本轮房地产熊市将持续多久?!

国内：不到一年，那些出现抢房潮的城市，居然都凉了……

今年5月份，一位成都的朋友问我，目前成都新盘都要摇号，中签率非常低，该不该买二手?

我当时的建议是，要么继续摇号买新盘，要么等待二手回调。可惜当时新房摇号都摇不到，情急之下，他慌张的买了二手房。

前两天他告诉我，他房子已经跌了30万。他说，才四五个月，没想到风向转变的这么快。

我十分理解这位朋友。他最焦急的5月份，也是新盘摇号最疯狂的时候——当时楼市的头条是：成都出现万人抢房潮。

 

 

当初的楼盘热到什么程度呢?

高新区西苑项目，12700人抢购229套新房;

东二环外的招商中央华城项目，近6万人参与摇号抢400套房源;

中铁建青秀未遮山，有7万人报名摇号，而房源才1000套左右……

可如今，上万人排队摇号的成都，还不到半年，就转向了。

成都某楼盘的销售告诉我，最高峰的时候他们一天带35组客户，现在一星期也就4-5组客户。目前项目推出一批特价房源，比备案价便宜20万，但也很难卖。

锐理数据同样证明了这点：成都的第三季度商品住宅认购率已经跌至年度低位。客户买房的时候越来越谨慎，选择观望。

不仅仅是成都。今年上半年，杭州、郑州、合肥、重庆、青岛也出现了抢房热潮。

西安多家楼盘开盘秒光，高新区万熙天地3分钟抢完四五百套房源，市民目瞪口呆;

重庆江北嘴的网红盘紫御江山从晚8:00延迟到晚11:00开盘，20000+的价格一分钟抢光;

更夸张的是杭州，3000人抢177套房，98岁的老奶奶坐着轮椅亲自上阵……

看到全国各地出现的抢房大戏，让人不禁发问：去杠杆为主基调的2018年，楼市的画风却这样幻灭?是调控失效了吗?

当然不是。2016年930之后，全国各地因城施策，相继出台了严格的限购限贷措施。只是2018年以来，一些城市以“吸引人才”的名义，放宽了落户条件，又吸引了大量新的购房需求。

这波需求，由于没有合理的引导，结果推动了一轮又一轮的抢房热潮，触怒了最高领导。

抢房热几乎走向最高峰的时候，7月31日，政治局会议给出明确的态度：坚决遏制房价上涨。这一次，不再是“控制房价过快上涨”，而是“坚决不能涨”。随后，住建部对楼市调控不力的城市展开轰轰烈烈的问责行动。

那些抢房潮新闻的城市，不得不加大调控力度，对扰乱市场的相关行为进行严肃处理。市场开始逐渐冷却。

三个月后，是时候复习一下“坚决遏制房价上涨”这句话了。

因为，直到现在，一些人还不死心，散播放开限购、放开限价的谣言四起，相关利益者依然煽动房价要涨。

政策绝不会朝令夕改，坚不可摧的钢铁意志也不会因为短时的经济下行压力有所动摇。

还记得，16年年底，有位领导说，“确保北京房价2017年环比不上涨。”就是说，北京的房价，2017年都不能涨。

但还是有些人把这句话置若罔闻。

2017年2月份，北京二手房却迎来了市场的最高峰，大量购房者丧失理智连夜签约抢房。随后的317新政，就像一道惊雷直接把楼市打蔫了，4月成交量直接腰斩，房价应声下跌15%-30%以上，上百万资产瞬间蒸发。

2017年，北京一年内发布了30次以上的调控措施，全方位多角度打补丁。发布密度创造了北京乃至全国的历史纪录。

北京楼市，就是要做全国城市的调控榜样。

如新华社所言，房地产调控，也绝对不会半途而废、前功尽弃。

目前，除了中西部还在棚改的三四线城市之外，我是能感受到全国范围的普遍凉意的。

虽然我不能一刀切的粗暴表达。

但是越来越多城市出现了这样的情况：

半年前还是全款、加车位、捆绑精装修，土豪们依然排队抢房的现象;

