四大房企增收不增利 面临5157亿库存重压

四大房企的利润正被“吞噬”。

截至目前，招商地产(000024.SZ)、保利(600048.SH)、万科A(000002.SZ)、金地(600383.SH)等四大上市房企，已全部交出2012中报成绩单。

中报显示，“增收不增利”的情况普遍存在四大房企中。与去年同期的中报业绩“飘红”相比，四房企今年上半年营收较去年大幅上涨近40%，但净利率却从去年的15.9%跌至今年的11.7%，下降4.2%。

广发证券分析师沈爱卿认为，二季度楼市回暖以来，房企经营现金流回转，手持货币资金量有所增加，这表示在一年内房企资金链相对宽松，尤其对于大型房企而言更是如此。

不过受访人士亦警示，尽管短期偿债能力得到提高，但从7月以来保利、万科等企业频频拿地来看，资金高消耗加上库存高企，四大房企仍存在资金压力。

增收不增利

从中报来看，“招保万金”营业收入不菲，但利润增长不足。

上半年，万科实现营业收入307.2亿元，同比增长53.7%，保利营收201.8亿元， 同比上涨32.86%，金地则进账64.7亿元，同比增长25.5%，招商营收100.81亿元，同比增长24.58%。

净利方面，万科、保利、金地、招商分别为37.3亿元、24.6亿元、5.02亿元、12.21亿元，净利润增减出现分化，万科、金地实现同比增长25.1%和5.1%，而保利、招商则同比分别下滑12.1%和16.89%。四家房企利润率下降至11.7%。

其中，保利净利润出现六年来首次负增长。自上市以来，2006年至2011年保利中期净利润都保持增长态势，其中，2011年中期净利同比增长71.74%。

链家地产市场研究部分析师常清认为，四家房企“增收不增利”的现象说明“暴利时代”正在过去。

伟业我爱我家副总裁胡景晖表示，这一现象与房企“以价换量”分不开，调控下房企多采取了降价促销。他进一步表示，受降价影响毛利率下滑带动利润率下降，除招商地产外，其余三家房企的毛利率均出现了明显下滑。此外，在逆市下，房企为了规避风险，加大合作开发力度，少数股东损益均出现增长，以保利为例，其少数股东损益为7.44亿元，同比增长9倍。

“整个房地产行业都存在这样的困境——因为资金回笼较慢及人们的购房恐惧心理而导致净利下降。”胡景晖表示。

但四大房企并不这么认为。

金地中报表示，因全年竣工安排集中在今年第四季度，上半年，公司结算资源有限。招商中报也指出，未资本化财务费用的增加及本报告期结算项目中合作项目较多，使上半年归属于上市公司股东的净利润较上年同期降低16.89%。

万科董秘谭华杰接受记者采访时表示，真正的盈利状况要等到年底结算才能看出来。他估计，四家房企销售情况下半年应会比上半年好很多，利润率会有所改善，但不会盲目乐观。

兴业银行首席经济学家鲁政委(微博)表示，高杠杆运作的房地产经济不会一直“薄利”。他解释，房企可能只会在二三线城市对价格作出下调，也就是在拿地成本相对较低的地方降价，实际上这种利润还是可观的。

5157亿库存压顶

今年以来，地产股从年初以来一路上涨，但这一情况在7月发生明显变化。

从1月楼市反弹开始，保利股价从去年年末的8.15元一路走高至7月9日的最高价13.18元，其间大幅上涨61.72%。之后则以小涨大跌的走势运行。8月27日，保利收于9.42元，已较7月9日高点下跌28%。

万科、招商股价也保持着大致相同的走势。7月19日，万科A股价从最高点9.95元一路下挫至8月27日的8.08元，7月9日，招商地产一度上扬至27.01元，而后开始下跌至8月23日19.7元。金地则有所不同，最高价出现在6月13日，达6.39元，8月27日也已走低至5.04元。

“之前表现得太强势，7月以来补跌。”银河证券广州营业部首席分析师王来发表示，“考虑到刺激经济的增长，今后调控政策加码的可能性不是太大，地产股下跌空间并不大，可能会筑底再回升。”

不过地产股的隐忧不仅是宏观调控政策，还有高库存以及资金链的重压。

链家地产市场研究部统计，截至二季度末，四大房企的库存合计5157.68亿元，与年初相比增长8.35%。预收账款合计2658亿元，与年初相比增长19.67%。四家房企中报显示，下半年施工进入高峰期，也是补充土地储备时期。“房企库存还有可能出现明显的持续增长。”常清称。

“伴随着高库存的压力，销售回款也回笼得慢。”胡景晖表示。数据显示，招商地产资产负债率为70.5%，金地集团为72.09%，万科为79%，保利为79.6%。

为此，房企在想办法“开源”。

中报统计，四大房企上半年新增借款631.05亿元，同比上涨28%。谭华杰坦承，“后续仍在解决资金问题，公司将国内所有可用的合法的融资渠道全都用了。”金地则在7月尝试在香港发债，成功募资12亿。保利表示，正在大力发展房地产基金。招商则在期内收购香港主板上市公司东力实业控股有限公司70.18%的股份，搭建境外上市平台。

“房企借新增借款将资金压力往后移，他们的偿债能力仍存隐忧。”沈爱卿表示。

而四家房企认为自身现金流有所好转，偿债能力提高。从中报数据来看，万科、保利、金地、招商分别以470.1亿元、261.9亿元、190.3亿元和179.5亿元的手持货币资金量远高于公司的短期借款和一年内到期长期借款的总和203.1亿元、187.4亿元、116.7亿元、68.63亿元。

“但这仅说明一年偿债能力较好。”沈爱卿称。王来发同意上述观点。他指出，实际上投资者对地产股的信心也还没有提振起来，他们的信心“不好说”，比如近期的房地产基金就不好卖。