＂以房养老＂困在哪里

近日，民政部表示，鼓励各地探索“以房养老”等养老新模式。继两会后，“以房养老”再度引起关注。

作为“以房养老”这一模式的首创者和推动者，中国房地产开发集团(下称“中房集团”)理事长孟晓苏至今心存遗憾。

“以房养老”9年前首次提出

2003年3月25日，对时任中房集团总裁的孟晓苏来说，却有着不平凡的意义。这一天，他呈递给温家宝总理的一份关于《建立“反向抵押贷款”的寿险服务》的建议稿得到批示。

“住房反向抵押贷款”，又称倒按揭，是西方发达国家专为“以房养老”设计的险种。

孟晓苏在建议中详细阐述了设立“反向抵押贷款”保险项目的好处：一旦设立，将使拥有私人房产并愿意投保的老年居民享受到过去难以想象的寿险服务。

这一设想与孟晓苏当时的工作变动有关。1992年，孟晓苏调至中房集团工作。1998年，组织上打算调他到一家大型国有保险公司当总经理。“在中房干了6年多，如果调我走，我拿什么东西去呢?”孟晓苏说，这家保险公司当时利差损失得厉害，急需通过投资来转换结构，于是自己就拿出了“以房养老”的方案。之后，调动虽未成行，却促成了孟晓苏“以房养老”理论框架的形成。

我国自2000年起就已进入老龄化社会。2000年我国60岁以上老年人口已达到1.3亿，占总人口比例为10.26%;65岁以上人口超过9400万，占总人口的7%以上。再加上当时老年人每月可以支配的收入仅有一两千元，生活拮据。而老人们价值几十万、上百万的自有房产，在当时的制度、规定下，大多不可能先行出售或出租赢利，只能留待身后传诸子女，而子女往往有自己的房屋，发愁的是如何赡养父母。

经过多年潜心研究，同时结合英法等欧洲国家已经成熟的“抵押房产、领取年金”的寿险服务，孟晓苏认定，“以房养老”这一舶来品，能够解决我国的老龄化问题。“这种产品多好啊，有利于构建和谐社会，而且还可以使老人活得很有尊严。”孟晓苏说。

9倍于保险业总资产的老人房产

据孟晓苏介绍，当时保监会对温总理的批文反应迅捷。2003年8月，保监会向国务院呈上《关于开办“反向抵押贷款”有关问题的报告》，报告肯定了在我国引入“反向抵押贷款”具有重要意义，同时提出，还需研究三个关键环节：一是房产价值的评估;二是投保人预期平均寿命的确定;三是财产权的处分问题。报告强调，将在调研后起草试点方案，并进行论证，再报国务院批准实施。

在孟晓苏看来，保监会当时的态度还是积极的，但此后却没了音信。

孟晓苏2006年创办幸福人寿保险股份有限公司(下称“幸福人寿”)并担任董事长，目的之一就是试水“以房养老”。但直到目前，幸福人寿的主要保险业务中，仍然看不到“以房养老”的身影。

“保监会对这个产品的态度一直是犹豫的，没说不做，但是也没让保险公司做。这种产品对保险公司多好啊，保险业现在总资产才5.6万亿，中国现在的房产总规模是200亿平方米，每平方米的价值按5000元计算，整体房产总价值在100万亿左右，100万亿有一半或者一半以上握在老人手里，这样的房产价值有50万亿。50万亿是目前保险业总资产的9倍左右。为什么不做呢?”孟晓苏说。

倒按揭是最大障碍?

保监会人身保险监管部是具体负责“以房养老”业务的部门。1月16日，保监会人身保险监管部丁昶处长在接受《中国经济周刊》采访时直言：“我们在2000年就研究了‘以房养老’，并且了解了很多情况，当时感觉这个事情有利弊两个方面。利的方面，对我国解决养老问题显然是一个非常有效的途径;同时对保险公司也不错，是一个长期的现金流出。但是，从产品层面考虑，感觉风险也是蛮大的。”

丁昶向记者详细列举了四大风险点：首先，老人去世后房屋反购问题。其次是中国的房屋70年使用权问题。第三是房屋质量问题。第四，做反向抵押贷款必须在房地产市场活跃的情况下。“即使在这样的情况下，其实这个事情还是可以做，只是说把范围限定得窄一些，把贷款金额弄得小一点，把人群再控制得窄一点。但是，我们面临的最大政策问题到现在都没有解决。”丁昶说，最大政策问题就是，反向抵押贷款本质上是一个反向的按揭贷款，而保险业不允许做按揭贷款。

“当时我们找了中国人民银行，人民银行说这实际上是一个贷款业务。而贷款，保险公司不可以做。假如国家能给我们一个政策，说允许保险业做这种形式的按揭贷款，前面说的风险因素都考虑到，我们还是可以做的。现在，事情就卡在这个政策上了。”丁昶说。

在国外，保险公司可以做按揭贷款，而在我国却是禁止的。针对保监会提出的按揭贷款政策问题，孟晓苏并不认同，“‘以房养老’产品是反向抵押贷款，不是银行业的抵押贷款(按揭贷款)。这个产品的英文名字是CollateralizedAnnuity，叫做抵押的年金——抵押房产，领取年金，就是一种保险产品。只要保监会批了就能做，跟按揭贷款是两码事。”

孟晓苏表示，对于“以房养老”问题，保监会没有接触过这种产品，有一些顾虑也很正常。“他们更多的是担心保险业本身遭受风险，也是担心保户的资金遭受风险。”