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市场横盘期,如何做个理性购房者

来源: 燕赵晚报 点击这里给我发消息 转发至: 分享到QQ空间 百度收藏 人人网 开心网 豆瓣网

□本报记者 陈霞 尽管国家统计局给出的房价数据显示房价仍在小幅上涨,但是不少市场研究机构的数据显示,房价小幅下行,金九银十不再,二手房价下跌,新房特价出售。种种迹象显示,经过国家一轮轮宏观调控之后,住宅市场受近期政策影响成交持续低迷,房价短期内小幅回调,闭眼买住宅就赚钱的时代已经一去不复返。那么,在楼市横盘时期,如何做个聪明消费者呢?如何让手中的钱不随着货币超发越变越没有购买力呢?不同资产的家庭又该如何选择最适合的房产项目呢?

买房选产品 要先做投资分析

“我明年要结婚了,该不该现在买房?”“我手头有个二三十万,想买房投资,现在还是不是合适的时机?”“我家拆迁安置刚给了一笔钱,想买套好点的住宅,又怕刚买了就降价”……近期,不少读者来电咨询关于买房的各种问题。记者发现伴随今年以来,住宅市场出现房价小幅下滑,市场陆续推出一些特价房项目,对于买房这件事儿,一些老百姓越来越迷惑,现在是不是还可以买住宅?如果是纯投资,到底该投到什么样的项目上?

记者在随机采访时发现,很多百姓在面对住宅和公寓、写字楼等不同类型的楼市产品时,可能会毫不犹豫地选择住宅。因为大家认为买住宅踏实,因为好多人都在买住宅上赚过钱。的确,住宅投资在最近这十年间,的确是很好的让资产保值增值的投资,基本都是买了就能涨,投资翻倍更是常见。因此炒房者蜂拥一般冲向了住宅。

然而,在当下市场高位横盘时期,到底是该犹豫观望还是冷静出手,该买住宅还是公寓写字楼?这就要分析住宅、写字楼、公寓的投资回报,需要从几个不同的维度进行综合分析。

■购买成本和限购限贷的门槛,首付款、月还贷、贷款年限、限购政策。

房价:住宅>写字楼>公寓。

首付款:住宅首套房首付最低30%,二套房首付最低40%,3套及以上停贷;写字楼和公寓都是首付五成,无论买多少套都是首付五成。

贷款年限:住宅最长30年,写字楼和公寓都是10年。年限长了,月供还款压力小,但是对应地还给银行的利息就会多。

限购政策:长安区、新华区、裕华区、桥西区、高新区住宅限购,非本市居民限购一套房,本市居民限贷不限购;写字楼、公寓不限购不限贷。

■租金回报:写字楼>公寓>住宅

以二环内相同地段的产品大致测算月租金:

住宅:90平方米上下的两室1200-2000元/月;

精装公寓:日租金在1.0-2.0元/平方米,一套90平方米左右写字楼月租金约为2700-5400元区间。

写字楼:日租金在1.5-2.5元/平方米,一套90平方米左右写字楼月租金约为4050-6750元区间。

综上所述,不同产品适应不同的投资群体。从投资角度说,住宅更大的回报在于房价的上涨盈利空间,靠租金很难支撑投资者对利润的期待。在房地产市场蓬勃向上持续上涨的时期,可以优选选住宅。在市场横盘不确定因素很多的敏感期,选住宅则务必慎之又慎!

如何选择适合自己的房产类型

其实说白了,投资纯属比较个性化的选择,一定要选择适合自己的,而且比较熟悉的领域。回溯近二十年房地产市场,政府所有的调控出手的对象都是住宅,一再强调房子是用来住的,不是用来炒的。而公寓、写字楼产品近二十年的政策一直比较稳定,购买门槛和银行贷款政策一直很稳定,不会出现住宅那样随时被限售限购限贷的情况。因此,公寓和写字楼更适合家有闲置资金、且定位为长期稳健型的投资者。

另外,在楼市横盘期,选择投资产品更宜从家庭资产配置、居住需求、投资回报率预期、月还款能力等多方面来综合考量。

■住宅:安居方可乐业

适宜人群:有真正居住需求的人群

对于买住宅来说,只要是有真正居住需求的家庭,都可以考虑。没有房子的人可以根据家庭需求选择人生中的首套住房;已经有房子的家庭可以选择改善居住环境的大房企、高品质住宅。一句话,只要房子是用来住的,有真正的自住需求,什么时候出手都可以。

但是对于抱着投资心态想买住宅的人群而言,住宅的高回报红利期窗口已过,短期内住宅将横盘盘整,房价小幅下调会是大概率事件。从长期看,住宅房价不太会出现大起大落的可能,指望买住宅投资实现一夜暴富再无可能。

■写字楼:高投入高回报,且涨势明显

适宜人群:资金充裕,首付款至少50万起步。

随着石家庄城市经济的快速发展,大型公司涌进,写字楼需求不断攀高,高品质写字楼产品在城市中基本处于满租状态,投资价格相同的写字楼和住宅,写字楼的租金要比住宅的租金要多许多,而且一些品质好的写字楼每年租金都在小幅上涨。

