东莞二手房20%个税已实行5年 早有两种避税对策

3月11日上午，东莞市南城区房管所大厅，正在办理二手房交易手续的市民李雪显然并不焦急，看不出国务院3月1日出台的新“国五条”细则带来的压力。

根据新“国五条”细则，“对出售自有住房按规定应征的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按照转让所得的20%计征。”即“20%个人所得税(下称“个税”)”。

与国内多个城市市民漏夜排队赶着过户不同，连日来，东莞的二手房交易量较往常并未增加。一些房产中介告诉时代周报记者，细则出台后，电话咨询的人增多了，但并未出现购房者抢闸入户的情况。

事实上，东莞自2007年11月1日就开始执行二手房20%个税政策。5年来，通过“做高房屋合理费用”和签订“阴阳合同”来规避高税费，市场已经消化了政策的调控影响。

业内认为，国内房地产市场情况千差万别，东莞模式因其自身特殊性，难以推广。

开征高税费严打炒楼

东莞多位房产中介人士向时代周报记者介绍，2006年7月国家税务总局下发的《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，当年曾引发东莞楼市强烈反应。

东莞的房地产市场发展时间长，历史遗留问题较多。

2006—2007年，东莞房地产增速过猛，大量广深投资客进入当地楼市。依据当时的市场分析，炒房风盛，楼市过热。

在东莞对二手房开征20%个税之前，当地楼市实行两种办法征税：核定征税法—按房屋交易总价的2%征收;差额征税法—按房屋交易总价减去房产原价以及合理税费后的差额计征20%。两者选其一。

由于2000年以后购买的房产尤其是高端住房增值较多，一些二手房卖家往往以“不能提供房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额”为由，采取核定征税法来逃避应缴的高额个税。这引起东莞市地税局的警觉。

东莞市地税局2000年开始使用电脑系统，一些新房及次新房的销售信息、纳税数据等拥有较完整的记录。于是，市地税局决定，自2007年11月1日起，对于那些能够从地税局电脑系统中查出房产原值的房屋，交易时都将实行差额征税，核定征税法停止使用。

以2007年东莞市中心一套面积为155平方米、转让价为158万元的二手房为例：如果按照核定征税法征收个税，卖家应缴纳个税仅为158万×2%=3.16万元;倘若从地税局电脑系统查到该房产的原价为85万元，再加上卖方不能提供合理应扣的税费单据，则直接按照差额征税法征收20%的个税，那么卖方应缴个人所得税为(158-85)万×20%=14.6万元。两相比较，卖家要多缴纳11.44万元的税款。

虽然理论上二手房个税由卖家支付，但在现实中，这块费用往往被转嫁到买房人身上。

差额征税法让二手房的交易成本暴涨，迫使很多业主和买家停止交易。东莞市民对楼市的态度转为观望。该政策实施半年内，东莞的二手房交易量大幅滑坡，一手楼市场的行情也很冷淡，楼市遭遇重创。

那段时期，部分实力较弱的中介机构不是裁员便是倒闭，市场风声鹤唳。

两种避税对策

上有政策，下有对策。东莞20%个税政策实施半年之后，低迷的楼市开始回暖。这其中，通过做高房屋合理费用和签订“阴阳合同”两种方式来规避高额税费不无作用。

根据当地纳税规定，凡纳税人能提供房屋购买合同、发票、契税税票或建造成本、费用支出的有效凭证，或税务部门征税系统中有上次交易价格记录的，均应按照差额征税法—按房屋交易总价减去房产原价以及合理税费后的差额征收20%个税。

房产原价是指购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费(契税、印花税等)，必须凭发票、税票、财政票据减除;合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费(中介费)、公证费、评估费等费用，必须凭税务发票或财政票据按规定扣除。

而如果通过做高装修费、中介费、银行利息等合理费用，降低二手房的买卖差价，再计征20%个税，税费就相当少了。