现在局势明显的转变，可以贷款，还能打折，不用附加合同……

后台粉丝也有很多类似的反映：售楼处人员不再像大爷一样呆在案场，而是各个街道发传单，贴“牛皮癣”降价促销广告。

甚至出现了为了逼定成交的极端说词：我们楼盘只剩下最后几套房源，机不可失;目前正在排卡，优惠力度全年最大，明年一定会涨价等等。

我们把18年以来的各种新闻、事件联系起来，就会找到一个笃定的论断：

目前楼市仅仅刚步入秋季，距离寒冬，尚且需要一段时间，远远不到调控政策放松的时间阶段。

明年的形势，可能会更加出人意料的严峻。

举个例子，金字塔顶尖的那部分群体，对形势是最先知先觉的。

今年以来，各大房企都缩减了招聘人数，并且出现了一系列的裁员风波——

泰和10余位高管离职，裁员比例达到30%，规模大概在二三百人。

绿地要求京津冀、上海、及广深区域尽快完成“瘦身"，比例为10%—30%。

华夏幸福天津事业部已经就地解散……

这些都是房地产行业迎来拐点，人才整体过剩的”先行风向标“。

但面临困境的不止房地产。

狂飙猛进这些年，所有高杠杆的企业都要经受寒冬。

2014年以来的各种打着互联网技术的融资平台，烧掉了不少钱不说，盈利的企业不足千分之一。即使这样，依然有庞大的资本涌入市场，拥抱泡沫。

以阿里、腾讯为首的互联网行业日子也不好过。两家公司今年的校招数量屈指可数。10月初，被称为“股王”的腾讯市值腰斩、股价暴跌，投资业务全面收紧;就好像要跟马化腾比惨一样，马云的阿里巴巴近5个月市值也蒸发了1800亿美元。

毕竟互联网行业的杠杆，比起房地产也毫不逊色。

那么在高杠杆行业出清之前，你觉得房价上涨还有戏吗?

就在金融、地产、互联网企业感慨经济下行压力的时候，娃哈哈董事长宗庆后的一则发言让很多人深思：

”我们现在没有银行贷款也没有负债，银行帐户里经常会有上百亿的存款，而且是每年分红以后的，所以就比较稳健。“

我做企业是“小步快跑”，不做那些做不了的事情。而有些企业由于“过度扩张，参与了很多的行业(借贷)，到最后是资金链断掉受到影响”。

要知道两年前，宗庆后炮轰“虚拟经济做过头了,把实体经济搞得乱七八糟”时，还被人嘲笑”思想落后“、”老顽固“。

正是有这些坚守实体经济的”老顽固“，使得中国经济更有韧性。

现在来看，机遇和成就都是时代给予的。

大趋势面前，个人努力非常渺小。

学会理解政策、尊重市场，才会把手里的牌打好。

谁会比政策制定者更聪明呢?

国外：澳洲房价每周跌1000刀，大量期房买家有苦难言!

德勤经济研究所(Deloitte Access Economics)最新发布的季度《商业展望》报告显示，澳大利亚的房产繁荣期已经结束，而现在正在经历的只不过是“我们不得不经历的房价下跌”。

据统计，悉尼和墨尔本住房中位价正在以每周1000澳元的速度下跌。

市场情况不好，缺钱的投资者似乎开始遭到来自多方面的打击。一方面，各大银行被指“厚此薄彼”，不惜牺牲现有客户利益来赢得新客户市场。另一方面，期房市场的结算风险日益凸显，大量投资者面临结算价明显高于目前市价的窘境。

市场不景气，银行也很势利

就眼下的澳大利亚住房市场而言，尽管房价持续下跌，且新屋建成量持续攀升，但是无论是房产开发商，还是银行等贷款机构在挑选优质客户的同时对非优质客户则是“唯恐避之不及”。

