莫将房产税当作楼市降温的救命稻草

日前，财政部财政科学研究所所长贾康在博鳌房地产论坛上表示，力争2016年年底将房产税立法定下来，到2017年正式开始实施。此言一出，原本争议不断的房产税改革似乎又看到了一片曙光。

所谓房产税，就是以房屋为征税对象，向产权所有人征收的一种财产税。随着中国房价的不断飙升，对楼市采取一定的宏观调控措施变得迫在眉睫，而房产税的实施作为一种抑制投机性炒房的途径也受到了越来越多的重视。从短期来讲，通过开征个人住房房产税，理论上将增加房产持有环节的成本，减少投机、投资性购房的需求，从而抑制房价的过快增长。但是如果将房产税当作楼市降温的救命稻草，笔者认为下这样的结论还为时尚早。对此笔者从以下几方面进行探讨：

税基、税率评估的矛盾关系

实施房产税改革的主要目的是抑制投机、投资性购房需求，为楼市降温。这样的一种目标使得房产税税基、税率的评估存在一种矛盾的关系。就税基而言，如果计税依据以个人住房面积为标准，房屋面积越大征收房产税越高。由于主要的投机、投资性购房都集中在小户型，这样的一种计税依据会使消费性购房者的利益受到更大的损失，反而是投机、投资性购房者受到影响较小。如果计税依据选择以房屋价值为标准，从一定程度上可以解决上述问题，但同时又会带来新的问题，即如何判定房屋的价值，进行这种判断是否会耗费巨大的社会成本?就税率而言也是如此，税率过高将加重住房者的负担，有损百姓利益;而如果税率过低，征收房产税是否还会对投机、投资性购房者带来显著影响就需要打一个大大的问号了。

中央与地方政府的博弈

在土地财政仍然是地方收入主要来源的大背景下，地方政府显然不愿意看到自己辖区内楼市萎靡的情况发生。如果征收房产税确实抑制了投机、投资性购房，导致楼市降温，结果必然会影响到地方政府的财政收入。因此很难相信地方政府会积极主动的推动房产税改革。这点从之前的“限购令”政策中也可以看出，每当楼价开始下跌时，地方政府都会采取种种手段来救市。这就导致楼市调控政策没有发挥其应有的作用，反而是无端地增加了实施这些政策的成本，浪费纳税人的钱。

房产税无法改变长期供求关系

长期来看，房价最终还是由供求关系决定的。政府在试图为楼市降温的同时，又在酝酿着更大规模的城镇化建设，可以预见未来城市人口将会进一步增多，住房压力问题也会进一步加大。此外有数据表明我国民间资本已经高达40万亿，而相应的融资渠道却没能有效地发展起来，投资房地产市场仍然是大部分民间资本的首选方式。如果这两种现状没有得到根本的改观，仅仅通过房产税是无法改变楼市长期的供求关系的。当投机、投资者们看到这一点之后，即使房产税增加了房屋持有环节的成本也不会减少他们对楼市的投资。最终房价只会越涨越高，而这种持有成本也只是转移到了投机、投资者的卖家手中。

实现楼市的真正转变

实现楼市的真正转变，决不能将视野局限在楼市调控这样一个小圈子里。房产税改革作为短期调控的一种方式，可以减少投机、投资性购房的需求，抑制楼市的过快增长，但这不是一劳永逸的方法。从长期解决楼市的供求关系，其现实意义远远大过房产税问题的讨论。而要做到这一点，一方面我们需要重新定位城镇化的目标，揠苗助长式地扩充是否正确;另一方面我们需要拓宽融资渠道建设，让更多的民间资本可以流入到更需要它们的地方去。笔者相信，只要我们能够从根本上解决这些问题，中国楼市将不再成为一个社会问题。（张峻华 /中央财经大学中国金融发展研究院）