赵晋房产帝国调查：一个楼盘“毁了”天津南京路(3)

“偷面积”的极致

2008年是中国房地产经历调整的一年。金融危机蔓延，政府房产调控政策先后落地，高烧多年的楼市首次出现降温迹象。

元旦后的第一个周末，济南诚基中心一期开盘。

据济南搜狐焦点网报道，当天上午，开发商推出500多套房源，均价7000元左右，签约客户达到300 多户。

3个月后，济南诚基中心二期开盘。由于二期房屋单价比一期缩水30%左右，引起诚基中心一期业主的不满。“诚基不诚信，济南人不要上当。”售楼中心门口，有人打出这样的横幅。

2008年9月6 日，诚基中心三期开盘，起价11500元/平方米，均价14000元/平方米。在整个房地产市场都相对低迷的情况下，该楼盘开盘当日签约客户达100余户。

“当时现场乱哄哄的，没签字之前，他们也不给看合同。”多名诚基中心业主坦言，当时售楼处、样板间装修得非常豪华，耳边有销售人员反复说“只剩最后一套了”，凡是想买房的人，稍微冲动就会下单。

交完定金，后悔是常有的事。

业主徐宁(化名)回忆，2008年，他在诚基中心二期买了一套复式结构的房子，建筑面积100多平方米，总价款104万元。

交完2万元定金，拿到购房合同，他才注意到自己买的房子建筑面积52平方米，层高5.2米。

“开发商的意思是，我们自己花钱加层隔板，上下两层就有100多平方米了。” 徐宁说，他想过退单，但销售人员表示定金不能退还，挣扎了一番也就作罢。

这类开发模式，赵晋已经非常娴熟。

此前一年，在其开发的南京卓越SOHO项目中，“买一层用两层”就是开盘时打出的旗号。而在天津诚基经贸中心和君临天下，单层面积40-50平方米的“小复式”住宅也是主力户型之一。

济南市规划局对诚基中心的做法也再清楚不过。

早在2008年，该局工作人员在接受《中国消费者报》采访时表示，按规划设计，诚基中心的房子都是单层，没有设计复式结构的房子。

他还透露，考虑到21号楼和22号楼设计时间较早，部分户型阳光照射时间不足一小时，分别批复设计为8层和9层的酒店式公寓。

但据《中国消费者报》记者当时现场查看，除去护栏和安全网遮挡的部分，正在施工的22号楼有12层暴露在外。

“其实就是偷面积。” 一名房地产业内人士对澎湃新闻坦言，这种开发模式前几年十分流行，表面营造了便宜的假象，但层高、公摊面积、产权都存在问题。

为此，各地先后出台规定。比如成都、南京、昆明曾发文要求，住宅建筑层高不得超过3.6米，公寓(包括酒店式公寓)和办公建筑层高不得超过4.8米。超出规定的，建筑面积也要重新计算。

济南市也曾在2013年出台规定，普通住宅建筑层高应控制在4.0米以下(含4.0米)，商业办公建筑层高应控制在4.5米以下(含4.5米)，超出上限的，按每2.8 米一层、余数进一方法折算的面积计算容积率。

可是这种约束根本难不倒赵晋，反而让他把“偷面积”用到极致。

多名购买过赵晋房子的天津业主反映，他们的房子，产权面积均比实际使用面积小一半以上。严重的，产权面积只是实际使用面积1/4-1/5。

出售时，售楼人员曾解释，多出来的面积叫装饰性阳台，算是送的，不计入产权。

可在多名建筑业内人士看来，这种销售手段实际是提高了房屋售价。举个例子，一套20平方米的房子，如果按2万元/平方米计算，只能卖40万元。但如果买20平方米送80平方米，就可以卖到100-120万元。

“送的80平方米不计入产权，单价到不了2万，假如卖1万/平方米，人们是可以接受的。”一名建筑设计师解释，20平方米产权面积可售40万元，“偷来”的80平方米低于市场价出售，也可以达到60-80万。

但对开发商来说，由于80平方米不计入产权，只有土建成本，在天津这类城市，每平方米土建成本只有两三千元，算下来利润很可观。

那么这“偷来”的80平方米是否有问题?

