警惕中国经济被房地产绊倒

当前，房地产市场的资金链是令市场最担心的问题。股市低迷、银行惜贷、销售萎缩、库存高企、经济增速下滑，这一切，都使房地产业深陷流动性“危情”之中。

4月17日，温州房地产商发布应对房闹倡议书，恳请政府干涉;4月16日，有媒体报道，福建省出台名为《关于促进房地产市场持续健康发展的十条措施》的“口头通知”，市场解读为调控政策放松。2014年以来，无论是房地产开发企业，还是以收储为主的地方政府，都因债务堆积而面临极大的流动性困难，各种或明或暗的拯救流动性措施渐次登台。

企业方面，浙江奉化一家县级市房企浙江兴润置业及关联企业惊曝总负债超过35亿元，其中银行贷款24亿元，涉及19家银行。当地政府承认，兴润置业资金链条断裂，初步核实已经资不抵债。这是继不久前浙江谛都房地产公司逾13亿债务链断裂后又一房企黑洞被揭开。而更多在高位拿地或者涉及民间高利贷资金的房企(兴润涉及民间借贷逾7亿)已经“绞索套头”，脚下的凳子随时可以被债权人抽去。

地方政府，一方面土地出让金今年大幅下降，另一方面地方融资平台债务余额超20万亿，流动性吃紧。数据显示，2000年，中国土地收入才1000亿元，而2013年土地收入高达4.1万亿元。但今年以来，全国300个城市土地出让金收入大幅下降，其中住宅类用地下降尤甚。土地收入锐减，而政府对资金“刚需”的路径依赖欲罢不能，随着5年到期还本付息高峰临近，中国式的还债周期和去杠杆化化高潮已经到来。各地政府都面临如何变戏法，“十个茶壶五个盖”，眼花缭乱的接龙游戏怎么玩的问题。

尽管监管层不断地实行清理、规范和压缩行为，但全国一万多个地方融资平台债务余额仍从9万多亿冒至去年底的20万亿。虽然地方政府表态“总体风险可控”，但房地产市场一旦失速，土地市场坍塌，存量固化的资产失去现金流，风险警报骤起。前些年银行、券商、信托排队来求各级平台公司放款，现在则是排队来板着脸逼债，流动性差的项目随时会面临“五马分尸”。特别是当经济进入下行周期，企业普遍丧失偿债能力，商业银行的资产负债表受损严重，负债表“减肥”迫在眉睫，长期高杠杆的房地产业则首当其冲“去杠杆”。若处理不当，整体信用风险就会进一步上升，可能导致凯恩斯流动性陷阱。

资产价格的飙升是货币堆积和信贷扩张的结果。房地产市场，交易量和信贷增量历来是衡量流动性的重要指标，真实有效的交易价格必须有足够的资金流量作保证。美国人反思次贷危机与房地产的关系时说，就像棒球运动员为了能打出更好的成绩而注射类固醇激素，人为地增强肌肉一样。在房价不断飙升的岁月里，华尔街向市场注入了太多的兴奋剂。往昔房地产繁荣的“美国秘方”和“日本神话”到中国“黄金十年”的楼市沸腾，都是高能货币导入的结果。

格林斯潘曾说过“房地产泡沫在破裂之前无法判断”，就像地震无法预报一样。但在其自传《我们的新世界》里，他终于吐了真言：“联邦储备委员会并不是在真空中运作。如果升息打压了资产价格，一定会导致自己的选票减少。因为，无论是股票还是房地产，涉及面都非常广泛，几乎影响到所有的中产以上阶层，任何导致资产价格下跌的政策都是"不得人心"的。美联储不想被投资者控告，是我们破坏了大家的退休计划，你们可以想象我在下一次国会熬夜召开的听证会里遭到炮轰的情形。”

由此可见，任何一个市场，如果监管者、决策者掺杂太多私利，政策就难免首鼠两端、摇摆不定，最终市场走向放纵和崩溃。任何经济体的资产泡沫从发酵、膨胀到最后的破灭都有其运行的内在机制和规律，其终极风险的积聚又不以任何政府的意志为转移。回头看，几乎所有大国经济都曾经被绊倒在房地产这块“硬石头”上，30年前的拉美、20年前的日本如此，10年前的亚洲“四小龙”亦然，现代金融监管制度堪称完美的美国亦未能逃脱。中国能摆脱这种魔咒般的定律吗?