千万别去底特律房地产市场抄底

目前底特律房地产市场所谓的“起死回生”，只是由于大量投机资本进入的回光返照而已。

7月24日，美国底特律市府向密西根东区联邦法院递交了第9章破产保护申请。自此，该市财政背负18.5亿美元长期债务的破产案拉开了序幕。由于需要向法院提供有关市府财政前景的报告，并可能包含市府计划如何消减开支(比如裁员和重组政府机构)等细节，审理程序相当复杂，欲获得破产申请批准短则数月，长则可能需要数年。

而今年年初，中国人在底特律疯狂买房，因认为该市房价低得“不可思议”，有人甚至购买了几百套房子“抄底”，等待未来的上涨。那么底特律破产将如何影响这个城市的房地产市场呢?“抄底”该市房地产的投资者会否有所斩获?

让我们先来看看当前底特律的市场状况：

底特律，是一座走下坡路已达半个世纪的美国城市，长期以来被列入美国“最危险城市名单”的榜首，以及商业和职场评比榜单的垫底城市。这在很大程度上要“归功于”该市谋杀案率接近40年最高。

对于底特律房地产在全美受冲击最严重这一事实，公众早已知晓。根据美国人口普查的数据，底特律大都市的失业率高达16%，为全美平均水平的两倍以上;截至2012年的5年间，底特律居民的平均收入中位数仅27862美元，在全美排名远远靠后。作为曾经的全美第四大城市，底特律的居住人口从1950年的180万，骤减至2012年的70万。

上述可怕数据导致的最直接后果，就是在只剩下70万人口的底特律，遍布了10万多栋被遗弃的空置房。而且还有上万个家庭的房子在等待通过法律途径拍卖。根据全美住房价格指数显示，截至今年4月，底特律大都市区域的住房价格比房地产泡沫高峰期下跌超过65%，比2003年4月还低30%。

然而最近几个月，底特律的房地产市场发生了令人惊讶的现象，越来越多的金融机构——主要是华尔街的金融机构，以及中国和澳大利亚的个人投资者，通过网上搜索，抢购底特律的物业。今年6月份，底特律房屋价值中位数与去年同期相比上升了14%，有72%的房屋交易获得增益，第二季度底特律整体房价比最低时上升了3.3%。

在美国，一些城市的兴旺和发展，往往取决于某个行业的兴衰，可谓“成也萧何、败也萧何”!底特律是由于汽车业的崛起而崛起，自然也因汽车业的衰败而衰败。在日本、韩国的汽车业的强劲夹击下，底特律的汽车业风光不再，底特律也随之全面衰落。

现在，我们已经看到底特律被削减的公共服务的惨淡面貌：城市里约40%的路灯停止了运作，警察应急的反应时间从平均11分钟增加至58分钟(当一个城市一旦衰败申请破产保护时，其公共服务就会相对变差——因为经费削减了)。

从方方面面的情况来看，底特律房屋价值长期下降无疑是大概率事件，目前该市房价所谓的“起死回生”，只是由于大量的投机资本进入的回光返照而已，千万小心!

最关键的是，不同于中国几乎没有持房成本，美国的持房成本是相当高的(如交付高额地税等等)。别说底特律了，就是美国其他地方，从长远来看，投资房产的回报也并不高，常常会“颗粒无收”。这从前120多年来美国房价的走势图就可以看出，美国房价仅仅和通涨率呈正相关(美国120年来的平均通胀率2%上下)，而不会随着经济增长和股票收益比例而同步上涨。

因此，底特律的破产对投资房产者的启示是：房子归根到底的功能是居住，是人类最基本的生活必需品之一。如果将其作为投资品低买高卖，往往得不偿失，在美国尤其如此。况且，美国的法拍屋背后往往存在很多猫腻，将其作为投资对象风险极大，甚至会让激进的投资者倾家荡产!

(加拿大皇家银行资深风险投资管理顾问 陈思进)