上述建筑人士表示，按照旧规范，装饰性阳台是不计入面积的。2009年，天津出台规定，明确装饰性阳台是指设置在建筑外墙外，为美化建筑造型而与建筑内部空间及阳台不相连通的采用阳台形式的装饰性构件。自外墙墙体外边线至装饰性阳台外边线距离，应小于或者等于0.6米。

规定称，装饰性阳台符合以上条件的，不计算建筑面积;不符合以上条件的，按水平投影面积的1/2计算建筑面积并计入容积率指标。

这也意味着，面积过大的“装饰性阳台”是不符合规定的，算建筑违章。

“这样的房子怎么能通得过?”一名房地产业内人士对这种使用面积是产权面积数倍的楼盘感到不可思议。

他直言，房屋从报批到验收，要经过很多道把关，一般开发商根本不敢妄想这么干。

不平等条约

可是赵晋总能把不可能变为可能。

2010年，诚基中心四期开盘。和此前的一、二、三期不同，四期占用的土地是商用性质，房子也以商铺和公寓为主。

“首付15万元，月供1705元，即可拥有市中心成熟街铺。”这样的广告语让济南市民高先生难免心痒痒，最终他花15万购买了诚基中心四期的一个商铺，建筑面积12.5平方米。

像高先生这样的市民还有很多。

一份山东诚基的财务报表显示，诚基中心四期商铺预收账款约6.7亿元，四期公寓预售账款约2.5亿元。加上预售的18号楼和19号楼，诚基中心四期的房款收入超过9.7亿元。

两年后，买房的人都傻了眼。因为公摊面积过大，12平方米实际只有3平方米，两个人同时转身都显拥挤。

当大家准备维权时，却发现自己和开发商签的合同根本就是“不平等条约”。

山东鹊华律师事务所律师胡春雨告诉澎湃新闻，山东诚基拟定的商品房买卖合同，表面看挺正规，猫腻都藏在10多页的补充协议中。

比如补充协议提出，买受人不以“本房屋”的结构形式、户型、空间尺寸、层高、朝向等与“本房屋”设计或使用功能有关的任何原因，向出卖人提出解除合同或赔偿损失等任何要求。

广告、宣传文件以及全部展示样品均不作为交付标准。

房屋交付的时间为，从约定交付日期算起90日内，在此期间卖方都不算违约。

一旦遇到政府机关、行政执法部门或其他有关单位人员影响施工或验收进度的行为，卖方可延期交房，并不承担违约责任。

房屋配套设施未按约定日期运行的，卖方在90日内采取补救措施。超过期限的，卖方按房屋价款的万分之一支付违约金。

相反，如果因买方原因要解除合同，卖方除有权不退还定金外，还需向出卖人支付相当于房屋总价款20%的违约金……

“这些约定就相当于枷锁，把消费者都捆绑住了。”胡春雨透露，诚基中心业主维权案从2013年立案，至今未宣判，这期间大家尝试了所有能想到的办法，收效甚微。

多名业主也表示，购房时，诚基中心售楼人员采取了一种近乎强买强卖的手段，比如先交定金再签合同，签合同时不让业主看合同内容。如果业主不同意，可以退房但不退定金。

为此，购房者们也用自己的方式表达过愤怒。

2011年10月，济南市民苗女士在向诚基中心售楼处交了4万元定金后，发现合同中的建筑面积竟缩水5倍多。在要求退款遭拒的情况下，她只好喝农药自杀，后来送到医院抢救过来。

因为没有煤气、暖气以及停车难等问题，2011年11月，济南近百名诚基中心业主走上街头，打出“要煤气、要暖气、要安全”的横幅，导致济南和平路、山大东路一带交通瘫痪。

一个月后，诚基中心21号楼发生火灾。由于小区消防通道过窄、道路被私家车占用，消防车辆及120急救车赶到后，只能停靠在小区门口。这场火灾最终酿成2人死亡。




 

责任编辑：辛欣