朱海斌：楼市调控是经济下滑主因

GDP增速三年来首度破8，“硬着陆”风险再度升温，中国经济能否触底反弹?出口受累国际环境制约，消费受困经济增速放缓，稳增长的核心动力到底是什么?楼市局部回暖，房价疑似反弹，调控政策何时放松?本期《财经面对面》对话摩根大通中国首席经济学家朱海斌，解读中国经济前景。

人物简介：

朱海斌，现任摩根大通银行中国首席经济学家和大中华区经济研究主管。朱海斌于2001年获美国杜克大学经济学博士学位，2001-2011年任职于国际清算银行，先后担任经济学家和高级经济学家，2011年9月加入摩根大通。

楼市调控是经济下滑主因 底线是避免房价反弹

主持人：中国的房地产市场，这个行业到底对中国整个GDP，占到一个多大的影响?

朱海斌：它对于GDP每年经济增长的贡献率来说，这个不太一样，它随时间变化它会每年变化。最高的高点我们算过大概在09年的时候，也就是房地产业当时最蓬勃发展的一年，那一年大概接近30%，对GDP当年的贡献率接近30%，但是一般的年份的话，大概也就跟它在GDP占比差不多，大概是12、13左右的水平。

这我们说的只是房地产行业，如果说我们算上房地产相关行业，比如说像建材、基建、家具那些加上去的话，通常来说我们大概认为在20%左右是一个比较合理的水平。

主持人：所以今年GDP的下滑，尤其是二季度的一个低点，是不是也跟过去这一段时间以来，政府对房地产调控有关?

朱海斌：房地产调控我觉得毫无疑问是今年造成经济下滑一个很主要的一个原因，我们内部的一个推算，我们前面也简单算过一下，今年因为楼市调控以后，引起房地产投资下滑，房地产投资下滑直接导致经济下滑，这一块对中国经济下拉的作用，我们算过直接间接都加上去的话大概是一个百分点。我们如果比较一下，去年9.2今年7.7，我们是预计GDP增长下滑1.5个百分点，也就说大概其中2/3是跟房地产相关。

主持人：为了让中国经济能够回暖，是否某种程度上会放开对房地产调控的这个力度，从而使它再度成为经济增长的一个引擎呢?

朱海斌：我觉得这个可能性几乎是零很小。整体来说房地产调控今年还会持续，这是一个大的思路。

主持人：你会放松吗大家比较关心的是?

朱海斌：有两条底线。第一条就是说，对一些投机性投资性需求，限购令，这个基本上还会继续保有，这是第一条底线。第二条底线就是说，任何房地产放松的政策，不应该导致房价大幅反弹，这个我觉得是中央非常明确的，房价现在要坚决避免房价出现反弹的现象，所以说这是两条底线。在这两条底线基础上，在某些细节上，在某些市场上出现一些适当性的放松，我觉得这个事情肯定会发生在下半年。而且从宏观经济的层面来说，我们说刚才提到宏观政策货币政策方面我们预计会放松，在下调利率银行贷款，贷款量也会维持一个比较稳定的增长。虽然它不是直接针对于楼市，但它对楼市肯定有一个正面的溢出效应，所以这个肯定是有一些正面的支持作用，但是底线就是说房价不应该出现反弹。

主持人：如果我们仔细看的话，有一些地方政府，比如说前一段时间在珠海，就出现了限购松绑一日游这样的行情，其实这样的例子并不是一例，之前在其它的地方政府也出现过。这是否存在着一个其实地方政府的利益，和中央政策之间博弈的问题?

朱海斌：这个博弈是一直存在。从去年年底的时候，其实有很多地方政府慢慢出台各种地方性的措施，就是去规避这些中央的房地产调控措施。从地方来说，这个博弈最直接的原因就是说，土地财政对地方政府的重要性，尤其今年下半年的话，我们预计刚才也提到，政府可能会在财政政策方面，更多地鼓励公共投资，公共投资必然涉及到地方政府要出很大一部分的钱。

主持人：出钱，钱从哪儿来?

朱海斌：对。钱从哪儿来这是最致命的问题，所以这也是如果我们从中央和地方政府博弈的角度来说，地方政府的博弈能力在下半年可能会更强一些，因为你如果这边要稳增长要推投资的话，这边地方政府它的土地财政如果一直有很大问题的话，它土地出让金如果一直下降的话，它这方面刺激投资刺激增长这个能力是有限的。

房价下半年将底部回稳 调控政策明年会松动

主持人：把这种博弈，我们综合到一个因素上，就是这个价格的走势的话，您认为到下半年这个房价的走势会怎么样?

朱海斌：我觉得下半年房价基本还是会出现底部回稳的状态，这是我们判断的一个基准情形。因为从目前看，房价再大幅下滑这个空间这个可能性应该是很小，因为整个从宏观经济政策角度也好，从现在市场的预期来说，应该说都是一个比较见底回暖的一个迹象比较明显，由于政策过度超调，而导致房价大幅下滑，这个可能性我觉得比五月、六月之前应该小很多，已经基本上不存在。但是另外一方面房价出现大幅反弹可能性也非常小，这里头有一部分是我们刚才提到政策面的因素，中央政府它会坚持房价不能出现反弹。

另外一个从市场基本面来说，现在市场从供需方面平衡来说，基本上还是供略大于求的一个状态。我们可以看看最近住房的在建面积，跟现在销售的面积比较的话，在建面积如果完成的话，大概是目前年销售量的3.7-3.8倍，所以也就是说你所有的楼，一旦供应出来的话，大概要3.7-3.8年的时间才能卖完这些楼盘，所以这个应该是对市场在未来一两年来说，还是有一个房价不太可能出现大幅反弹的一个基本面的一个因素。

主持人：如果通俗一点给广大的老百姓来解释底部回稳的话，表示价格到底是微涨还是微跌还是会不变呢?