写字楼总价高、一次性投入大。好地段市中心的写字楼一旦入手,租金收益比较稳定,而且会呈现上涨趋势。在住宅房价横盘期限,投资写字楼算是一个另辟蹊径的选择。

但是,投资写字楼需要注意:地段一定要好,如果地段不成气候,在开盘的时候滞销,后期很难租出去。其次是,写字楼品质一定要好,因为写字楼主要用于商务办公,所以对楼盘品质和物业公司要求很高。

■精装公寓:商住两用,潜力巨大

适宜人群:手头有小额资金,家庭月收入能力在1万+以上。

公寓集住宅、酒店、会所等功能于一体,既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式,又吸收了写字楼的特点,同时极为注重人性化服务,这是高品质公寓的特性。

从用途看,公寓可商住两用。因为公寓租金比写字楼便宜,很多创业型、中小型公司会选择租公寓进行办公;市中心精装公寓作为高端人群的居住选择,市场潜力也是非常可观的。写字楼附近的精装公寓项目基本都是大企业高管和金领、白领租房的首选,可以用供不应求来形容。因此,精装公寓产品可谓是当下市场横盘期,投资者门槛比较低,而且规避风险强,后期收益比较稳定的选择。

但是,投资公寓须注意:偏僻位置的要谨慎购买,投资跟自己住不一样。投资来看,位置>面积。资金有限的情况下,宁愿买好地段的小户型,也不要买郊区的大面积,这一点很重要。

总体而言,如果资金充足且近期不急着用钱,投资写字楼是很不错的选择,买高品质大开发商建的高档写字楼,后期不愁租且每年租金都在涨,长期回报很是惊人。

如果手头资金不是特别多,月还款也不想承担太大压力,可以选择好地段、写字楼附近的精装小户型公寓。到时候租给创业型公司办公,或租给在附近上班的白领高管们都行,也是供不应求。

公寓、写字楼投资要关注五点

有人说,投资公寓写字楼,其实是在投资一个城市的未来。还有人这样比喻:精装公寓和写字楼具有市场需求旺、保值能力强、资金回本快、租售收益稳、回报空间大等显著特质,可以说是全球资产硬通货。那么,该如何选择公寓和写字楼,如何才能在相对陌生的商业地产领域做个聪明的投资人?

■区位要核心

区位资源有两方面,其一是地理位置,是否位于城市的主中心区,是否是城市未来发展的枢纽区位,是衡量一幢公寓和写字楼的档次,以及是否具有投资价值的首选要素之一;其次,还要看项目周边是否是人流、物流、资金流、信息流汇聚之地,只有商机勃发更更具有投资或办公价值。

■交通要便利

交通的便利和通达,是公寓和写字楼的首选。即使不在市中心,稍远的地段如果有地铁也会方便很多。买公寓也要选择交通配套有地铁、公交、快速路等公共交通的项目。

■配套要综合

写字楼在前期选址的时候,一般都会选定城市的中心商务区,而精装修小户型公寓也多半在商业繁华地带开花。周边配套应该具备学校、医院、商业、交通、政府、金融机构等。

■停车位要充足

车位现在已经成为写字楼和精装公寓升值的关键。对于日益庞大的私家车族来说,车位已经是他们买楼的一个重要方面。一定要选车位充裕的项目,避免后顾之忧。

■物业服务要有保障

公寓写字楼的增值、保值,离不开物业的管理与服务。物业管理公司直接决定用水、用电、供暖、安保、卫生清洁、空调供应、车位管理、电梯维护保养、整体服务形象等问题。这些环节有一个出现问题,都会影响企业和业主的体验感受。

买住宅要量力而行 该出手时就出手

当前住宅市场的态势,很难说是阶段性的还是未来的一个常态化。但有一点是肯定的,虽然房价涨势乏力,但大幅下跌也未见迹象,真正有住房需求的刚需和改需客群还在买房路上奔波选择。告别了全市场普涨的非理性时期,如何选择真正高品质的宜居住宅?

其实,当下市场上不少新入市项目已经调低了价格预期,房价正在回归大众真实购买力。基于当前不少品牌房企推出的住宅产品设计和品质都不错,价格也相对适中,确实有居住需求的购房者可以理性选择,而不是一再犹豫。买住宅还要综合考虑项目的价格、品质、性价比、物业、配套等等,而不是仅仅看价格和户型。毕竟,在市场前景不明朗时期,市中心区域的房产抗风险能力和稳定性都要远大于非主流区域的房产。

对于一些交通不便的远郊区域、地段较差的项目,要谨慎购买;如果买二手住宅,要尽量避免购买房龄超过20年以上的二手房,同样的价格可以优选一些配套相对较齐全的次新房源;另外,物业服务口碑差的房子尽量不要购买,物业差意味着环境差,社区功能受限。这类物业,会对未来的二手房价格造成较大影响。

最后,提醒非自住需求的购房者,房子是用来住的、不是用来炒的。这个定位不会动摇,楼市调控也要回归初心。楼市真正需要的是抑制投机与保障刚需,价格的高与低,是否合理,最终检验还是要交给市场。楼市有风险,投资需谨慎。


 

责任编辑:乔慧

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