所谓的优质客户即可以满足监管机构新贷款标准的客户。对于这些客户而言，开发商和银行纷纷通过降低贷款利率、送家具家电等各种优惠措施进行招揽。

但是对于那些由于新规实施导致陷入融资困境的投资客户而言，他们所遭遇的境况可以用“雪上加霜”来形容。银行不仅上调了首付比例少、按揭比高客户的贷款利率，同时贷款条件明显更为苛刻。

借用中国的一句古语，只有锦上添花，没有雪中送炭。

在谈到信贷标准收紧的问题时，澳大利亚咨询机构Grow Consulting Group董事Ayda Shabanz说道：“现在的市场根本就没有老客户忠诚度而言。与此相反，整个市场都在追逐具备稳定收入、负债率较低的新客户。”

以澳大利亚联邦银行(CBA)为例，对于符合条件(即12月31日成功申请50万或以上贷款)的新投资客户，银行提供价值2000澳元的返现优惠。

与此同时，澳大利亚汇丰银行宣布下调自住/投资型房贷浮动和固定利率至多66个基点。其中，自住、本息同还贷款客户利率下调5个基点，为3.59%。

同样，对于手头现金充足的投资者而言，开发商也推出了一系列优惠结算条件。例如，伴随悉尼和墨尔本两地大量新建公寓的建成交付，很多开发商抛出了补贴租金、退免50%印花税、免费送家具等优惠条件。

贷款经纪公司Foster Ramsay Finance负责人Christopher Foster-Ramsay说道：“贷款机构往往对具备以下条件的物业颇感兴趣，即物业位置优越、租金回报可靠、且资本增长前景良好。”

相比对优质物业投资者的“丰厚待遇”，房价严重下跌地区的住房市场则又是另外一幅截然不同的境况。根据《澳大利亚金融评论报》的报道，银行已经把数十个邮区列入了贷款“黑名单”，而这些邮区中，高层公寓占据了绝大多数。很多贷款买房客户不是根本贷不了款就是授信金额远远低于预期。

大量期房买家有苦难言

目前，澳大利亚在建公寓住房估计为27万套左右， 70%主要集中在悉尼和墨尔本。

据澳大利亚房产调研机构CoreLogic研究部主管Tim Lawless透露，这些在建项目中很多都是预先以期房的方式售出，并且当时的出售价格处于高位。如果当时购买期房的这部分人如果无法顺利融资完成结算，那么他们很有可能面临首付款打水漂、并惹上官司的可能。

“随着市场条件恶化，以下问题都会出现，包括首付款比例要求相应提高、结算宽限期相应收紧、银行借贷审查条件趋严等等。值得的一提的是，对于按揭比高、手上现金少的只付息贷款者，风险不言而喻。”

我们看到一些紧张的投资者已经开始考虑亏损转售，尤其是在无法承担短期融资高成本等其他相关费用的情况下，这种意愿愈发强烈。

对于边际投资者(即买房前尚未获得银行贷款审批的投资者)而言，他们中很多人由于无法按照银行新规提供更多有关收支证明或者文件不再满足银行新的信贷要求而遭到拒绝或者延期。

在市场下行阶段，越来越多的期房买家开始面临“买贵了”的窘境，即房屋结算价已经明显高于房屋实际市价。

澳大利亚房产咨询机构Grow Consulting Group董事Ayda Shabanz说道：“不得不说，这种情况对于投资者而言是一个巨大的担忧。尤其是那些使用只付息贷款的投资者。事实上，据我们了解，很多投资者都已经收到了银行要求其转贷的通知。”

以澳大利亚最大的金融机构AMP集团为例，AMP集团已经拒绝向拥有5除及以上房产的投资者发放贷款。

此外，对于位于高风险地区的物业(主要是市区的高层公寓)，AMP集团由于担心出现供过于求的风险，把用于还款能力证明的租金收入折比从原来的的80%下调至70%。

无独有偶，澳大利亚第二大银行西太银行(Westpac)于9月19日宣布大幅下调贷款利率最高110个基点，适用对象为新客户。与此相反，西太银行上周却刚刚宣布针对现有客户上调标准浮动贷款利率。