朱海斌：我判断一线城市可能会有微升，但是在二三线城市或中小城市的话应该还是微跌。

主持人：您刚才说的一个数据引起了我的顾虑，因为您说现在房地产市场，整个状况应该是供大于求，而且是3.7倍，今年盖的房子可能要3.7年才能卖完。那么如果开发商不再建房子之后，到两三年或者三五年，一旦这个政策出现松动这个需求被释放之后，是否会出现一个报复性的反弹呢?

朱海斌：这个其实也是我们比较担心的一个，虽然在未来一两年出现报复性反弹可能性不大，但是在未来我们看得更长一些三五年，这个可能性应该还是很大。因为目前的话，你如果看从政府卖地的话，新卖地这个成交量一直是往下走，如果这个现象一直持续下去的话，未来三五年它的新楼盘供应量会大幅减小，因为3.7、3.8年我澄清一下，这个是一个供大于求，但相对于中国历史的平均数据来说，这个并不是一个特别大的一个供大于求。平均数据我们大概3.3、3.4左右，所以说这是略微供大于求的状况，而且这个我们必须考虑到这个是在政府现在还有限购令的情况下。

主持人：是。

朱海斌：如果那个限购令一旦取消，投资性需求也释放出来的话，这个需求的反弹可能会非常明显。我们现在比较担心的一个问题就是说，如果这个土地供应包括未来三五年内新楼盘供应，不能维持一个稳定的态势的话，如果这个楼市一直持续下去，在未来三五年有可能会出现一个时点，你现在占的楼盘都已经建完了，也差不多卖完了，但新的楼盘供应没有上来，这时候很可能会出现一个报复性的反弹，这是一个比较值得担心的。所以这个也是为什么政府最近一直在提，要加大土地供应。

主持人：除了加大土地供应之外，您认为这个地产调控的政策的改变，可能会在什么时候?

朱海斌：从目前的楼市调控的一个目的来说，房价太高。我们也算过，如果我们按房价收入比来算的话，在前两年房价收购比在全国范围之内大概超过十，正常的水平合理的水平大概6-8左右，如果今年我们能够维持房价大概是一个下滑，比如说5%-7%，这个是我们现在一个判断。因为收入每年都在上涨，所以这个房价收入比，应该它改善还是蛮快的一个过程，我们判断如果今年房价如果能够再维持一个底部慢慢略往下调的一个态势的话，到今年年底的时候，大概房价收入比可以恢复到8左右，也就是说政府在未来几年，他需要做的并不是再进一步打压房价，而是保持房价的稳定。所以它这个政策会出现一定的松动，从明年开始。

主持人：让您给出一个比较通俗的建议的话，对于那些可能计划去买房的个人的话，如果您给他们的建议是?

朱海斌：应该下半年应该是可以入市的时机。对，基本上可以买房，因为房价再往下走这个空间也不是很大，如果你是出于实际需求的话。

A股关键是加强监管 下半年会小幅回升

主持人：请您从宏观的层面来谈一下，对资本市场的看法?

朱海斌：今年A股表现非常差，H股相对好一些，但是A股的话今年整个年初升了一些，然后到现在的话基本上中国股票今年是不是最差，但是应该也不会太好。

主持人：最差的之一。

朱海斌：从宏观的基本面来说，跟上半年经济下滑，而且下滑是超出预期，从某种意义上说超出预期跟这个有关系。但下半年的话，从宏观面应该来说，对资本市场还是有一定支持的，第一我们预计今年是L型或者U型的一个恢复，但是从环比来说，我们预计下半年应该经济会有一个比较明显的反弹，这其中受益于经济的增长，宏观经济的刺激。今年刺激还是比较有针对性的放松，我觉得应该会比较明显地会受到这一轮经济刺激的，比如我们举个例子像基建，基建的话目前像发改委批的那些项目大部分都是属于基建和新能源这些项目，所以说跟这些概念相关的一些行业，比如说像水泥，虽然水泥行业整个还是属于产能过剩的那种，但是它会受益于这一轮的经济刺激，尤其在基建概念。

另外一个就是说，比如说像铁路，铁路我们知道去年七月份以后出了很大的事故，铁路部门当时反腐，所以当时很多铁路的建设，基本上从去年下半年以后就已经基本上全面停工或者说大幅停工。今年下半年政府投资，有一个铁路投资肯定是其中一个重点，所以铁路的概念我觉得也是应该在股市上表现会好于其它的行业。

举个例子，像银行股大家都比较公认的是，由于降息之后应该对银行业是压力比较大，尤其是六月份它当时利率自由化以后，大家可以银行大部分都是提高了贷款的上浮，所以它的利差是缩小，所以银行短期这一轮的刺激，对银行业是不太好的消息。房地产股票市场，更加中性一些。因为房地产因为前一阵下滑得很厉害，我们说房地产行业基本上还是一个比较回稳的一个阶段，所以就是说，不会再持续像以前房地产我们一直看淡的那种观点。但是从另外一个层面我们还提到，大幅的反弹这个可能性也不大，所以整个房地产偏中性。

主持人：其实说到股市一般大家都会用估值去研究和分析，但是其实在很早以前，很多学者业内人士已经说到其实中国的A股的估值已经趋于一个合理水平了，但是我们看到到今天已经跌破了2200点的整数关口，似乎估值是没有最低只有更低的趋势，您怎么看这一点?

责任编辑：张扬