7月全国房价再反弹 楼市面临新一轮调控？

国家统计局8月18日发布的数据显示，与6月份相比，7月份70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有9个，持平的11个，上涨的50个，比6月同期数据翻了一番。国务院督查组近日在16个城市调查后指出，国务院各有关部门将在此次督查的基础上，深入研究并完善房地产市场调控政策。

反弹的房价以及督查组的调查报告，会否促使楼市后续出台新的、更严厉的调控政策?本期地产同学会邀请三位业内专家共同探讨。

本期嘉宾：

■重庆中庚房地产开发有限公司营销总监 蔡菁

■香港融恒集团重庆睿林实业有限公司营销总监 刘澄

■重庆思源房地产经纪有限公司策划总监 辛凯

主持记者：李欣

刚需促市场回暖

主持记者：在6月量价齐升后，7月份楼市表现更加抢眼，全国大中城市已经从“局部上涨”逐渐演化成了“普遍上涨”态势。一方面楼市调控并未见明显松动，另一方面却是7月全国房价普遍上涨，大家怎样看待这一现象?

蔡菁：房价上涨这个说法不准确。这一年多两年调控下来，房价其实已经降了。开发商之前通过各种优惠在变相降价以促进销售，房价同调控前的高点相比降价明显，现在反弹的房价也未回到调控前高点。7月全国房价反弹，一方面说明市场需求确实被压制了，另一方面是开发商将前期优惠在逐渐收回。

刘澄：7月份全国数十个大中城市房价环比上涨，但上涨幅度有限，受近期数次降息等金融政策影响，宏观调控下刚需适度释放后的此轮价格波动属于正常的市场反应。

辛凯：7月房价普涨不是偶然现象，这是楼市这一轮调控后的必然反应。中国城市化进程还没完成，大量刚需客户需要买房。上半年微调的货币政策、一些地方政府的微调再加上开发商的优惠，促成了此轮房价的小幅反弹。个别小户型楼盘甚至还出现了投资客的身影。

再出政策应有针对性

主持记者：房价变化再加上督查组调查后指出会根据督查结果完善房地产市场调控政策，不少专家也指出征收房产税条件已成熟，楼市会否在金融或税收等领域出台新的、更严厉的调控政策?

蔡菁：调控政策会否继续出台很难说，个人认为在金融领域再出严厉的调控政策的可能性不大。一是因为现有金融政策对楼市限制还是很大，首套房按基准利率、二套房提高10%，并未恢复到之前的7折优惠;二是因为目前大的经济环境并不好，两次降息就是为宏观经济松绑，政府应该不会继续用严厉的金融政策来调控楼市。如果此次再出台新的调控政策，应该更多集中在对购房门槛上设限，或者对不同的房产类型出台区别对待的调控政策，比如之前重庆针对别墅进行房产税征收等。

刘澄：调控政策对于一线城市的房价影响仍然是最显著的，对于不同发展阶段的城市而言，调控政策很难做到以偏概全，但调控显然有效遏制了市场上的过度投机行为。有关房地产调控的方向是明确的，可以预见国家储备的调控政策依然会在适当的阶段陆续推出，目的仍然是希望房地产市场朝着健康有序的方向发展，而非简单的打压或干涉市场自然规律。

辛凯：现在楼市的反弹已成共识，虽然目前的反弹力度还在可控范围内，但一旦形成过量反弹，调控政策的公信力将再次减弱。所以预调、微调的必要性非常大。加强对地方政府的监管问责、严格执行预售资金监管、进一步规范预售流程，甚至限制房价涨幅目标等都可能成为下一阶段调控的储备政策。只是这些新调控政策的出台应该更谨慎，针对不同城市最好有不同的调控政策。

微调跑量抢收金九银十

主持记者：近期业内形成“近期政策不会松绑反还会加重”的趋势判断，而马上楼市传统旺季“金九银十”就要到来，面对楼市可能加重调控的这样一种市场共识下，开发商会否调整营销策略降价达成既定目标?

蔡菁：7月全国房价反弹，但重庆市场房价反弹力度并不大。目前整体市场的成交复苏仍非普遍性，市场虽然松动，但是限购、限贷依然指向投机、投资需求入市，这样就难以支撑全面回暖。整个全年我们对市场的判断都是跑量，平稳过渡，价格不会涨。

刘澄：对即将来临的金九银十，相信重庆市场承接近期的势头仍然会有良好的表现，预计会超越今年春季房交会前后的成交数据。

2011年重庆二手房成交大致占新房成交量的1/3，而且呈现出逐年递增的态势，也说明了重庆改善性需求及地产市场的活跃程度日益加强。根据发达城市房地产发展的历史经验，未来重庆商业地产、投资性、改善性需求将进一步提升，尤其是核心区域、稀缺资源型的物业将迎来投资的高潮。

尽管看好这个城市未来房价上涨空间，但由于重庆楼市近期供应量持续加大，供求关系的平衡使得市场价格短期内并无大幅上涨的空间。

辛凯：重庆住宅供应量一直很充足，所以短期内房价快速上涨空间不足。今年下半年楼市整体都不会太乐观，形势不明朗。重庆购房者对价格非常敏感，我们代理楼盘的营销策略只会是快跑，个别楼盘或许还会动用优惠政策降价，短期不可能涨价。