CoreLogic提供的最新研究数据显示，今年9月，超过14%的悉尼公寓业主亏损转售，比18个月前的11%有所上升。 此外，结算合约价低于市场价的期房数量已从去年4月的11%飙升至上个月的30%。

清空率最佳PK最糟地区

纵观全澳，悉尼的Kellyville目前已经成为了二手独栋屋交易市场表现最为糟糕的地区。据统计，截至2018年10月21日的一周内，该地超过3/4的上市拍卖房产未能成功售出。

Corelogic提供的数据显示，澳大利亚各地住房的拍卖清空率持续录得下跌。相对而言，某些地区的拍卖清空率表现得更为严峻。

“整体而言，悉尼各个地区的二手房交易市场首当其冲。其中，西部、西北部地区上市拍卖房产日趋上升，但是结果却是“根本没人买”。这些郊区大都位于悉尼的中环和外环地区。”

Corelogic提供的住房拍卖市场季度数据显示，澳大利亚住房拍卖清空率录得最低的郊区中有9个位于悉尼。

同时，墨尔本的情况也好不到哪去。拍卖清空率持续低迷的情况可以说是当地普遍存在的问题。繁华如是的车士活购物中心都尚且如此，更别提其他偏远地区了。

平均而言，今年第三季度，全澳住房拍卖清空率已经跌至53.6%，环比下跌4.2%，同比则大幅下跌14.2%。

就各首府城市而言，不同地区彼此差异很大。今年第三季度，珀斯的住房拍卖清空率虽有所提升，但是仍处于较低水平，为36.9%。阿德莱德住房拍卖清空率环比持平，同比则略有下滑。

值得注意的是，继悉尼和墨尔本之后迅速崛起的霍巴特住房市场尽管房价还在涨，但是今年第三季度的住房拍卖清空率已经环比下跌了7.1%，跌幅大于同期的悉尼和墨尔本。

以下为大家汇总澳大利亚住房拍卖清空率表现最好的地区：

展望未来，痛苦仍将持续

德勤经济研究所(Deloitte Access Economics)最新发布的季度《商业展望》报告显示，澳大利亚的房产繁荣期已经结束，而我们现在正在经历“我们不得不经历的房价下跌”。

正如许多人此前一直预测的，随着信贷收紧、利率上调、偿贷成本上升的持续影响，澳大利亚房价出现持续下跌的情况。与此同时，各大首府城市投资者开始强烈感受到市场这种“由盛转衰”的变化。

据统计，悉尼和墨尔本住房中位价正在以每周1000澳元的速度下跌。

就经济宏观基本面而言，报告指出，尽管目前澳大利亚经济增长保持稳健，但是增速明显不及全球经济整体水平。

据德勤预计，2018/19财年澳大利亚GDP或增长3.3%，高于去年的2.9%，但在明年或下滑至3.2%。

报告作者Chris Richardson表示称：“尽管房价持续下跌，但是澳大利亚经济仍保持持续较快增长。在就业稳定增长、失业率进一步下降的情况下，目前的市场疲态有可能会出现好转。另外，随着通胀率上升，我们可以预期工资增长率会有所加快。”

但是，值得注意的是，在工资上涨的同时，澳联储加息前景会提上日程，进而对经济造成广泛影响。他说：“因此，即便澳大利亚经济持续保持稳健，但是并未上升至全球经济水平。尤其是短期来看，国内市场不利情况仍将持续发酵。”

据Chris Richardson分析，目前澳大利亚东海岸地区房价下跌所带来的冲击已经有一段时间了。据其透露，悉尼房价中位数正在以每周超过1000澳元的速度下跌，同时，墨尔本房价中位数的下跌程度也同样好不到哪里去。

