房地产“泡沫”要不要刺破

卓尚进

记者卓尚进央行宣布，自3月17日起，银行间即期外汇市场人民币对美元交易价浮动幅度由1%扩大至2%。就此有机构预测，人民币可能出现贬值趋势，这将刺破中国房地产“泡沫”，使房价大跌。

此论牵强。其实，央行此举只是在人民币汇率已基本达到合理均衡水平之际顺应汇率市场化形成机制改革的一个措施。未来人民币汇率有充分弹性的双向波动会不会刺破房地产“泡沫”?这只能说是一个“伪命题”。

预期人民币贬值刺破房地产“泡沫”是伪命题

人民币贬值预期的形成，会刺破房地产“泡沫”———这是目前一些机构和人士持有的观点，甚至成为一些房地产商采取降价销售房产的依据。他们预测，自2005年汇改以来，人民币反复升值趋势已结束，并迎来了人民币贬值的周期。

通过仔细分析发现，这一观点并不能站得住脚。人民币汇率变化主要取决于以国际收支为基础的外汇供求状况。去年我国经常项目顺差与GDP之比已降至2.1%，国际收支趋于平衡，人民币汇率不存在大幅升值的基础。与此同时，我国财政金融风险可控，外汇储备充足，抵御外部冲击的能力较强，人民币汇率不存在大幅贬值的基础。随着汇率市场化形成机制改革的推进，未来人民币将与国际主要货币一样，有充分弹性的双向波动会成为常态，而不会出现上述机构所预测的那样———人民币汇率呈现单边贬值趋势。

因此，认为人民币贬值趋势会引起房价大跌，会刺破房地产“泡沫”的观点，只是一个伪命题。

进一步分析来看，人民币汇率升值或贬值并不是房价上涨或下降的决定性因素。事实上，自2005年汇改以来，人民币对美元升值的年份(2008年升值3.4%)，房价却下跌(1.7%);人民币基本上盯住美元的年份，如2009年和2012年，人民币对美元分别仅升值0.1%和0.3%，而房价却在上涨，这两年房价分别上涨23.2%和7%。

为什么会如此?因为决定或影响房价的因素很多，最重要的是经济发展、流动性、收入水平、房地产供求关系等因素，而人民币汇率只是从资金价格上间接地影响房价。可见，不能以一国货币的升值或贬值来简单地判断一国房地产市场价格走势。

中国房地产有无“泡沫”?

人民币不会单边贬值，房价也不会因人民币贬值预期而出现大跌，但这并不表明中国目前的房地产没有“泡沫”。恰恰相反，中国自1998年实行住房制度改革以来，在多种因素的综合作用下，目前已积累了较大程度的房地产“泡沫”。

房地产“泡沫”，是相对于居民收入增长预期而言的，即房价及其上涨预期大大高于普通居民当时的支付能力及未来收入增长的预期。

当前，全国大多数城市的房价过高，尤其一二线城市房价高企，普通居民尤其领取工薪的“刚需们”普遍买不起房，有很多人单靠自己工资积累甚至连首付款都交不起。

衡量房地产有无“泡沫”，一个重要指标就是租金与房价比值，尽管目前城市商品房的租金在上涨，但相对于房价(市场价值总额)并不高。平均的情况是，一套房子一年的租金占整个房价总额的比率，还没有一年期银行存款利率高，更远低于5年期定期存款利率。这表明，城市房价存在明显的“泡沫”。

最近几年出现了一个引起国内外关注的新现象，就是有不少中国富人到美、欧发达国家买房，在他们看来，这些国家的房价比中国大城市的房价低。这其实也从另一方面证实了中国城市的房地产出现了明显的“泡沫”。

业内专家分析认为，房地产市场有较强的区域性，一二线城市有比较大的“泡沫”，三四线城市的“泡沫”要小一些，全国总体上有比较严重的房地产“泡沫”。

房地产“泡沫”要不要刺破?

中国的房地产目前存在明显的“泡沫”，这是不争的事实。但是这个“泡沫”要不要刺破，仁者见仁，智者见智。

从国际经济发展历史看，凡是“泡沫”，终究要破。无论是房地产“泡沫”还是金融资产“泡沫”，抑或其他“泡沫”，最后都要破灭。

历史上，荷兰的“郁金香泡沫”破灭;当代，日本的房地产“泡沫”在1985年“广场协议”后破灭;美国的房地产大“泡沫”在次级债危机出现后破灭。

房地产“泡沫”、经济“泡沫”、金融“泡沫”的产生、形成和破灭，遵循着经济和金融发展的客观规律，不以人的意志为转移。

房地产“泡沫”和其他金融“泡沫”一样，其破灭的方式无非有两种，一种是自行破灭，另一种是外力让它破灭。

前者是在该“泡沫”吹大至极限时突然破灭，就像气球被吹大至极限后内部张力让其破灭;后者是外部力量如国内行政干预导致它很快破灭，或者是国际势力打压投机导致它快速破灭。

