＂以房养老＂困在哪里(2)

可先从无子女老人做起

现实生活中，老人给子孙留遗产的传统观念等国情，让“以房养老”实施起来难度加大，孟晓苏对此深表理解，他同时建议，“如果目前‘以房养老’在有子女的家庭推广存在障碍，可以先从无子女、有房产的老人开始推广。”

前不久，中国老龄协会发布了一组数据：中国老年人的数量已经从原来的1.78亿增长到了现在的1.85亿。而中国有10%的无子女、有房产老人。按照这个数据计算，中国有将近1850万左右的老人属于无子女、有房产的情况。

日前有媒体报道，今年7月起，台湾地区将在100户无子女、有房产老人中做“以房养老”试点，试行以房养老制度。首轮试点选定台北市、新北市、高雄市三地，对象是65岁以上拥有不动产、无继承人，但因拥有房产未能符合低收入户资格的单身老人。初步方案规定，65岁老人最高可贷房屋净值的五成、70到74岁老人可贷五成五、75岁老人可贷到六成。若老人去世，银行为取回贷款，房屋将会拍卖，拍卖扣除贷款后，余额则纳入专属基金，作为未来推动“以房养老”的财源。

孟晓苏VS保监会

“以房养老”有四大风险?

反购或让保险公司亏损?

保监会：老人去世后，子女要反购房屋。如果反购的价格比房子当初抵押的价格低很多，反购肯定没问题。但如果老人活的时间很长，保险公司要不停地给他钱，成本增加，导致反购的价钱很高，子女就可能不反购了。这样，亏损就要保险公司来承担。这就意味着，对保险公司而言，盈利是有上限的，但亏损是无上限的。

孟晓苏：老人去世后，保险公司把房屋收回进行处理，这很正常。子女要是购买，这种处理国外有现成的方式，可以去学习，不要去做假设。其实，房屋并不一定要子女购买，这么多年搞反向抵押贷款的国家，没有发生房屋子女不购买、就无人购买的现象。反购只是个案的个别现象，任何国家都没有将反购作为第一选择，毕竟子女购买不是主要形式。

70年产权是政策风险?

保监会：“以房养老”往往时间很长，老人的房子如果已经住了二三十年，离70年使用权就很近了，就存在很多麻烦事。这个房子如果仅仅是老人住，就算70年使用权到期都没问题，但是作为一个商业机构，如果拿了大量这样的房子，就可能面临政策风险。

虽然《物权法》规定70年产权到了不花钱就可以续，但这个政策对个人和商业机构拿房子是两个概念。

个人的房子，说白了，就算没有法律的规定，政府也没办法，比如说一个老人住在那里，70年使用权满了之后，让老人再交笔钱是很难的，法律对自然人还是比较宽容的;但是商业企业如果握有大量这样的房屋，政策风险是很大的。个人和企业是有很大差别的，企业会考虑70年使用权问题。

孟晓苏：这里有两点需要说明：第一，房屋产权是永久的，只是土地使用权是70年。保监会把概念理解错了。《物权法》对住宅建设用地使用期期满后有四个字“自动续期”，70年土地使用权到期以后，自动续期70年，140年到期之后再自动续期70年。只要《物权法》不被修改，永远都有效。第二，法律面前人人平等。法律上没有写明对某些人自动续期，对某些人就不自动续期，“自动续期”政策对个人和企业都是一样的，不存在厚此薄彼的情况。

保监会提出的设定是不对的，担心也毫无道理。

房屋质量是个麻烦?

保监会：我国的房屋跟国外不一样。国外反向抵押贷款为什么做的很多?大量的不是公寓做“以房养老”，而是独幢的房子。公寓做“以房养老”也是很少的。但是我国的公寓自己住了四五十年，然后保险公司再接手弄个几十年，过了好多年，房屋质量的可靠程度就不够。这是一个很大的区别点。另外，公寓有很多麻烦事，比如公共部门的维修、电梯、房屋的折旧等，这个时候，如果一个保险公司握有大量的这样的房子，就很麻烦。

孟晓苏：我的观点是房子越破越好。如果房子被拆迁就太好了，保险公司能赶上拆迁就乐死了，因为一旦拆迁就全货币化了。保险公司不就是因为老人拿不出现钱来，才“以房养老”的?如果假定房屋拆迁，就出现两种可能：第一，房子就变成现金保险了，也就变成了一种正常的养老产品了，这是所有保险公司最欢迎的，而且这个产品就没有任何障碍。第二，抵押贷款的情况下，保险公司的资产随着老人房子拆迁的货币化自然升值。现在的拆迁房都很贵。如果说看走眼了，非得弄个没有保障的，比如拿小产权做了反向抵押贷款，结果法律上得不到保护。哪个保险公司会这么做呢?所以一定是找那个最安全的房产。而这种最安全的房产就包括在市中心准备拆迁的房子。

房地产市场必须活跃?

保监会：做反向抵押贷款必须在房地产市场活跃的情况下。这个很重要。中国三四线城市往往不具备这个条件，所以要做以房养老，可能只有在一二线城市考虑。

一二线城市中，保险公司对公寓“以房养老”有很多顾虑，也有很多的限制，其实它的市场空间没有想象得那么大。商业企业的目的是赚钱，但是作为一个负责任的商业企业，在承担社会责任的同时还要赚钱，不可能大量地亏损去做这个事情。

孟晓苏：房地产市场是否活跃的判断，不能从前十年的观点来看。

十年前确实是一线城市比较活跃，但现在随着中国整个城镇化进程在全国展开，中国的房地产市场从一线城市迅速向二三线城市蔓延，特别是国家鼓励农民进城，主要进入到中小城市，户籍政策的放开，使得二三线城市的房地产市场往往比一线城市活跃。

从房价涨幅来看，二三线城市的涨幅也比一线城市大，因为一线城市往往是政策打压的重点。尤其在最近一段时间政策的打压下，一线城市的房地产市场反而不大活跃。

这里需要强调的是，反向抵押贷款作为新事物如果要试点，还是应该先在一线城市试点。因为一线城市的房价比较高。这样每个月老人抵押以后所获得的起付金就比较高;再者，这些一线城市老人的文化程度一般比较高。一般反向抵押贷款要选择一些文化程度高的地方，这些人容易接受这一新事物。记者王红茹