此外，尽管澳联储尚未进行加息操作，连续22个月按兵不动，保持1.5%官方现金利率不变，但是国内银行仍有可能进行数次利率上调。

他说：“有理由相信，如果不是受负面丑闻的牵制，国内主要大银行早已独立于澳联储相对目前进行了更多次的利率上调。”因此，在其看来，即便澳联储不加息，澳大利亚各大主要银行也会进行利率上调，等于变相加息。

换言之，负债比高的家庭将面临偿贷成本上升所带来的经济压力。他说：“鉴于监管机构已经收紧了投资信贷，因此利率上调给投资者带来的冲击相对更大。”

德勤的报告指出，尽管新南威尔士州面临房价下跌、干旱等不利因素影响，但是仍然是住房市场表现最佳的地区。

他说：“虽然房贷高企和人口增速放缓对当地的住房市场造成了一定的问题的，但是基础设施建设和消费支出仍是支撑住房市场的基础，并且当地的基础设施建设尚未达到顶点。”

对于很多人而言，看似高高在上、遥不可及的澳洲房产市场最终还是达到了一个拐点，并且开始持续下跌。造成这一拐点有宏观基本面的变化，也有市场本身的问题。

一方面，信贷收紧以防范金融系统风险是监管机构的主要目的;另一方面，经历了长达5年的持续快速上涨，市场继续上涨的动能已经明显不足。

大势已去!本轮房地产熊市将持续多久?

去年我曾经说过，这世界上有两大超级泡沫，一个是美国股市，另一个就是中国楼市。这两大泡沫的特点是：每次都有无数人预言他马上就要破灭了，但每次都不光挺了过来，还创出了新高，到最后，几乎没人相信他们会跌了。

今天我可以很负责任的告诉你，美国股市和中国楼市，已经都熄火了。美国股市如何我们不关心，反正我们也炒不了美股，本文就来谈谈中国楼市。大家关心的问题主要是两条：

第一，楼市不行了，这已经是老百姓的共识，那么最大调整幅度会是多少?如果现在买了，会不会深套好几年?

第二，以前每次楼市跌完了之后都会涨起来，而且还会创出新高，那么这次会不会再涨起来?

要想搞清楚房价的本质，你必须要知道一件事，在中国，房地产市场并不是一个完全竞争的市场，因为土地的供应是被垄断的，土地的唯一提供者，是地方政府。如果农民也可以把集体土地拿来盖商品房的话，房价早就崩了，之所以房价一直没崩，那是因为土地的供应被严格限制住了。

如果你站在地方政府的角度来思考问题，那么你肯定会倾向于把土地拿来建企业(即规划为工业用地)，因为盖了工厂将来就可以拿税收，这是一笔好买卖。如果拿来盖住宅(即规划为住宅用地)，未来不光没有税收，你还要为他们建各种配套项目，比如小学、中学、医院、警察局、消防局、图书馆、景观绿地等等，这些都是不能带来税收的花钱项目。

理解了这一点，你就会明白，为什么地方政府那么热衷于搞高新技术开发区了，因为这些开发区都建在远郊，把低产出的农田转换成高产出的工厂，其中的差价非常惊人。但另一方面，国家的基本国策是保护18亿亩耕地红线(现在已经减少到15.5亿亩)，这结果是，可以拿来盖住宅的土地很有限。黄奇帆曾经讲过一组数字：

中国每年600万亩的土地供应中，有三分之一是农村里的建设用地，真正用到城市里的只有三分之二，大概400万亩。这其中有大约一半用来做城市里的基础设施建设，比如道路、绿化、市政建设，剩下的大头就是工业用地，大约占了30%不到，咱们的政府为了招商引资嘛，所以工业用地特别便宜，遇到那些大公司来设厂，几乎白送土地。

剩下可以拿来盖房子给老百姓住的土地有多少?只有10%。这个比例是极端不平衡的，老百姓的住房用地，一般占这个城市所有土地的25%比较合适，而我们呢，只占10%。比正常的供应量少了一半还多，你说地价能不飙涨吗?

