去库存，怎么去？

□杨耕身

近日，房地产去库存被提到了前所未有的战略高度，中央经济工作会议亦提出了“化解房地产库存”与“适当降低商品住房价格”，更将去库存列为2016年五大任务之一。一时之间，如何方能有效去库存，成为了舆论热议的焦点。而与之密切相关的是，此前，决策层数次提出了新型城镇化与房地产去库存的结合，让进城的农民成为新市民，用存量房来满足新市民的住房需求。

当房地产去库存上升为战略性政策，那么更应当清楚，目前中国商品房库存量是多少。按照国家统计局公布的数据显示，11月末，全国商品房待售面积6.96亿平方米，其中，住宅待售面积4.40亿平方米。如果按照我国人均30平方米的住房面积计算，这些待售住宅可供约1.46亿人居住。但这只是目前的情形，更严峻的远不止于此。“其实，最可怕的还是巨大的潜在库存。”中国房地产数据研究院院长陈晟估算，目前包括已竣工未销售的、未竣工在建的、待开发的，这些潜在库存加起来不少于40亿平方米，而且这部分供应将在未来几年内集中体现，即使不考虑每年新开工建设面积，消化它们也需要几年时间。

情势如此，去库存成为中国经济社会发展必须闯过的关口。那么如何去存库，这么多的房子应当怎样卖?目前看来，舆论感兴趣的无非在于两个方面：其一，房企主动降价;其二，加快农民工市民化。

明智的房企不妨做第一个降价者。井桥夕在《京华时报》上直截了当地向房企“喊话”。各类房地产企业目前确实没有更好的选择，务实、降价、“加速走量”应是理性抉择。每当楼市低迷时，房企最大的压力便来自资金链断裂的风险，如果能顺应大势，加快手头库存房源的变现，渡过难关、寻求更广阔的发展空间将成为可能。倘若仍抱有幻想，甚至干出当初“捂盘惜售”的荒唐事，后果恐怕不堪设想，到时候再想断崖式降价，谁又会买账?因此，明智的商战策略应是“争当第一个降价者”。迅速清盘销售、资金回流，将会振奋整个市场的信心，激励起后期更为磅礴的购买力。

《人民日报》的评论文章同样认为，化解楼市库存也得靠开发商自己，适当降价是最明智的选择。一向走高冷路线的开发商必须正视，任何产业都会从短缺经济走向总量平衡。但他们也注意到了一个更重要的问题：让房地产商割肉，他们情愿吗?毕竟，降低商品房价格是比较难的，商品房销售是市场行为，目前销售不动的开发商企业，能降的价格在这之前基本都降到了自己所承受的底线了，销售不好的开发商企业不会坐等政府来救他们。专家提出的解决方案是，企业兼并重组是一个很好解决房地产去库存的办法。通过大企业兼并一些小企业，并不一定要降价，就可以消化掉现有库存，确实需要降价的通过降低成本规模化开发，也有了降价空间。

似乎大家都同意让房企降降价，但是在让农民工形成真正购买力方面，舆情并不那么乐观。“农民工进城去房市库存”不能急功近利，常武在《北京青年报》上表示，别为了要加快化解房地产库存，才想到在加快农民工市民化方面下功夫、出实招。深化户籍制度改革，促进农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，这些加快农民工市民化的改革措施，本身具有内在的逻辑和独立的价值，而不能简单视之为特定时期去房地产库存的一种应急手段。也就是说，加快农民工市民化，是加快城市化进程和推进城乡一体化的关键环节，其中扩大城市居民的住房需求，有利化解房地产库存，应当是农民工城市化的客观结果之一，而不能反过来说。

《人民日报》的分析文章直接算了一笔账。清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，让农民工进入商品住宅市场买房，支付有困难。做个测算：当前全国商品住房平均销售价格约为6500元/平方米，如果按照90平方米估算，加上税费、装修等费用，保守计算一套房子总费用为50万元。据国务院农民工工作领导小组办公室2月发布的数据，外出农民工月平均收入2864元。如果平均一个农民工家庭有两个人工作，其年家庭收入约为5万元，房价收入比达到10倍。30%的首付，也要拿出3年的全部家庭收入，如果考虑税费和装修等费用，负担也挺大。从这个意义上来说，要让农民工在城市能够买得起或租得起房，必须要有政府的补贴。

正是这样，舆论感兴趣的两方面，也都遇上了两个难题：指望房企降价，并不表明房企就有意愿或有能力降价;指望农民工购房，也并不表明农民工就有意愿或有能力购房。也正在这个意义上，《南方都市报》的社论文章表示，短期来讲，不能指望农民工来做接盘侠，长期而言，不能寄望于开发商良心发现。由于资源和机会的聚集效应，大量农民涌入的均为发达的一二线城市，在这些城市里，两代人倾尽所有买一套房三世同堂也不是什么稀奇事，在城市里没有任何积累的新市民更是难以负担。而把矛头直指开发商也未奏效。企业天生逐利，这当然与商人有良心并不矛盾，但让其放弃逐利本能，而忽略房价形成机制、市场规律，既不合理也无法有效解决问题。

房地产去库存须有系列改革作支撑。这是《南方都市报》社论真正想表达的观点。短期内，高库存的二三四线城市中，可选取符合公租房标准的刚需盘进行政府收购，置换为公共服务。需要注意的是，如何保证选取标准有效、收购价格合理与杜绝寻租，是个极具挑战性的问题。长期而言，全面深化户籍改革，消除城乡藩篱，以教育改革、社会保障及公共服务平等化与公平化，实现人的城镇化，让人与人之间的社会福利不再因户籍而有所区分，方能实现人在城乡间的自由流动。在此基础上，打破土地财政为土地确权，让土地得以自由流转，坚持税收法定原则实行有效的减税措施。此时，新市民有住房需求，自会有相应供给。

漫画/李宏宇

责任编辑：崔有天