商业地产，更高水平的竞争(2)

中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平——

眼力实力耐力

如果说住宅开发挣的是“快钱”的话，那么商业地产的开发则是挣“慢钱”。当然，“慢钱”并不意味着是小钱。待项目成熟之后，业绩增长往往会步入快车道

商业地产的发展是春光无限还是将成为下一个泡沫?业内多有争论。对于行业现状的评价，我觉得不能过于简单化，要辩证和理性看待，我自己概括为：行外乐观，行内悲观;行外悲观，行内乐观。行业呈现的“围城效应”与外部环境有很大关系。现阶段仍有一些因素制约着商业地产的发展，突出表现在：一是各地商业规划的不合理与不严肃;二是基本没有形成支持持有性物业的金融环境;三是专业人才队伍建设与行业发展脱节。

在这种背景下，企业要有志于商业地产开发，必须要加强能力建设，核心是具备“三力”：“眼力”、“实力”、“耐力”。

“眼力”是指选址不能错，李嘉诚曾经说过，商业成功的三大要素：位置、位置、还是位置。判别一个位置的优劣，一定要对应定位而言。

“实力”是指商业地产主流模式是自持，而这要求资金占用量大而且占用周期也更长。实践证明，散售商业物业对后期运营必然带来严重后遗症。

“耐力”是指如今的商业项目都会有一个培育期，能开业大吉大卖的屈指可数。后期依然需要不断调整定位和品牌等。如果说住宅开发挣的是“快钱”的话，那么商业地产的开发则是挣“慢钱”。当然，“慢钱”并不意味着是小钱。待项目成熟之后，业绩增长往往会步入快车道，常常反而挣“大钱”。 

商业地产

商业地产，是作为商业用途的地产，以区别于以居住功能为主的住宅房地产、以工业生产功能为主的工业地产等。

商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式。商业地产的形式多样，主要包括购物中心、超级购物中心、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、写字楼等。

商业地产规模有大有小。规模大的商业地产，可以达到几十万、上百万平方米，规模小的商业地产项目仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，主要以收取租金为投资回报形式的模式;对于规模较小的商业地产而言，大多数项目依然采取租金回收的方式。

商业地产模式

“沃尔玛”模式：在这种模式下，开发商在不同的城市进行一种开发运行方式的大规模拷贝，产品单一化，目标客户准确，基本上是围着城市的白领阶层和一些中青年购物打造，有计划地进行开发。

百货公司模式：目前，这种模式在国内有代表性的是华润置地。这种模式，指在同一个地域各种产品同时做，产品也多样化，就像一个百货公司高中低档产品都有，包括商户、写字楼、住宅、酒店、公寓，都在整个盘子里体现出来。

精品店模式：这类模式主要是在少数高端的市场进行相关精品店的经营，走的是高端路线。

责任编辑：辛欣