本来住宅用地就已经非常稀少了，一线大城市的供应量更少，因为政府希望控制一线人口规模，所以故意减少供地规模。

高房价的根源是高地价，而高地价的根源是错误的土地规划。中国的土地制度全是抄袭的香港，那么香港的房价是多少?绝大多数香港人都住在鸽子笼里，难道香港的土地面积太小了吗?当然不是。香港土地开发率仅23.7%。用于住宅用途的土地，仅占土地总面积的6.8%。香港还有超多的郊野公园，就那么荒废着不开发，美其名曰“保护环境”。

在中国，凡是经济发展得越好的地区，住宅土地供应就越少。房价飙涨最初并不是政府的目的，而是他追求税收增长的必然结果，因为他批了太多工业、商业用地，批了太少的住宅用地，那么多工厂和公司，员工赚了钱必定想要提升生活品质，当他买房的时候才发现，太多人抢太少的房，注定有人买不起，于是房价只能涨。

计划经济是怎么解决供应短缺的?答案是排队。

市场经济是怎么解决供应短缺的?答案是涨价。

涨价的原因只有一个，那就是供应不足。

当地方政府明白了土地财政的魔力之后，他忽然发现，原来卖地是更好的收入方式，一旦他发现了这个秘密，他就更加不急于增加住宅用地了，反而是带着节奏的慢慢卖，人为导致土地价格飙涨。土地价格涨了，必然会传导到房价，房价涨了，又会带动土地价格上涨，土地财政被地方政府玩得越来越溜。

地方这么玩，中央是不高兴的，因为地方卖地的收入中央拿不到。与此同时，房价那么高，民怨沸腾，压力都让中央承担了，所以中央提出了“房住不炒”的口号。但中央只能从宏观层面来调控，真正管用的调控是不会出台的，什么是真正管用的调控?很简单，就是大量供应住宅用地，取消耕地红线。

按照以上的分析，似乎房价应该只涨不跌啊，为什么现在跌了呢?原因很简单，因为这波“涨价去库存”已经把老百姓的家底都掏空了，用通俗的话来说，割韭菜割得太狠了，连韭菜苗和韭菜根都割了，老百姓没钱了。他们的杠杆已经用到了极限，再也榨不出油水了。企业和政府的债务，都换成老百姓来背，实在是撑不住了。

你想让韭菜快快生长，那么就必须要多浇水，所谓浇水就是提供货币供应(央行放水)，但现在唯一的水龙头就是地方政府的基建支出，其他水龙头都没水，光靠基建这点水不够啊。

所以我的结论很简单，在继续大放水之前，房价是不可能涨的，它只能是跌。老百姓当然是有买房的心，但他没有买房的力气，因为身体已经被掏空了。现在我们可以回答前面的问题了：

问题一：这波楼市的最大调整幅度是到地方政府撑不住为止，我感觉30%的回调，他就撑不住了，卖地卖不掉，他能不急吗?你现在买了房，会被套，但不会深套好几年，而我也不建议你现在就去买，因为太早抄底是个坏习惯。

问题二：这波下跌之后肯定还会涨起来，但前提是韭菜们要茁壮成长，他们长不起来，楼市就不可能创新高。而我对于韭菜们的生长情况，表示悲观。

最后再说句题外话，中国的经济一方面产能过剩，一方面消费不足，中国人消费不起自己的产出，这是很悲哀的一件事。要解决这个问题，最最简单粗暴的办法就是全民发钱。你先别笑。全民发钱的本质是老百姓欠中国政府钱，你去买美国国债，本质是美国人欠中国政府钱。在我看来，让老百姓欠你钱，比让美国人欠你钱好100倍。因为只有这样，你的产能才能为中国人服务!
 

责任编辑：张世芳