房地产信托兑付风险不容小觑

2012年2月1日，新股首发(IPO)预披露新政正式实施，在证监会公布的待审IPO企业名单中，中海信托赫然在列。业内人士分析，这有望开启18年来信托业IPO“破冰”之旅。

信托业协会数据显示，2010年底，全行业实现利润总额158.76亿元，而截至2011年第三季度已实现利润总额184.77亿元。就信托公司整体而言，去年大部分信托公司净利润增长幅度高于2010年已是可以肯定的。

从沪深两市上市的2家信托公司业绩也可见一斑。安信信托公布的2011年业绩预告显示，该公司2011年累计实现净利润约1.95亿元，同比增长110%，其中2011年第四季度单季实现净利润高达0.94亿元。陕国投A公告显示，去年实现净利润预计1.30亿元至1.72亿元，业绩同比增长60%至110%，每股收益在0.36元至0.48元。

但是行业整体业绩增长并没有让人们忽视房地产信托产品兑付的风险，它已成为业界关注的焦点。

房地产信托面临密集兑付

信托业面临房地产信托密集兑付期，但去年以来，房地产销售低迷，开发商到期不能兑付的风险较高。

因房地产市场调控紧缩，房屋销售锐减的同时，信托业也面临着即将到来的房地产信托密集兑付期。去年以来，许多房地产开发商销售量低迷，意味着现金回收难度较高，因此不少人担心可能出现兑付危机。

不得不承认，房地产信托产品一度备受信托业的青睐。据用益信托工作室统计，2010年信托行业共发行了1993亿元房地产信托;2011年，这个数字为2670.74亿元，占比达38%。大童财富投资管理有限公司研究员张倩分析认为，在2008年到2011年上半年，房地产信托一直是信托公司的主要产品类型，房地产信托因高回报的特性而备受信托公司青睐，各信托公司发行房地产信托的比例占到发行总规模的30%以上。从回报看，大型房地产企业发行的信托产品利率在15%左右，中小型在20%左右，最高的房地产信托产品利率可达30%左右。

张倩表示，2011年因银行信贷收紧，房地产企业更把融资希望寄托在信托产品上。去年下半年起，房地产信托的审批标准一直在不断提高，10月份四川信托等4家信托公司因为房地产业务增速过快，被暂停3个月房地产信托业务。去年底，各信托公司对存续期的房地产项目运作情况进行了清查。

多管齐下应对兑付风险

业内人士认为，即使预期的房地产销售回款不足以支付信托的本金和收益，信托公司可在项目结束前将相应抵押品出售，不会有太大损失。

“今年，2010年发行的2年期房地产信托集中兑付的问题突出，大部分房地产信托以销售收入作为还款保证。限购限价的调控政策使得房地产销售减少，降低了房地产企业的变现能力。因此房地产信托的风险隐患集中在销售回款方面。”张倩告诉记者。

根据银监会的监管要求，房地产信托必须投向“四证”(国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证)齐全的房地产项目，因此房地产项目后期销售情况成为信托投资的安全所在。而房地产项目销售回款依赖于四个因素：一是项目所在城市;二是项目所在位置;三是开发商实力;四是项目开发进度。

“不过，房地产信托产品的抵押物一般有土地抵押和现房抵押，有的项目有2至3倍的抵押物，平均抵押率为30%至50%。如果预期的销售回款不足以支付本金和收益，信托公司会在项目结束前将相应的抵押品出售，信托的本金和收益不会有太大的损失。”张倩认为。

如果有到期未能兑付的项目资产，业内人士认为可有三种解决办法：一是信托公司用自有资金收购，但未来需要承担资产质量的风险，当然接盘者也可能是房地产商自己;二是“发新还旧”，但由于监管越来越严，其操作难度越来越大，且利率超过20%;三是项目出售变现，这一变现能力则与市场状况和项目质量密切相关。