐，虽然土地私人占有也很普遍，但大部分的土地还是国家所有制。在这段历史时期，国家实行均田制，授田制和限田制，规定一对夫妇可以从国家得到若干亩耕地，死后还得还给国家，国家还定期进行调配。这说明，农民从国家租地耕种，对土地并不拥有所有权。国家除了向农民收租，自然也不可能再向农民征收田赋或田税之类财产税。到了安史之乱后，土地私人占有已经成为普遍趋势，国家也无力进行土地重新调整，从那时候开始基本上承认了土地的私人占有。这种情况下，国家自然不能再向私人所有者收租，而是改为征税，两税法就是从那时候开始的。两税法取代了租庸调制，不仅税制变化了，而且土地所有制性质也变化了。宋朝开始，国家放弃了土地国有制，除了一些特定的官田外，大部分土地由私人占有，国家只向他们征收田赋或田税。但大地主自己并不耕种，而是由客户耕种，地主向客户收租，而客户只对地主交租，并不向国家负担田赋或田税。这种状况一直到中华民国结束。

从中国土地制度的发展看，老祖宗对于租和税的区别是非常清楚的。这样简单的道理老祖宗能分清楚，今人分不清楚，岂非咄咄怪事!

今天的城市土地属于国家，房价中的土地出让金就是一份长期土地租金。从法理来讲，租用国家土地而向政府缴纳租金，是有道理的。但在缴纳这部分长期租金的同时，开发商还要向政府缴纳城市土地使用税。这笔税金自然也被转嫁到房价中。与高昂的土地出让金比起来，土地使用税并非很重，一套房子一般也就几千块钱，因此人们对于这个税收平时根本不注意，对于它的不合理性也不大关注。其实，开发商向政府缴纳的土地出让金和土地使用税，完全是同一种东西，这就是说，这里已经出现了重复征税。无论是土地出让金还是土地使用税，征收的原因是房主使用了城市土地，征收者是城市政府，缴纳者是开发商，而最终负担者是购房者。有人说，土地出让金是政府作为所有者征收的租金 ，而土地使用税是政府作为管理者征收的税。这种说法毫无道理，无非是“行者孙”“孙行者”的文字游戏而已。土地出让金和土地使用税都是为使用土地而进行的征收，根本没有必要分为税费分别征收。分别征收本来就是重复征收。

如果将现在的房产税和城市土地使用税合并，形成新的房地产税，那么，土地税无疑仍然是被重复征收。如果将来课税的住房，在购买之初已经缴纳土地出让金和土地使用税，那么，新税开征后每年征收土地使用税，就是三重重复征收;如果将来课税的住房在购买环节免除城市土地使用税，改为在以后的每年进行征收，那么，因为此前已经征收了土地出让金，每年缴纳的土地使用税仍然是重复征收。由不含土地的住房，其建筑成本不高，而且逐年折旧，征收房地产税时如按照市值征收，则市值主要是昂贵的土地价格。由此可知，新的房地产税中最为重要的部分，将是来自土地价值的税收。这样，原来一套房子一次性征收数千元的土地使用税，变成此后每年可能要征收数千元的土地税，新税中的土地税数十倍地膨胀了。显然，通过税种的合并变化，巧妙地巨额增加纳税人负担。

如果真如报道中所说的那样设计新的房地产税，那么上面这些重大问题将不能解决，未来的房地产税将不可避免地成为一种恶税，它不但向不具有所有权的人征收财产税，而且还不惜多重征收，加倍征收，增加纳税人的负担。

责任编辑：崔有天