林采宜：信贷宽松改变不了房地产的下行趋势

从今年6月份开始，各地政府陆陆续续放开了房产限购政策，在收效甚微的情况下，9月30日，中国人民银行、中国银监会联合下发了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，放宽贷款限制，其中首套房的贷款利率下限降至基准利率的0.7倍。央行放松信贷的政策导向可谓用心良苦，但是否能扭转目前房地产的下行趋势呢?笔者的答案是否定的。

首先，从刚需来看，中国未来10年的人口结构变化难以支撑房地产市场的有效需求。通常而言，结婚、生育的人口的增长是房地产刚需最主要的支撑因素，然而我们观察人口统计数据发现，我国15~64岁劳动力人口占比在2010年达到峰值74.5%，此后老年人口占比迅速上升;换句话说，2013年以后，婚龄、育龄人口都呈长期萎缩趋势，结婚置业的“刚需”在2013年已经见顶，此后出现下行拐点，新婚对数将从2013年的1350万对/年逐步降至2020年的800万对/年的水平;婚房需求与此相对应，也是逐年减少(见下图)。

在这种情况下，城市人口的扩张主要靠农村转移人口，也就是我们所说的城镇化。2010年，40岁以上农村人口占比达45%，20岁以下人口仅占26%，潜在进城人数总规模并不大。据学者李稻葵(微博)和徐翔估算，实际上的农村剩余劳动力仅剩4655万，占总人口的比例不到4%。况且，从动态来看，以目前中国农村的人口结构和生育率，未来的年轻一代补给速度在放慢，根据国务院发展研究中心的研究报告，“十二五”期间中国农业劳动力将由2.95亿人下降到2.5亿人左右，4500万农业劳动力需要转入非农产业和城镇就业;“十三五”期间(2016年到2020年)，农村剩余劳动力将由结构性短缺变为全面短缺。因此从供给方面看，2015年后，农村想向城市转移的人口数量也会逐年减少。

更为重要的是：外来农民工构成三分之一的城市常住人口并产生了实际的居住需要，但这种“居住需要”转换成城市住宅有效需求的比例极低，目前在务工地购房的农民工比率不足1%，且自2010年以来持续下降，该部分群体收入水平低、财富积累速度慢与城镇房产价格近年来快速上行形成了较大反差，因此，其置业需要很难转换为城镇房地产市场的“有效需求”。

其次，从投资需求来看，价格预期下的资本流动是房地产价格上涨的主要推手。美国、日本、中国香港等房地产周期数据，无一例外地证明了房地产泡沫的形成主要是基于市场预期的资本集聚。过去十年的宽松货币环境下，大量资本流入房地产推升了房产价格，而房产价格的上涨又进一步吸引了更多的资金流入，涨价和投资形成相互强化的自我循环。在过去十来年里中国天量的货币扩容没有造成严重的通胀，房地产算是立了大功。弗里德曼曾说：“通胀归根到底是货币现象。”倒过来也可以这么说，过去十年来的货币泛滥没有造成通胀是因为资产价格的高速膨胀，城市住宅的天价吸收了大量货币，从而取代了通胀。

按目前40大城市2008年到2014年7月住宅用地的出让统计数据，结合目前开发商推盘速度推算中期房地产潜在供应量，预计新宅潜在供应量保持高供给趋势将持续至2016年年初，不断增长的库存已经改变了市场对未来房价的预期，在这种情况下，资产配置的切换是一种必然选择，估值呈现严重泡沫的房地产逐渐会成为投资者抛弃的对象。既然资本流入的迅速减少是因为价格预期改变，这种情况下，信贷宽松对资本的流向影响甚微。

第三，银行是商业机构，所有的信贷资金都追求风险可控前提下的高收益，在利率市场化的大环境下，商业银行资金成本在不断上涨，基准利率0.7倍的房屋抵押贷款能否让商业银行获利?还是不是商业银行最佳的信贷方向?都是个问题。

综上所述，笔者认为，9月30日央行、银监会的联合通知只是房地产商的安慰剂，比这种政策安慰剂更能残酷预见未来房地产价格形势的，应该是残酷的城市人口数据和库存数据。

(作者系国泰君安证券首席经济学家)