东莞二手房20%个税已实行5年 早有两种避税对策(2)

东莞中介人士张晓明给时代周报记者举了个例子：“如果一套二手房买入150万(元),卖出200万(元)，按20%个税征收，则产生的50万(元)盈利要交10万(元)税。这时(便)会(通过)将装修发票等抵扣的额度上调等特殊手法降低差价，减少征税。”

中介人士丁海涛则透露，二手房交易还可通过签订“阴阳合同”来调整成交价，降低征税。

“阴阳合同”是房产市场上为逃避税费常用的一种操作方法—二手房交易双方往往签订两份合同，一份按照真正的成交价签订，另一份则以远低于市场价的金额签订，后者在交易时便能少缴一些房产交易税。

中原地产东莞策略研究中心总监车德锐说：“‘阴阳合同’并不是东莞楼市发明的，而是2006—2007年炒房高潮时由深圳投资客带来的，如今国内二手楼市交易中多有这种现象。”

为了杜绝“阴阳合同”，东莞市地税局于2012年3月31日上线了二手房评估系统。该系统采集了全市33个镇街、园区的90多万套房产信息，超过55万条数据，通过房屋区域、年份建筑造价、楼层朝向、结构、带不带电梯等因素，再参照系统设置的基准系数，对全市的二手房进行价格评估。

当买卖双方进行二手房交易时，如果交易价格低于二手房评估系统的评估价格，将按照评估价格进行纳税。

楼市交易量重新走高后，房价相对平稳;较之周边城市，涨幅亦较低。

孤本“东莞模式”

目前，二手房20%个税政策的影响甚微。

合富辉煌东莞市场研究部副总监李兴旺、启富置业总经理助理林晶等业内人士向时代周报记者分析，自2008年遭遇金融危机冲击后，东莞经济有所萧条，传导至楼市，一手房价格几年来一直没有高增长;二手房市场涨幅更不明显，交易不温不火。

金地地产副总经理陈君斌、东莞万科商用管理中心总经理高骏等地产商描述东莞楼市的主要特征：炒家极少只占(总投资者)10%，二手房交易不温不火。

中原地产东莞策略研究中心总监车德锐表示，东莞二手房交易不活跃的情况一直延续至今，与广深等炒家活跃的城市相比，东莞的二手房成交量并不高，转手率较低;二手房价位偏低，普遍价格在20万—30万元;楼龄老，增值空间较小。东莞的炒房客较少，业主往往以长线持有为主，以出租等方式投资的较多。”

此外，东莞楼市还存在一定的去库存压力。

上述东莞二手楼市的特征，导致二手房交易难以出现较大差价，广深两地投资客从2009年开始陆续撤离东莞楼市。

水岸丽城常务副总经理陈程豪描述东莞2012年全年楼市的特点：房价基本平稳，房企定价、定位较理性，刚需者能买到适合自己的房子。

东莞有传媒机构日前就新“国五条”对当地消费者的购房意向做的调查显示：在地方细则未落定之前，刚需者大多加快其购房计划，25%的人表示会购买一手房，45%的人将购买二手房，持观望态度的人占30%。二手房出售者则持观望态度，静待政策变化。

由于国内各地房地产市场情况千差万别，业内认为，东莞模式因自身的特殊性没有向全国推广的可能性。

著名房地产研究者牛刀向时代周报记者分析，东莞楼市这几年涨幅平稳，二手房成交价与原价之价差并不离谱，买卖双方都能承受征收20%的个税。但是，全国房地产市场差异很大，不同区域楼市发展状况亦不同，东莞模式不宜向全国推广。

北京麦田房产市场分析师张叶松也表示，相比东莞，北京、上海等一线城市的二手房交易价差很大，若按20%的个税执行，一套房甚至要交数十万元个税，如此大的数目很难被转嫁给购房者，东莞模式的执行经验不能向全国推导出“个税政策效果不大”的结论。

(文中部分采访对象使用化名)

 

责任编辑：千泷