观点时评：开发商“垫首付”是保障还是陷阱？(5)

上市房企存货攀升负债增加 “垫首付”卷土重来

来源：新闻晚报

龙年伊始，芜湖楼市新政策被叫停、中山“新限价令”被称为“试行措施”，楼市调控毫无放松迹象。面对库存攀升、成交低迷的严峻市场环境，开发商开始加紧出货。近日，深圳不仅出现了“6字头”楼盘，还出现了开发商“垫首付”等“非常规”促销手段。专家分析认为，2012年楼市调控不会放松已是业内共识，开发商将加大促销力度。但近期地方政府对“松绑”调控政策的试探举动，表明当前楼市调控还需谨防“暗流涌动”。

存货攀升负债增加

截至25日，已有ST华源、ST中房、中茵股份、渝开发4家房地产上市公司公布了2011年年报。数据显示，上市房企存货继续攀升，而负债也在持续增加，清仓出货压力进一步加大。

虽然ST中房因转让控股子公司徐州天嘉55%股权，存货和流动负债大幅下降，但4家公司的存货和流动负债依然大幅攀升。数据显示，4家公司的流动负债已达到149.52亿元，同比增长24.95%。其中，一年内到期的长期借款达80.61亿元，同比增加了702.13%。 ST华源一年内到期的长期借款更由2010年的500万元增加到41.76亿元。

过去的巨额举债已到归还之时，而出清存货似乎是最明确的一条还债之路。数据显示，4家公司的存货同比增加了11.74%，达108.94亿元。

近期楼市成交并不乐观。深圳市规划和国土资源委员会数据显示，今年以来，深圳仅1月份有3个楼盘取得预售许可证入市，而2月份至今一直未有新盘领取预售许可证入市。截至2月25日，深圳可售商品房面积达到248万平方米，正在奔向历史最高点。而成交方面，2月1日至24日，深圳共成交1369套，低于去年同期水平。

深圳中原地产研究显示，2012年深圳市潜在新增项目76个，住宅建筑面积约593万平方米，同比大幅增加52%，加上2011年约265万平方米的存量，今年深圳总供应量近850万平方米。按照现在市场消化的情况来看，今年市场将面临较大的供应压力，开发商在价格方面将有更大力度的促销手段。

“垫首付”卷土重来

面对低迷的成交，深圳楼盘的促销力度明显加强，不仅价格降至“6字头”，甚至动用了“垫首付”这类“非常规”的营销方式。

近日，深圳市场上出现了“6字头”楼盘。位于深圳坪山新区的深业东城御园每平方米最低6800元，折后均价为6999元，总价26万元起，首付只需8万元。

2月22日晚，原定于3月开盘的位于深圳龙岗的中海康城国际突然宣布加推五期176套66至88平方米的户型，并配合“开盘减8万”的促销活动，每平方米均价由1.4万元降至1.2万元左右。据称，开盘当晚便销售七成。记者24日致电中海康城国际售楼处，电话的那头人声鼎沸，营销人员表示，所剩房源已经不多。

招商地产近日推出 “真情越百年，春惠大地，利在龙年”感恩回馈活动，分布在全国14个城市的22个在售项目同时启动优惠活动;恒大借15周年大庆之机，推出置业五重豪礼，全国各地楼盘推出的优惠总额达10亿元;越秀地产在广州的五个楼盘也推出了8.8折的优惠。

除了降价，更有开发商推出了“首付一成”的“垫首付”营销方式。位于深圳罗湖的港澳8号推出了三种优惠措施：若一次性付款可享受8.5折优惠;若首付三成，享受8.7折优惠;若选择“一成首付”，则享受开发商垫付两成，其中一成免费优惠，而另一成则需购房者在年内分三次无息还清，整体上看相当于享受8.8折优惠。

实际上，在改善型和投机型住房需求被抑制的情况下，不少开发商将目光投向了支付能力不足的刚性需求。去年以来，沈阳、苏州、株洲、福州、南京、合肥等地均出现过“垫首付”卖楼的情况。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁说，调控之下，开发商把能用的降价、送面积、送装修、回购、“垫首付”等营销手段都用上了，表明了开发商急于推盘的心理。在这种情况下，房价也从“环比上升、同比上升”逐渐变为“环比下降、同比上升”，并走向“环比下降、同比下降”。