目前，中国房地产“泡沫”正在积累过程中，虽然从局部看有破灭的案例，如鄂尔多斯的房地产“泡沫”已自行破灭，但从全国看还不到自行破灭的程度。但如果任由这种“泡沫”进一步积累或吹大，将来总有一天会自行破灭。

有人认为，通过政府干预，如采取多种政策措施保护房价不持续下跌，可以阻止中国房地产“泡沫”破灭。这一观点可能经不住实践和历史的检验。对待房地产“泡沫”，政府只能顺应经济规律，不可干预过度或过度保护，否则后果严重。

总之，中国房地产“泡沫”最终要破灭，或者自行破灭，或者被外力刺破。

如何刺破房地产“泡沫”?

中国房地产“泡沫”最终要破灭，但政府不能坐等其自行破灭，而是要主动作为消除“泡沫”。

让房地产“泡沫”自行破灭，意味着全国各地的房地产价格还将持续反复上涨，积累更大、更脆弱的“泡沫”，到最后“泡沫”的突然破灭，必然将使国家和民众财富严重缩水，使经济改革与发展进程遭遇重大挫折。

通过外力干预导致中国房地产“泡沫”破灭，可能是可选择的重要方式，但要避免国外势力或国际投机资本打压冲击中国房地产市场，造成中国房地产“泡沫”突然破灭。因为，这样做的结果很可能是国家和民众财富转移到国外势力集团或国际投机资本的手中，同时可能引发中国系统性金融风险甚至金融危机。从历史的角度看，中国要避免日本房地产大“泡沫”破灭的惨痛教训———1985年日本被美国逼迫签署“广场协议”，引起日元大幅升值，之后引发房地产巨大“泡沫”并最后被刺破。

消除房地产“泡沫”，意味着政府要采取一揽子政策措施，在控制系统性风险的前提下，降低房地产价格只涨不跌、反复上涨的预期，逐渐促使房地产价格趋于长期稳定(在一段时间内有缓慢的、小幅的升降是正常的)，达到与民众收入增长大致相符的水平。消除房地产“泡沫”，不是要在短时间(如半年内)内使全国范围内的房地产价格大幅度(如下降10%以上)、快速地下跌，但不排除有的地区会出现局部房地产价格大幅下降。

政府应采取什么样的一揽子政策措施?

政府应当针对当前中国房地产“泡沫”的形成原因，采取有的放矢、标本兼治的政策措施，以达到逐渐消除房地产“泡沫”的目的，同时控制住金融风险。应从如下几个方面采取应对措施。

一是各地政府要制定目标责任制，如在一年内使当地平均房价上涨幅度小于职工平均年工薪收入增幅，房价下降幅度不超过20%以上。确定科学合理的地方房价上下波动区间，有利于控制和消除房地产“泡沫”，有利于防范房价崩盘可能引发的区域性和系统性金融风险。

二是从房地产供给方面，实施分类管理，即国家要加大保障性住房体系建设和供给，满足低收入群体的住房需求;要适度加大土地供应和普通商品房供应，以满足中高收入群体对普通商品房的刚性需求。

三是从房地产需求方面，实施分类管理，即通过限购、限贷等手段，严格限制对商品住房的投资、投机性需求，满足普通民众的自住性住房需求和改善住房条件的需求。通过设立和健全房产税等市场化长效调控机制，使住房回归消费品的本质，尽量减少住房的投资品或金融属性。

四是从改革土地财政方面，国家要收回对国有土地的拍卖转让权及收益权，对地方政府长期实行的土地财政实施“釜底抽薪”，如此可大大降低住房成本，有助于挤掉房地产“泡沫”。

五是从货币信贷方面，要对房地产开发投资和消费有明确区分，有保有压，即当前金融业对房地产开发投资的支持服务要严格控制规模、防范风险，银行信贷要限制对房地产开发商、地方政府融资平台(绝大多数以土地抵押融资或还款来源)的支持，监管部门要对“影子银行”为房地产开发商、地方融资平台提供融资的业务进行清理整治，防范化解潜在的金融风险，对房地产公司从境内外资本市场融资要收紧政策、严加控制。同时，对普通民众的住房消费包括购买保障房和自住性普通商品房行为，予以及时的金融支持。

此外，从中央到地方，要改变以房地产及相关产业为经济发展支柱产业的落后发展理念和发展方式，要通过全面深化改革推动经济转型升级、提质增效，这样才能从根本上铲除掉产生房地产“泡沫”的基础。

房地产“泡沫”和其他金融“泡沫”一样，其破灭的方式无非有两种，一种是自行破灭，另一种是外力让它破灭。积极主动地消除房地产“泡沫”，意味着政府要采取一揽子政策措施，在控制系统性风险的前提下，降低房地产价格只涨不跌、反复上涨的预期，逐渐促使房地产价格趋于长期稳定，达到与民众收入增长大致相符的水平。